來源：房產(chǎn)投資人（ID:fctzr0371）
作者 ：殘劍
這是一個(gè)大家都容易忽視的問題，但對于房產(chǎn)投資人來說，是必須要面對的。
這是屢次強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問題：在買房之初必須要考慮到以后的賣房，也就是說將來的變現(xiàn)，如果不能變現(xiàn)，再大的升值都與你無關(guān)，如果不能輕易變現(xiàn)，你就會(huì)為找到一個(gè)接盤者而耗時(shí)半年乃至一年之久。
現(xiàn)在買進(jìn)，相對于年初或者三個(gè)月前，應(yīng)該是在高位，如果未來三年內(nèi)不再上漲或者緩漲，我們就相當(dāng)于炒到了山頂或次山頂，然后在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年沖進(jìn)去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年崗，要不是今年下半年的房價(jià)暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什么時(shí)候才能解脫。
在市場瘋狂的時(shí)候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現(xiàn)在殺進(jìn)去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿的殺了進(jìn)去，這不能不讓人警惕。
這個(gè)時(shí)候，任何利好都會(huì)被無限放大，如地王、如供求、如自貿(mào)區(qū)等等，但這些在市場不好的時(shí)候，則如空氣一樣輕飄，不會(huì)被人重視，因此，現(xiàn)在的任何利好引起的房價(jià)暴漲都可能在將來的某一天消退，到那時(shí)，路歸路、橋歸橋，一切水落石出，我們還會(huì)覺得現(xiàn)在的種種利好是真的利好嗎？
下面就讓我們分析一下三年之后，到那時(shí)，看看你的房子賣給誰？
三年之后，按照最快速計(jì)算，就是我們買的房子基本交房并辦理了房產(chǎn)證可以正常上市交易了，如果說現(xiàn)在的大部分都是炒房客，到那時(shí)應(yīng)該大部分都該拋售房子，在二手房市場，你的賣房競爭對手可謂眾多，到時(shí)候你能輕易地找到下家嗎？這一點(diǎn)，尤其是那些郊區(qū)盤的客戶可以面壁好好思考思考，可別到了該變現(xiàn)的時(shí)候傻眼了。
三年時(shí)間太長，任何政策上的變動(dòng)都可能出現(xiàn)，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如營業(yè)稅2年減免改為5年減免，如個(gè)人所得稅按照差額的20%征收，如增值稅按照商業(yè)地產(chǎn)的30%或60%征收，如此，你的二手房交易稅費(fèi)一項(xiàng)就可能達(dá)到35%左右，這還不算后期的房地產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收等，更要命的是再來一次嚴(yán)厲限購。
此外，房價(jià)暴漲之后，政府必然會(huì)釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場預(yù)期，但如此一來，又會(huì)導(dǎo)致未來兩三年內(nèi)土地供應(yīng)大增，未來的一手房投放量大幅增加，到那個(gè)時(shí)候，就不再是現(xiàn)在的供不應(yīng)求，而是供大于求，到那時(shí)，你的二手房還能是個(gè)香餑餑嗎？
看看，提高稅費(fèi)和限購，會(huì)減少未來的市場需求，提高稅費(fèi)會(huì)提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房價(jià)上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢，如果上漲一倍，可以掙一點(diǎn)錢，但在變現(xiàn)的時(shí)候也會(huì)面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應(yīng)增加，供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn)，到那時(shí)，你再變現(xiàn)，還會(huì)像現(xiàn)在這么好變嗎？
如果你在08年、09年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會(huì)知道，當(dāng)市場不好或政策限制的時(shí)候，你想把升值的房產(chǎn)變現(xiàn)并不容易，有時(shí)候需要半年，有時(shí)候需要一年，有時(shí)候需要更長時(shí)間，這對于那些急需要錢的投資者來說簡直是一種煎熬。
事實(shí)上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現(xiàn)的時(shí)間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現(xiàn)，即使能變現(xiàn)也是以犧牲巨大利潤為代價(jià)的。
很多人，都想在房產(chǎn)投資上掙到錢，但我可以明確的告訴你，能在房產(chǎn)投資上掙到錢的不足5%，和炒股一樣，大多數(shù)都成了墊腳石，只有塔尖上的少數(shù)人能夠掙到大錢，而且可以全身而退，而這一批人很早以前都掃貨進(jìn)場了，現(xiàn)在都已經(jīng)隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現(xiàn)在是最佳的變現(xiàn)時(shí)間，而不是最佳的進(jìn)場時(shí)機(jī)。
來源：房產(chǎn)投資人（ID:fctzr0371）
本文編輯：鐘艷蓉
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