連鎖店開店規(guī)劃
商圈與商圈調(diào)查
連鎖門店選址
連鎖店開店規(guī)劃基礎(chǔ)調(diào)查及制訂計(jì)劃
開店的計(jì)劃制訂一般經(jīng)過如下步驟：
調(diào)查階段：為開店選址提供直接判斷，為具體計(jì)劃立案時(shí)提供投資依據(jù)（包括市場(chǎng)調(diào)查、門店選址環(huán)境調(diào)查）。
制訂基本計(jì)劃階段：通過市場(chǎng)調(diào)查初步制訂開店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（包括經(jīng)營(yíng)地址選擇、建議方案、裝潢設(shè)計(jì)等）。
選擇店址意向階段：依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和基本計(jì)劃，對(duì)選址方案作進(jìn)一步分析判斷。
選擇店址的決定性計(jì)劃階段：再次對(duì)投資內(nèi)容進(jìn)行估算，對(duì)開店具備的人力資源、合作公司、環(huán)境善等進(jìn)行研究，作出具體操作方案。
選擇店址實(shí)施階段：對(duì)選店進(jìn)程中多種要素進(jìn)行全盤考慮，根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)修改完善后實(shí)施。
開店階段：對(duì)連鎖的基本資料、銷售管理、人力資源管理、供應(yīng)商管理、POS 機(jī)應(yīng)用、財(cái)務(wù)結(jié)算等功能按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)到位，配合開店的具體需要。
市場(chǎng)調(diào)查
（一）市場(chǎng)調(diào)查
連鎖店市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)：
主要針對(duì)開店的可能性較大的因素進(jìn)行調(diào)查：包括設(shè)店地區(qū)的市場(chǎng)行情、地域特征等（重點(diǎn)是做好開店預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)額的數(shù)目和店鋪規(guī)模的設(shè)計(jì)）。
對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析：重點(diǎn)剖析店鋪周圍消費(fèi)者的生活方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品構(gòu)成、定價(jià)、促銷手段及商店格調(diào)布局等提供基礎(chǔ)資料。
（二）資料整理和分析
人居環(huán)境的分析：人口、該地區(qū)大概的家庭戶數(shù)、企事業(yè)單位數(shù)、百姓收入的平均水平、消費(fèi)的水準(zhǔn)等。
地域諸要素的分析：交通運(yùn)輸情況；政府機(jī)構(gòu)與店的距離和狀況；民間各種設(shè)施與店的聯(lián)系性等。
對(duì)地域零售業(yè)態(tài)進(jìn)行分析：零售業(yè)銷售的實(shí)效、各種零售業(yè)業(yè)態(tài)種類、大型連鎖店的銷售業(yè)績(jī)等。
市場(chǎng)調(diào)查中不能忽視的兩點(diǎn)：
對(duì)該地區(qū)過去和現(xiàn)在的大、中、小型連鎖店了解的前提下，對(duì)門店開設(shè)后的營(yíng)銷狀況的預(yù)測(cè)；
對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行分析時(shí)，以類似商圈的成熟度作參照物，作為該地區(qū)設(shè)店的依據(jù)。
（三）開店
通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)取得的資料進(jìn)行分析，制訂開店計(jì)劃：
商圈與商圈調(diào)查
商圈是指以擬開店鋪的地點(diǎn)為圓心，以周圍一定距離為半徑劃定范圍，而形成的商業(yè)區(qū)域。
商圈構(gòu)成調(diào)查
在商圈調(diào)查時(shí)，主要以核心商圈為中心展開：
核心商圈：包含了擬開店周圍顧客總數(shù)的 50-70% 在圈內(nèi)活動(dòng)（圈內(nèi)顧客密度最高區(qū)，每個(gè)顧客基本都以此店為中心購(gòu)貨，很少光顧其他門店）；
次級(jí)商圈：包含了擬開店周圍顧客總數(shù)的 20-40% 在圈內(nèi)活動(dòng)（圈內(nèi)顧客密度較稀區(qū)，居住的顧客經(jīng)常經(jīng)過，不是每次進(jìn)店購(gòu)物，但時(shí)常光顧）。
邊緣商圈：包含了擬開店周圍顧客總數(shù)的 5-10% 在圈內(nèi)活動(dòng)（顧客居住較遠(yuǎn)，也比較分散，使得店不會(huì)構(gòu)成購(gòu)買力，只有商店才能吸引他們進(jìn)店購(gòu)物）。
▲ 商圈并非都是同心圓區(qū)域劃分模式，涵蓋的范圍隨社區(qū)不同、人居環(huán)境變化而變化。商圈基本情況調(diào)查
（一）翻閱資料
翻閱地區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，到信息中心查閱地區(qū)狀況資料、企業(yè)自身統(tǒng)計(jì)資料等。主要內(nèi)容：
人口分布，常住人口、臨時(shí)居民人口數(shù)量，流動(dòng)趨勢(shì)，人口密度等。
