租了還不到四個月的房子
房東又是要求騰房
又是斷水?dāng)嚯?/span>
租個房怎么就這么難……
● 中介公司跑路，租客遭遇“逐客令” ●
2020年5月15日，房東劉某與某中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定劉某將其房屋授權(quán)給該中介公司運(yùn)營，包括但不限于簽署房屋租賃合同等，中介公司每月支付劉某租金1700元。
同時，劉某還出具《授權(quán)委托書》，委托中介公司全權(quán)處理該房屋，代理權(quán)限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限為3年。
次日，中介公司與租客肖某簽訂《房屋租賃合同》，合同載明該房屋所有權(quán)人為劉某，中介公司將房屋出租給肖某，租期15個月，租金每月1150元。合同簽訂后，肖某按約向中介公司支付1000元定金及13950元房租，共計14950元，實際入住該房屋。
此后，劉某未按期收到中介公司房租，才發(fā)現(xiàn)中介公司已下落不明，遂要求肖某騰房，肖某不同意。劉某于是對房屋實施斷水?dāng)嚯姡饪托つ潮黄扔?020年9月12日搬出該房屋。肖某將劉某訴至湖南省長沙市天心區(qū)人民法院，要求劉某賠償其因提前搬離而多付的房租。
● 法院：房東應(yīng)賠償租客損失 ●
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第九百二十五條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。
本案中，房東劉某與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書》，是由劉某委托中介公司就案涉房屋與他人簽訂的租賃合同，雙方已形成委托代理關(guān)系。中介公司與租客肖某簽訂的《房屋租賃合同》明確載明，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人系劉某，并非中介公司。肖某在簽訂該合同時知道中介公司與劉某之間的代理關(guān)系，該合同直接約束劉某和肖某之間的房屋租賃合同關(guān)系。
合同履行中，劉某以未收到中介公司租金為由單方面收回房屋，終止履行合同，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，故劉某應(yīng)當(dāng)賠償肖某預(yù)交的租金損失。對于中介公司欠付被告劉某的租金，劉某可向中介公司另行主張。
據(jù)此，湖南省長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決，支持肖某要求劉某賠償其預(yù)交租金損失的訴訟請求。劉某不服提起上訴，湖南省長沙市中級人民法院二審駁回劉某的上訴請求，維持原判。
● 法官：租房前要貨比三家 ●
按照正常的租賃合同，如果中介公司違約，房東可以收回房屋，并要求承租人騰房。但本案中被告劉某出具《授權(quán)委托書》委托中介公司全權(quán)處理案涉房屋，雙方已建立委托代理關(guān)系，這是房東和中介公司的一種信任關(guān)系，一旦信任關(guān)系破裂，有關(guān)法律后果需要房東獨(dú)自承擔(dān)。
租房前最好貨比三家，可以先在有關(guān)平臺或者線下尋找是否有房東直租的房源。如果沒有，可以到住房租賃交易服務(wù)平臺等網(wǎng)站查看租房公司的開業(yè)報告、營業(yè)執(zhí)照等，確認(rèn)有無投訴、違規(guī)情況，也可在中國裁判文書網(wǎng)上搜索有無司法糾紛。
其次建議租客不要一次性支付太多租金，押一付一較為穩(wěn)妥。
最后提醒房東，在委托代理模式下，租客也是受害人，房東沒有權(quán)力驅(qū)趕租客。
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