買房子是一件大事兒，辛苦賺錢攢夠首付再到選房，會經(jīng)歷一個漫長難熬的過程，好不容易選好了心儀的房子，要記住行百里者半九十，在簽購房合同這個最后關(guān)頭千萬不能松懈，購房合同通常是厚厚一本，簽約現(xiàn)場根本不會讓你逐字逐句地看，如果帶個有買房經(jīng)驗的朋友一起，他會幫你查看重點部分以及一些初次買房不會注意的小細節(jié)。
如果沒有的話，那一定要看看小M下面的購房合同雷區(qū)盤點了，不然這幾個雷區(qū)可能會讓你分分鐘損失幾十萬的辛苦錢！
“定金”與“訂金”以及“留置金”、“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”和“押金”傻傻分不清
“定金”與“訂金”一字之差，但法律意義與法律后果大相徑庭。
定金就是一種法定的擔(dān)保形式，作為合同履行的金錢上的擔(dān)保普遍存在于買賣合同關(guān)系當(dāng)中，在《合同法》、《擔(dān)保法》及其司法的解釋中都是有明文的規(guī)定的，是有著嚴(yán)格的法定的條件的：
（1）定金是必需以書面的形式進行約定的;
（2）定金是必須要實際完成了交付的;
（3）定金的數(shù)額不得超過合同標(biāo)的總額的20%。
在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，可以收取買房人的定金。如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。
而“訂金”不具有定金的性質(zhì)，它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議。訂金沒有直接的法律規(guī)定，司法實踐中一般被視為預(yù)付款，如果出現(xiàn)違約情形，并不會發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，而是得根據(jù)實際情況及各方當(dāng)事人的過錯來讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
簡單來說，一般情況下定金是很難退的，訂金是比較容易退回的。
舉個例子：小M欲購買一個以5萬/平米計價的100平米的房子，認購協(xié)議書中規(guī)定收取房款的20%的定金，若事后不想買該房子了，那么這100萬元定金交出去很可能就打了水漂。
不過定金也不是完全沒有可能退。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，當(dāng)條件滿足：因合同條款達不成一致意見，且必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同則可以退。購房人須證明這一點，可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。
那么留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金和押金又是什么意思呢？
根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定：
《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
從上述法條可知，留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金和押金與訂金一樣，是比較容易被退還的。
綜上所述，只有定金是在購房過程中難以輕易被退還的。要避免定金陷阱，就不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，即不要交定金。在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。
如購房者一旦決定簽署認購書，應(yīng)首先仔細審查賣方是否具有開發(fā)房地產(chǎn)的資格：各種政府批文即開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、該銷售項目的“五證”是否真實、合法、有效，所售房屋是否設(shè)置抵押，土地出讓金是否交付完畢。
按揭付款在合同中的約定
目前，購房者多采取銀行按揭付款方式。但是不論是賣方還是銀行都不能保證購房者一定會獲得貸款，不能獲得貸款的原因一方面可能是由于賣方的項目不合法或賣方撤銷擔(dān)保，另一方面可能是由于購房者身份及資信不符合銀行的抵押貸款要求。
現(xiàn)實中，比較常見的情形是因購房者的原因造成銀行不能按時將購房貸款撥入賣方在銀行開立的賬戶，賣方未能收到購房者在銀行申請的購房款而又不能就余款的付款方式與購房者達成一致，從而產(chǎn)生糾紛。所以建議在《商品房買賣合同》補充協(xié)議里應(yīng)明確因賣方或購房者的責(zé)任造成購房者不能取得購房貸款的違約責(zé)任以及余款的付款方式，以便責(zé)任明確，減少不必要的法律糾紛。
違約金的約定
在購房合同中，都會涉及“違約責(zé)任”，在合同上，如果哪一方有違約責(zé)任的話，都是需要賠償一部分的違約金的。違約責(zé)任約定不對等加重消費者責(zé)任的情況是一種在目前商品房買賣合同中最普遍存在的侵權(quán)現(xiàn)象。一般有如下兩種：
