老周自告奮勇老回答一下，看能不能給打答疑解惑。

土地增值稅實(shí)際上在1994年就出臺(tái)了，由于當(dāng)時(shí)的住房實(shí)行的是計(jì)劃住房制度，那會(huì)沒有所謂的商品房，所謂這個(gè)土地增值稅也沒啥存在感，主要是在進(jìn)入2000年后，房地產(chǎn)市場日趨火爆，土地增值稅又浮現(xiàn)出來了，目的也是為了抑制房地產(chǎn)的泡沫，目前來看，效果不咋地。

要理解這個(gè)土地增值稅加計(jì)扣除，咱們從下面幾個(gè)部分去分析分析：

土地增值稅計(jì)算的基本原理

從稅法角度去看土地增值稅呢，它的計(jì)算公式就是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率-速算扣除額。

關(guān)鍵就是這個(gè)增值額的計(jì)算，增值額等于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目，

所謂的法定扣除項(xiàng)目總的來看，就是按這4項(xiàng)進(jìn)行歸類：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，單獨(dú)有一個(gè)加計(jì)扣除項(xiàng)，扣除的金額為上面第1和第2相之和的20%，這個(gè)就是所謂的土地增值稅加計(jì)扣除，但是我們要明白，這個(gè)扣除項(xiàng)僅僅使用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)涉及的土地增值稅，其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不可以加扣20%的。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計(jì)扣除20%

加計(jì)扣除20%這個(gè)規(guī)定是在2006年提出來的，期初是為了降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而起到降低房價(jià)的作用，但是實(shí)際作用大家也都看到了啊，就拿深圳來說，2006年深圳福田均價(jià)在1.3萬左右，而現(xiàn)在深圳福田的均價(jià)在12萬左右，房價(jià)漲了差不多10倍，所以啊，這個(gè)政策出臺(tái)的初衷，咱就不必再多講了，講多了只會(huì)更生氣。

加計(jì)扣除該如何判定

土地增值稅清算的難點(diǎn)也就在如何把發(fā)生的開支按上面提到那4個(gè)項(xiàng)目去歸類，加計(jì)扣除只能在（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額和（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，如何把成本費(fèi)用正確歸集到這兩個(gè)項(xiàng)目來那就非常重要了，這里面的學(xué)問可就深了，這也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。

取得土地使用權(quán)支付的金額這個(gè)項(xiàng)目的歸集比較簡單，無分就是地價(jià)款，契稅，判定起來不是很復(fù)雜。

關(guān)鍵就是這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，這個(gè)涉及的內(nèi)容就比較多了，像土地征用補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、主體建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用等，在實(shí)物操作中，正確的劃分是很難的，很考驗(yàn)會(huì)計(jì)的水平，也是最容易引起稅務(wù)爭議的重點(diǎn)區(qū)域

總的來說，土地增值稅的計(jì)算公式其實(shí)很簡單，關(guān)鍵在于成本費(fèi)用的歸集，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)成本的計(jì)算，會(huì)對應(yīng)交土地增值稅產(chǎn)生特別大的影響，一定要進(jìn)行正確的判斷，不然可以會(huì)引起稅務(wù)糾紛。