鄉(xiāng)村旅游用地政策是關(guān)系到項目能否落地的關(guān)鍵問題。如果用地政策不到位，很容易把投資者“趕跑”。因為他們的項目不能落地，或者開發(fā)成本過高，難以承受。同時，受到土地指標制約的問題，增量用地的增長空間也受到限制。那么，鄉(xiāng)村旅游存量用地難題有哪些解決方案呢?
一.設(shè)計好閑置農(nóng)房的利益分配機制
隨著城市化進程的推進，很多農(nóng)村都保留了大量閑置農(nóng)房。這些閑置農(nóng)房可以通過出租的方式來為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入，也可以通過自營的方式來形成農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)的空間。在進行出租的時候，農(nóng)民和租戶需要談好具體的租金事宜，明確好各自的利益分配問題，不要可以壓低租金。因為租金太低，會影響日后的長期合作。畢竟農(nóng)村社會的法制意識不是很強。一旦農(nóng)民發(fā)現(xiàn)租金太低，就會有被“欺騙”的感覺，這會為項目的穩(wěn)定運營埋下隱患。具體什么樣的租金適合，需要根據(jù)項目盈利狀況來看。最好的方式是，租金之外，再給農(nóng)民一定的股權(quán)，這樣就形成了利益共同體。在一些閑置農(nóng)房開發(fā)價值較大的地方，如果農(nóng)民出租農(nóng)房的積極性不高，政府也可以出臺一些獎勵補貼政策，對積極出租閑置農(nóng)房的農(nóng)戶，可以給予一定的補貼。
二.利用閑置房解決村民的就業(yè)問題
農(nóng)民閑置房出租出去之后，不能簡單地把農(nóng)民和房子“隔離”開。讓農(nóng)民入股是最好的方式，如果不能入股，也可以讓農(nóng)民在租戶經(jīng)營的項目中就業(yè)。假如租戶利用閑置農(nóng)房開了咖啡館，那么，就可以聘請農(nóng)民來咖啡館打工。這樣做的好處在于，能夠讓農(nóng)民就地就業(yè)。從情感上來說，農(nóng)民對房子有感情，對房子也非常熟悉，在日常工作中，農(nóng)民可以更好地對房子進行維護和呵護。如果不是開咖啡館，而是開民宿，農(nóng)民作為民宿主人可以提供更周到、更本地化的服務(wù)。讓民宿的經(jīng)營更加具有本地文化的氣息。
三.以“開發(fā)與保護相平衡”的原則進行設(shè)計和改造
在一些傳統(tǒng)文化村落，農(nóng)村閑置農(nóng)房具有很高的文物價值，這樣的情況下，對閑置農(nóng)房的利用就必須采取“開發(fā)與保護平衡”的策略。無論是對墻壁的立面改造，還是對室內(nèi)環(huán)境的改造，都要本著保護的原則，不能改造的地方就要堅決保留原始風貌。如果閑置農(nóng)房是用來開酒店的，還需要對室內(nèi)采光方面進行重新設(shè)計。很多老宅子在采光上較差，就需要擴大窗戶的面積，增加采光。
在閑置農(nóng)房室內(nèi)設(shè)計之外，還要做好院落景觀的設(shè)計，院落景觀既要尊重原有的院落肌理，也需要尊重原有的鄉(xiāng)土文化，盡量保留原有的風貌，同時也要突出具有本地特色的文化主題。
要實現(xiàn)開發(fā)與保護的平衡，還要讓閑置農(nóng)房改造與村莊建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃實現(xiàn)對接，形成協(xié)同化、聯(lián)動化、綠色化的開發(fā)模式。同時還要在安全環(huán)保等方面加強統(tǒng)一管理，確保鄉(xiāng)村旅游的高質(zhì)量發(fā)展。
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案例
走進福建漳州市長泰縣馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)山重村，在群山環(huán)抱中，一片古院落呈現(xiàn)在面前，“花田社”招牌醒目地懸掛在門口，三五成群的游客往返在歡聲笑語中。
“我們請了當?shù)氐睦蠋煾颠M行修繕，修舊如故，讓傳統(tǒng)工匠技藝得到延續(xù)?！被ㄌ锷缲撠熑巳蠲勒浣榻B，以前這里的14戶農(nóng)房因年久失修，失去往日的生機與活力，后來他們向當?shù)剞r(nóng)戶進行有償租賃，經(jīng)過精心修繕后，打造成特色民宿群落——五個傳統(tǒng)四合院、三個獨立院落和16套六十余間古宅，開業(yè)以來吸引四面八方游客入住體驗。
“花田社”來到古山重并非偶然。2010年以來，山重村迎來外出經(jīng)商和務(wù)工高潮，原有4550多人的村莊僅有2000多人留在村里，多數(shù)村民在外置業(yè)買房或異地新建房子，使得原來的古厝民居閑置多年，有的破敗不堪還成了危房，這一現(xiàn)象引起村干部的關(guān)注。“這制約了美麗鄉(xiāng)村建設(shè)步伐，另一方面，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，用地需求大，空置的古厝民居也造成了土地資源的浪費?！鄙街卮宕甯刹苛纸▏f。
為此，閑置的古厝民居如何有效再利用擺上了議事日程。林建國說，村里多數(shù)古民居的石墻、瓦楞、燕尾脊和房梁等構(gòu)件保留完好，是具有上千年歷史的特色閩南風格建筑和景觀資源，直接拆掉顯得可惜，在縣文體局(旅游局)和旅游區(qū)管委會的指導下，原真性保護、原住式開發(fā)、原特色利用成為大家的共識。
隨后，旅游區(qū)開始面向廈門等城市開展民宿招商引資，同時以景區(qū)化標準持續(xù)開展環(huán)境整治提升和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。幾年來，以水云間、花田社民宿為代表的多家社會投資主體在當?shù)剞r(nóng)家古厝掀起創(chuàng)業(yè)熱潮。
“這里原本是一幢建于1968年的閩南紅磚老厝和蘑菇房，屋梁有些塌陷，墻壁部分掉落，整修后煥然一新?！彼崎g民宿主人張戈說，開張后的水云間在驢友圈聲名鵲起，從北上廣深到法國、德國、西班牙，眾多游客不惜遠道而來古山重，或欣賞成片黃燦燦的油菜花田，或坐在瓜棚下聽溪水音樂，或去鄉(xiāng)間慢跑，下田和村民一起勞作。2017年，共接待國內(nèi)外游客3300多人次。
舊村改造和復(fù)墾是開發(fā)利用閑置農(nóng)房的另一種方式。以古農(nóng)村為例，該村對閑置老宅、土木結(jié)構(gòu)危房等廢棄建筑統(tǒng)一進行征收，在清除石渣、瓦片后，對村民自建房進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一斜屋頂、統(tǒng)一立面建設(shè)，或者就地填土進行復(fù)墾作業(yè)。
古農(nóng)村村干部戴寶輝說，此舉一方面可以提升村莊環(huán)境，對土地資源進行擴充再利用；另一方面，通過項目申請可以獲得一定的資金補助，所得資金全部用于完善基礎(chǔ)配套設(shè)施、開展公益事業(yè)等鄉(xiāng)村振興或扶貧項目建設(shè)，在一定程度上緩解村級建設(shè)資金投入不足的情況。
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