大多數購房人都會有這樣一個經歷，在與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣（預售）合同》前，開發(fā)商往往都會先與買房人簽訂《商品房認購協(xié)議書》（以下簡稱《認購協(xié)議書》）。鑒于《認購協(xié)議書》獨特的法律地位，以及現(xiàn)階段對買賣雙方權利義務的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認購協(xié)議書》是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。
認購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。這種認購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進行談判的權利義務，而并非最終必然導致簽約結果的發(fā)生。由于《認購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內容上通常存在下列缺陷：
1、內容過于簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書應看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。
2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金?！钡捎谡J購書缺少對簽訂房屋買賣合同起重要作用的決定性因素的約定，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。 房屋買賣合同的簽訂應該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環(huán)節(jié)可能產生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協(xié)議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協(xié)議，索回定金。
盡管認購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預（出）售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認購書即對雙方具有約束力。為了避免不必要的損失，建議購房人在認購房屋時應注意以下幾個問題：
一、明確認購協(xié)議書法律效力
從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關系，二者有本質的區(qū)別。由于有關部門對認購書尚未做出嚴格的規(guī)定，所以購房者應當注意：
1、購房者有權利知道，房產商也有義務告知購房者，關于認購協(xié)議書及《商品房買賣（預售）合同》中雙方應承擔的權利和義務。
2、購房者在認購書中明確：“雙方經協(xié)商未能就《商品房買賣（預售）合同》或補充協(xié)議達成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應全額退還定金?！边@樣可以為自身留有余地。
3、注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協(xié)議中規(guī)定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件
《城市房地產管理法》規(guī)定，商品房預售實行預售許可制度，開發(fā)商如果不具備商品房預售法定條件，沒有取得《房地產預售許可證》，其與購房者簽訂的《認購協(xié)議書》是無效的，不具有法律效力?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱的商品房預售是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正式建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！睋艘?guī)定，支付定金的認購行為屬于商品房預售范圍。作為購房人一定要首先審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件，以防認購無效。
如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產預售許可證》，開發(fā)商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關財產損失。
三、明確協(xié)議條款
認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：
1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等；
2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等；
3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；
4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同；在約定的期限內洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。
一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。
四、分清“定金”與“訂金”
在認購協(xié)議書上經常會出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個名詞，雖然只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！倍喗鸩痪邆涠ń鹦再|，一般情況下，訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用定金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。因此，購房者在簽訂認購協(xié)議書的時候，一定要認真識別“定金”和“訂金”。實踐中，在認購協(xié)議書中多數是以“定金”方式進行約定。
五、注意認購書簽訂后的定金處理
由于定金具有擔保性質，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。現(xiàn)列舉幾種情形作為一個參考：
1、如果買方沒有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。
2、如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。
3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。
5、如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。
6、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）合同及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。
總而言之，在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。
相關法規(guī)鏈接：
《商品房銷售管理辦法》第二十二條：符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
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