根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。當(dāng)農(nóng)村宅基地房屋交易后遇上征地拆遷等情況，賣方就會選擇以該房屋買賣合同無效進(jìn)行起訴。農(nóng)村房屋買賣合同被法院判決確認(rèn)無效后，賣方必須要返還房屋么？今天我們通過北京市大興區(qū)某村的一個(gè)生效案例進(jìn)行學(xué)習(xí)一下：
【基本案情】
趙某原系北京市大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)某村村民，在該村建有北房5間、西房3間。1998年8月11日，趙某與張某簽訂《買賣房屋協(xié)議》，趙某將上述宅基地及地上房屋以2.2萬元價(jià)格出售給張某。該協(xié)議書顯示主要內(nèi)容有：買房、甲方張某；賣房、乙方趙某；乙方的正房五間、西房三間、地上樹木與宅基地共2.2萬元賣給甲方，房款一次性交清；經(jīng)大隊(duì)同意甲方搬來后與本村村民享有同樣水、電費(fèi)待遇等。該協(xié)議書末尾有兩名時(shí)任村干部簽名；乙方處有趙某簽名；甲方處無簽名；最后有當(dāng)時(shí)村委會所蓋公章。趙某認(rèn)為雖然該協(xié)議上當(dāng)時(shí)沒有張鳳先簽名，但當(dāng)時(shí)有村干部在場，雙方已經(jīng)事實(shí)上履行了該買賣房屋協(xié)議。因張某不是新立村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無權(quán)享有該村宅基地使用權(quán)，雙方的買賣行為違反我國法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無效。遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)買賣協(xié)議無效，張某返還涉案房屋。
【法院裁判結(jié)果】
北京市大興區(qū)人民法院作出一審判決，判決確認(rèn)買賣協(xié)議無效，駁回趙某其他訴訟請求。雙方均未上訴，一審生效。趙某重新以張某為被告、以張某二子及二兒媳婦為第三人提起訴訟，要求判決被告及第三人將涉案房屋予以騰空并返還，北京市大興區(qū)人民法院判決駁回趙某訴訟請求，經(jīng)上訴，北京市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判。
【律師解讀】
本案在起訴時(shí)原告趙某的戶籍已從案涉房屋所在的村落遷出，本案被告的戶籍系在河北省廊坊市固安縣。北京大興法院第一次判決確認(rèn)案涉房屋買賣協(xié)議無效的理由是：根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，趙某將涉案房屋及院落出賣給張某必然涉及到該處宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而張某非涉案房屋、院落所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故案涉合同因違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，趙某該項(xiàng)訴訟請求，應(yīng)予支持。北京大興法院第一次判決不予支持趙某要求張某騰空房屋并返還的理由是：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。趙某要求返還出賣該院落時(shí)的5間北房及3間西房，因原3間西房已經(jīng)拆除，原5間北房目前無法核實(shí)確定是否存在，即便存在也與后建房屋形成附合不可拆分狀態(tài)，故趙某關(guān)于返還原有房屋的訴訟請求，不予支持。本案在審理過程經(jīng)釋明，但雙方均未對因合同無效導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失一并主張實(shí)體要求，考慮到趙某對于合同無效存在的過錯(cuò)較大，而本院如僅根據(jù)趙某的訴訟請求確定合同無效，并判決張某返還院落，在沒有一并處理張某損失前提下，勢必造成雙方利益嚴(yán)重失衡，故關(guān)于趙某返還涉案院落的訴訟請求，本案暫不予支持和處理。
趙某再次起訴，北京大興法院對趙某要求張某騰空房屋并返還的訴訟請求不予支持的具體理由是：雖生效判決已認(rèn)定趙某與張某于1998年8月10日訂立的《買賣房屋協(xié)議書》無效，但涉案房屋及院落是否應(yīng)予返還還需考慮本案的具體情況。首先，張某二兒媳婦張某紅系涉案房屋所在村村民，其戶口于2003年6月23日遷入涉案房屋內(nèi)，張某二子袁某戶口于2009年7月15日遷入涉案房屋內(nèi)，二人之子女因出生落戶入涉案房屋內(nèi)。本院曾在審理趙某第一次起訴的（2019）京0115民初XXX號案件時(shí)組織雙方現(xiàn)場勘驗(yàn)，勘驗(yàn)時(shí)訴爭院落及房屋由第三人袁某、張某紅夫婦使用。前述事實(shí)與張某、袁某、張某紅提供的分家協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、介紹證明信內(nèi)容相吻合，趙某未提交相反證據(jù)，即使分家協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議是后來補(bǔ)簽的，亦不能影響袁某、張某紅一家實(shí)際使用涉案房屋的事實(shí)。另考慮到張某與袁某1（長子）的母子關(guān)系，及農(nóng)村風(fēng)俗，本院對張某稱已通過分家方式將房屋贈與了袁某1（長子）的辯解意見予以采信。其次，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。袁某、張某紅系涉案房屋所在村集體組織成員，現(xiàn)未有證據(jù)顯示其在本市有其他宅基地或房屋，其使用涉案房屋及院落并未導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織利益受損；趙某已不是涉案房屋所在村集體組織成員，其要求返還涉案房屋及院落與土地管理法的相關(guān)精神相悖。 趙某不服，提起上訴，北京二中院判決駁回上訴，維持原判，具體理由基本同一審法院一致。
立法部門認(rèn)定農(nóng)村房屋賣給居民或外村農(nóng)民無效的本意是保護(hù)本村集體成員的利益不受損害，現(xiàn)涉案房產(chǎn)及院落通過合法的方式又流轉(zhuǎn)到了本村村民的手中，符合立法的最終目的。人民法院秉承立法本意對本案作出了房屋買賣協(xié)議無效但不返還房屋的生效判決，但原告趙某訴訟進(jìn)行了多年，好像又回了原點(diǎn)。此時(shí)，趙某可以另辟蹊徑，向買方張某主張協(xié)議無效后賠償損失的請求。
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