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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目的具體內(nèi)容

扣除項目
土地增值稅的扣除項目為：(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；(2)土地開發(fā)成本、費用；(3)建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
上述扣除項目的具體內(nèi)容為：
1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。
3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；2)提供扣除項目金額不實的；3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。
附：本章內(nèi)容易出計算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時最可能出計算題的是有關(guān)土地增值稅的計算。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。
計算土地增值稅，首先、要熟悉土地增值稅扣除項目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時所支付的金額；土地開發(fā)成本、費用；建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等4個方面。
其次、要學(xué)會計算土地增值額，土地增值額=土地轉(zhuǎn)讓價值-扣除項目。
再次，要記住土地增值稅速算公式：
土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％；
土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％一扣除項目×5％；
土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項目×15％；
土地增值額超過扣除項目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％一扣除項目金額×35％。