違約金數(shù)額約定不對等。如在某房產(chǎn)公司《商品房買賣合同》中，同樣是對雙方“逾期”交款和交房約定的違約金，約定差距甚大。合同約定，消費者逾期付款超過60天，需按天支付違約金萬分之五，而開發(fā)商逾期交房超過60天只需按天支付違約金萬分之一。該合同還在其補充協(xié)議中約定，買房人如果逾期交房款，須按合同總價的20%支付違約金，而賣方違約所付違約金，僅為買房人的三分之一。也有的開發(fā)商在確定違約金的時候，如果是開發(fā)商自己的責(zé)任，寫的是“每月萬分之幾”，但到了業(yè)主這邊時，寫的就是“每日萬分之幾”了，每月和每次，這個是相差30多倍的，如果算下來可能相差幾十萬了！所以在簽合同時，日和月一定要看清，別讓開發(fā)商鉆了空子！
違約責(zé)任的起始期限不對等。某房產(chǎn)公司在其售樓合同中與消費者這樣約定，買方逾期付款超過60日開始承擔(dān)違約責(zé)任，但對賣方則規(guī)定，逾期交房90日后才開始承擔(dān)違約責(zé)任。
房屋實際情況與被承諾的一致嗎
之前售樓員口頭上用來吸引你購買的優(yōu)勢和贈送項目，你都在合同里找到了嗎？不管之前售樓員說得有多天花亂墜，沒有落實到購房合同里事后就無處說理。所以有哪些重點的房屋基本情況需要格外關(guān)注呢？
1、地址
在簽購房合同時，一定要注意合同上的地址，比如房號，錯一個字都不要簽，因為即使一字之差，但從法律上來說，就不是同一個地方了。如果你簽了這樣的合同，那么你收到的可能就不是你以為的那間房子了。
2、總價與實際面積
另一個最重要的問題，就是關(guān)于房子的房價總額和實際面積，在簽合同前就要確認好。因為通常買到的房子跟合同上是有一些偏差的。小偏差還可以接受，大偏差就不行了。一般來說，偏差不超過3%就算是合理范圍，但是如果發(fā)現(xiàn)實際上超過了這個偏差，那么很有可能是開發(fā)商存在著欺騙行為，這時候一定要重看合同，利用法律手段來保護自己的合法權(quán)益。
3、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定
在簽訂合同時一定要確認交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款。有些時候銷售說的是2019年交房，結(jié)果合同上寫的是2020年，交房時間以合同為準(zhǔn)，就只能白白苦等一年。另外，購房合同里一定要明確開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償。若合同中未約定違約金條款，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價的1％至5％的違約金。
交房標(biāo)準(zhǔn)對精裝房來說尤為重要。交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時，需要將收房時的配置標(biāo)準(zhǔn)寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。另外，對于精裝修的房子，合同中對于裝修材料經(jīng)常會提到某品牌“同等檔次”的要求，通常購房合同上會標(biāo)注上“后期交房為同檔次標(biāo)準(zhǔn)”，這里一定注意應(yīng)是同檔次品牌，爭取列明裝修材料的具體品牌和規(guī)格，如果不行，也要爭取約定，屆時根據(jù)實際使用材料的價格返還差價，以減少損失。
4、物業(yè)管理
現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購房者應(yīng)在附件中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。另外，現(xiàn)在很多開發(fā)商會直接選聘物業(yè)公司，買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會，也難以改變。因此需要格外關(guān)注物業(yè)方面在合同中是如何體現(xiàn)的。
5、公攤建筑面積
現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。
關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限和代辦費
有些開發(fā)商會以各種理由拖延辦證時間，所以購房者在購房合同里面要明確約定房產(chǎn)證辦理時間，并約定好雙方違約責(zé)任。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。
另外，要注意約定產(chǎn)證代辦費是否遠高于規(guī)定。某房產(chǎn)公司售樓合同補充條款中規(guī)定，產(chǎn)證代辦費每戶為280元。以江蘇省為例，據(jù)江蘇省物價局和江蘇省建設(shè)廳于2003年印發(fā)的《江蘇省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理辦法》第四條第三項規(guī)定：同時代辦兩證（指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)變更登記）的，按每戶不超過80元收取服務(wù)費。”
合同中的空白條款
購房合同上的“空白條款”也是需要注意的點。一般在簽合同時，不會剛剛好就簽完一張紙，很多時候在合同的末尾，是有空白區(qū)域存在的。這里可以作為一些原合同上沒有列出條例的補充，這是很常見的。但請注意，如果已經(jīng)和開發(fā)商確定合同完善沒問題了，一定要把空白區(qū)域用斜線劃去，以免開發(fā)商在你不知情的情況下，在空白區(qū)域加一些對業(yè)主不利的條款。
