來源：天心區(qū)人民法院

轉(zhuǎn)自：湖南高院

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近年來，長租公寓爆雷事件頻發(fā)，所謂爆雷，是指公司出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)經(jīng)營。僅剛剛過去的兩月，全國就有20余家長租公寓相繼爆雷，多地發(fā)生房東斷水、斷電、換鎖、驅(qū)趕租客等情況，長租公寓市場風(fēng)雨飄搖，社會不穩(wěn)定風(fēng)險激增，由此引發(fā)的糾紛逐漸白熱化。

最近，

長沙市天心區(qū)人民法院就審理了一起

因長租公寓中介跑路，

房東將租客驅(qū)逐出屋，

租客起訴房東要求賠償?shù)募m紛。

基本案情

“中介欠我租金跑路了，我憑什么不能拿回我自己的房子？”法院審判庭里，面紅耳赤的被告劉某情緒激動地說道。

原來，2020年5月15日，房東劉某與某中介公司簽訂《房屋租賃合同》，約定劉某將其房屋授權(quán)給該中介公司運營，包括但不限于簽署房屋租賃合同等，中介公司每月支付劉某租金1700元。同時，劉某還出具《授權(quán)委托書》，委托中介公司全權(quán)處理案涉房屋，代理權(quán)限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限3年。

次日，中介公司與租客肖某簽訂《房屋租賃合同》，合同載明案涉房屋所有權(quán)人為劉某，中介公司將案涉房屋出租給肖某，租期15個月，租金每月1150元。合同簽訂后，肖某按約向中介公司支付1000元定金及13950元房租，共計14950元，實際入住案涉房屋。

此后，因劉某未按期收到中介公司房租，中介公司已下落不明，遂要求肖某騰房，肖某不同意。劉某遂對案涉房屋斷水斷電，租客肖某被迫于2020年9月12日搬出案涉房屋，故訴至法院，要求劉某賠償其因提前搬離而多付的房租。

法院判決

法院經(jīng)審理后認為

根據(jù)民法典第九百二十五條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

本案中，房東劉某與中介公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書》，雙方已形成委托代理關(guān)系，由劉某委托中介公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。中介公司與租客肖某簽訂的《房屋租賃合同》明確載明案涉房屋產(chǎn)權(quán)人系劉某，并非中介公司，肖某在簽訂該合同時知道中介公司與劉某之間的代理關(guān)系，該合同直接約束劉某和肖某，原、被告雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。

合同履行中，劉某以未收到中介公司租金為由單方收回房屋，終止履行合同，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，故劉某應(yīng)當賠償肖某預(yù)交的租金損失，對于中介公司欠付被告劉某的租金，劉某可向中介公司另行主張。

據(jù)此，長沙市天心區(qū)法院作出一審判決，支持了肖某要求劉某賠償其預(yù)交租金損失的訴訟請求。劉某不服提起上訴，長沙市中級人民法院二審駁回劉某的上訴請求，維持原判。

溫

馨

提

示

本案法官助理 陳漢

正常的租賃合同，如果中介公司一旦違約，那么房東可以收回房屋，并要求承租人騰房。但本案被告劉某出具《授權(quán)委托書》委托易居公司全權(quán)處理案涉房屋，雙方已建立委托代理關(guān)系，這是房東和中介公司的一種信任關(guān)系，一旦信任關(guān)系破裂，有關(guān)法律后果則需要房東獨自承擔。

據(jù)了解，向該案中介公司這樣跑路的長租公寓中介有很多，之所以爆雷頻頻，主要是因為其不合理的商業(yè)模式，長租公寓普遍采用的“高進低出”、“長租短付”的經(jīng)營模式，為了搶奪市場，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客，那長租公寓維持這種賠本買賣的資金從哪里來呢？羊毛還是出在羊身上，長租公寓會用優(yōu)惠來誘惑你，一次交12個月的租金，但給到房東那邊呢，卻是一月付一次房租。這樣拆東墻補西墻，只要租客源源不斷，長租公寓手中就會形成“資金池”，這一盤游戲就能一直玩下去。

但如果租客不夠呢？資金鏈一旦斷裂，沒有足夠的錢給到房東，房東肯定會收回房子。這個時候，長租公寓公司還能干嘛，通常就是卷款跑路了。特別是疫情導(dǎo)致停工，一二線城市租房的人突然少了很多。連鎖反應(yīng)之下，這種龐氏騙局下的局，也就只能紛紛暴雷。

因此租房之前先貨比三家，可以先在有關(guān)平臺或者線下找一下有沒有房東直租的房子，如果實在沒有找到，可以到住房租賃交易服務(wù)平臺這樣的網(wǎng)站查看這家租房公司的開業(yè)報告、營業(yè)執(zhí)照等，看有無投訴、違規(guī)情況，也可在中國裁判文書網(wǎng)上搜索有無司法糾紛。

其次，不要一次性支付太多租金，押一付一的比較穩(wěn)妥，這樣就算被騙損失也不會太大。

最后提醒一下房東，在委托代理模式下，房東是沒有權(quán)力驅(qū)趕租客的，租客也是受害人，這個市場良莠不齊，希望能隨著政府監(jiān)管的不斷完善能有所改變。畢竟對于年輕人的租客來說，你驅(qū)逐的可能不僅僅是他本身，可能還有他們留在城市繼續(xù)追夢的權(quán)利。