| ——北京大興法院判決馬某訴張某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案 |
裁判要旨
簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補償問題達成一致的，即使農(nóng)村房屋買賣合同因違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而被確認無效，并不必然導(dǎo)致此拆遷利益分配方案無效。
案情
2010年3月5日，馬某與張某簽訂農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同，約定：張某以70萬元的價格將其位于北京市大興區(qū)某鎮(zhèn)某村的宅基地的使用權(quán)出售給馬某興建住房；如遇拆遷，雙方各占全部補償?shù)?0%，包括回遷房及現(xiàn)金。該合同另有注明：購房款柒拾萬元，張某已收。注明內(nèi)容上另有按壓指印。后，馬某在涉案院落原有五間老房的南側(cè)投資新建兩排正房。2015年7月9日，張某與案外人張某某作為涉案宅基地及房屋的產(chǎn)權(quán)人分別簽訂住宅房屋拆遷安置補償協(xié)議及補充協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，張某享有的拆遷利益包括拆遷補償款150余萬元、總面積為198.49平方米的回遷房三套。2015年7月31日，馬某與張某簽訂欠條一份，內(nèi)容為：“今有張某欠馬某壹百貳拾萬元正，欠款原因：張某在自家某鎮(zhèn)某村院落建房，當時從馬某處借走現(xiàn)金壹百貳拾萬元正，本人承諾拆遷款到位后馬上返還馬某”。關(guān)于該份欠條，張某認可該份欠條的簽訂是為了解決合作建房，但主張存在脅迫情形；馬某主張該份欠條實際上是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商的結(jié)果，欠條中載明的120萬元涵蓋了包括購房款在內(nèi)的各項損失，與其所訴是同一法律關(guān)系?，F(xiàn)馬某向本院起訴，要求判令：雙方于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；張某返還購房款70萬元、賠償房屋增值損失20萬元、補償拆遷利益的70%（計77萬元）。
裁判
北京市大興區(qū)人民法院一審認為：原告馬某在簽訂宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時并非涉案宅基地所在地的村民，且至今仍非該集體經(jīng)濟組織成員，故雙方之間簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同因違反土地管理法的強制性規(guī)定應(yīng)屬無效。雙方當事人在涉案院落拆遷之后簽訂的欠條實際上是雙方達成的拆遷利益分配方案，是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商的結(jié)果。張某雖主張欠條存在脅迫情形，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，法院依法不予采信，故其應(yīng)當按照約定履行給付義務(wù)。遂判決馬某與張某簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同無效，張某于本判決生效后十日內(nèi)給付馬某拆遷利益120萬元。
張某不服一審判決，提出上訴。北京市第二中級人民法院經(jīng)審理后認為，張某主張欠條系其受脅迫所簽，但未就此提交證據(jù)加以證明，法院對其該項主張不予支持。結(jié)合該案證據(jù)和當事人陳述可以認定，張某、馬某于2015年7月31日簽署的欠條是雙方當事人的真實意思表示，該欠條名為借還款，實為解決拆遷補償?shù)葐栴}所簽，馬某亦認可該欠條與其所訴系同一法律關(guān)系，系雙方協(xié)商的結(jié)果，包含了購房款的返還問題。因此，雙方當事人均應(yīng)按照達成的合意行使權(quán)利，履行義務(wù)。遂判決駁回上訴，維持原判。
評析
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟組織成員的特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員。原告馬某自簽訂宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之時至今，仍非涉案宅基地所在地的村集體經(jīng)濟組織成員，故本案雙方當事簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同因違反土地管理法的強制性規(guī)定應(yīng)屬無效。本案需要探究的問題有以下兩個。
1.雙方當事人之間簽訂的欠條的法律性質(zhì)。關(guān)于馬某與張某簽訂的內(nèi)容為：“今有張某欠馬某壹百貳拾萬元正，欠款原因：張某在自家某鎮(zhèn)某村院落建房，當時從馬某處借走現(xiàn)金壹百貳拾萬元正，本人承諾拆遷款到位后馬上返還馬某”的欠條，張某認可該份欠條的簽訂是為了解決合作建房，但主張存在脅迫情形，且此份欠條屬于借貸關(guān)系，應(yīng)與本案無關(guān)；馬某主張該份欠條實際上是雙方關(guān)于拆遷利益劃分協(xié)商的結(jié)果，欠條中載明的120萬元涵蓋了包括購房款在內(nèi)的各項損失，與其所訴是同一法律關(guān)系。結(jié)合馬某在張某院落內(nèi)投資建房、涉案院落已被拆遷、欠條內(nèi)容涉及建房、張某亦認可欠條的簽訂系為了解決合作建房等事實，可以認定：該欠條并非基于民間借貸法律關(guān)系所簽，實際上系雙方當事人為解決拆遷補償?shù)葐栴}所簽，系雙方于涉案院落拆遷之后達成的拆遷利益分配方案。
2.雙方當事人簽訂的欠條的法律效力。關(guān)于此份欠條的效力，雙方各持己見。張某主張該份欠條簽訂時存在脅迫情形，據(jù)此否認該份欠條的法律效力，但其并未就此提交充分證據(jù)加以證明，其亦認可欠條簽訂當日不存在身體脅迫情形，故法院對張某的此項主張不予支持。根據(jù)證據(jù)規(guī)則，應(yīng)由被告張某承擔(dān)舉證不能的不利后果。據(jù)此，可以認定該份欠條系雙方當事人的真實意思表示，其亦不存在合同無效的法定情形，故該份欠條應(yīng)為依法有效的合同，對雙方當事人具有法律約束力，雙方當事人均應(yīng)當按照達成的合意行使權(quán)利，履行義務(wù)。
本案案號：（2015）大民初字第14150號，（2016）京02民終5597號
案例編寫人：北京市大興區(qū)人民法院 張紀云
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