開發(fā)商與購房人的權(quán)責(zé)認定
1、限制排除消費者與開發(fā)商共有權(quán)益
一些售樓合同中，開發(fā)商經(jīng)常用明示或者混淆概念等方式，限制和排除消費者對這些共有部分享有的權(quán)益。
《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”第74條規(guī)定：“……占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
例如某房產(chǎn)公司合同中約定，“本項目內(nèi)的商務(wù)樓、經(jīng)營用房、綜合用房、幼兒園、人防工程、車庫（含地下、地上車庫、車位）等所有權(quán)歸屬出賣人”。在該條款中，開發(fā)商把占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，同規(guī)劃車位或規(guī)劃車庫混為一談，排除了業(yè)主對這部分車位的共有權(quán)利。此時就要注意用法律武器保護自身權(quán)益了。
2、擴大法律概念解釋范圍免除自身責(zé)任
利用在合同制定中的主導(dǎo)地位，部分開發(fā)商還通過在合同中擴大對相關(guān)法律概念解釋范圍，或制定違法違規(guī)條款，混淆相關(guān)概念，規(guī)避自身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。通常表現(xiàn)為以下情況。
擴大對“不可抗力”概念的解釋。如某房產(chǎn)公司購房合同中規(guī)定：“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰(zhàn)爭、恐怖活動、人力不可抗拒的自然災(zāi)害、施工中遇到的異常困難或者重大技術(shù)問題不能及時解決、出賣方無法避免或抗拒的人為因素等情況，包括施工期間，由于政府重大活動規(guī)定不得開挖、運土，交通管制，不得施工或市政規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)要求的變更等?！币源藢⒆约嚎赡苊媾R的一切責(zé)任全推干凈。
免除售樓廣告、樓書中應(yīng)承擔(dān)的真實性責(zé)任。幾乎在所有的售樓合同中，對售樓廣告和宣傳資料都存在類似于“售樓廣告、宣傳資料等系對不特定人的要約邀請，以政府最終批核和商品房預(yù)售合同為準(zhǔn)?！钡募s定。但事實上，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”。此外，《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
免除造成消費者人身傷害或財產(chǎn)損失的責(zé)任。某房產(chǎn)公司售樓合同補充條款中約定：“屋內(nèi)由售樓方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠商直接提供保修，如果發(fā)生因該電器設(shè)備質(zhì)量事故造成人身損害或財產(chǎn)損失，買方或受害方應(yīng)直接向生產(chǎn)廠商索賠，售樓方不承擔(dān)賠償和連帶責(zé)任?！钡鶕?jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條以及《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任：（一）造成消費者人身傷害的責(zé)任；（二）因故意或重大過失造成消費者財產(chǎn)損失的責(zé)任”。
如果遇到以上情況，千萬不能被開發(fā)商牽著鼻子走，簽署《商品房買賣合同》是買房過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是分歧和糾紛產(chǎn)生最多的階段，千萬馬虎不得。
關(guān)于補充協(xié)議
《商品房買賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。這些內(nèi)容在上文基本都有提到，因此補充協(xié)議是非常需要引起注意的。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
此外，補充協(xié)議還可能在以下方面被多做文章。
補充協(xié)議加入不合理條款。例如在合同中把“買方的付款方式和期限”作為補充條款來約定，加重了消費者違約責(zé)任。
補充協(xié)議約定和合同正文相沖突的內(nèi)容。例如房產(chǎn)公司在《商品房買賣合同》正文中已經(jīng)約定了買方逾期60天后付款的違約責(zé)任是按房款總額的1%支付違約金，但在補充協(xié)議中又約定，違約金將按房款總額的20%支付。
約定補充協(xié)議效力高于合同正文。例如合同中這樣規(guī)定，“若附件或補充條款與合同正文約定不一致的，則以附件或補充條款的約定為準(zhǔn)?！?/p>
看過了上面的盤點，有沒有倒吸一口涼氣？總之，在簽署《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，并及時向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。簽購房合同時，就算時間再緊迫，也不能只關(guān)注加粗的那些話，不要輕信樓書上的宣傳，更不要輕信賣方的許諾，為了踏實地將房子拿到手，以上這些雷區(qū)可千萬不要輕易放過去哦~