居民生活活動(dòng)區(qū)域情況（如，交通狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況、地理地勢(shì)狀況、居民消費(fèi)習(xí)慣等）。
對(duì)地區(qū)中心地段為中心擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等商圈的劃定情況，及商業(yè)區(qū)域開店的密度和競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查。
開店前必須對(duì)開店計(jì)劃中的商圈中的商圈輪廓作仔細(xì)調(diào)查，認(rèn)真分析才能作出最后決定。
（二）選址前的特定市場(chǎng)調(diào)查
項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容、采取的手段和方法如下：
項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容使用方法和手段查閱參考資料
商業(yè)區(qū)域環(huán)境調(diào)查開店的位置及周圍的地形、形勢(shì)、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況步行，到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看；查看本區(qū)域地圖、航空拍照?qǐng)D片、城市規(guī)劃圖和住宅規(guī)劃用地情況航空地圖；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，地圖比例：1:25000，1:500000
市場(chǎng)特性調(diào)查市場(chǎng)狀況（零售店分布密度、占地面積、業(yè)種類別、人口稀稠度、居民收入平均水平、商業(yè)圈內(nèi)大型連鎖讓特性、外延發(fā)展商業(yè)街情況）查閱商業(yè)經(jīng)營(yíng)資料、商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?jié)撃艿姆治鰣?bào)告等，運(yùn)用數(shù)學(xué)推算法算出商圈發(fā)展前景本地區(qū)商業(yè)統(tǒng)計(jì)資料匯編和商業(yè)發(fā)展報(bào)告，城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)資料，稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資料，消費(fèi)動(dòng)向報(bào)告
競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)效應(yīng)調(diào)查商圈內(nèi)各店競(jìng)爭(zhēng)情況，連鎖店之間的互補(bǔ)能力強(qiáng)弱情況實(shí)地考察商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積、商品種類、最大客流量和停車位等情況本地區(qū)商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒、有價(jià)證券報(bào)告書、商業(yè)企業(yè)發(fā)展報(bào)告、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)上資料、有價(jià)證券報(bào)告書等
人居情況調(diào)查該地區(qū)人口統(tǒng)計(jì)資料，城鄉(xiāng)人口頒狀況，收入水平，消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平，居民生活運(yùn)動(dòng)空間等多種因素調(diào)查查閱本地區(qū)人口情況資料、消費(fèi)者支出情況統(tǒng)計(jì)資料等本地區(qū)人口調(diào)查報(bào)告、家庭消費(fèi)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料、消費(fèi)動(dòng)向報(bào)告等
商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是在對(duì)市場(chǎng)信息充分掌握和認(rèn)真分析其可行性的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，獲得相關(guān)信息最可靠的做法就是商圈調(diào)查。
（一）里利法則
也稱零售引力法則，由美國(guó)學(xué)者威廉·里利 1929 年提出。主導(dǎo)思想：確定商圈主要考慮人口和距離兩個(gè)變量。
里利計(jì)算商圈繁華程度的公式：
Dy —— Y 地區(qū)商圈的限度（距離）。
dXY —— 商店各自獨(dú)立的 X、Y 地區(qū)間的距離。
PX —— X 地區(qū)人口。
PY —— Y 地區(qū)人口。
商圈的劃分以 15km 為最遠(yuǎn)，1km 為最近：
（1）若 A 地區(qū)有 25 萬(wàn)人口，是本地區(qū)最大的區(qū)域，B 地區(qū)有 2.5 萬(wàn)人口，距離 A地區(qū) 15km：
說明 A 地區(qū)吸引 B 地區(qū)方向顧客的商圈范圍大約是 11.4km。
（2）若 C 地區(qū)有 5 萬(wàn)人口，距離 A 地區(qū) 12km：
說明 A 地區(qū)吸引 C 地區(qū)方向顧客的商圈范圍大約是 10.5km。
（3）若 D 地區(qū)有 3 萬(wàn)人口，距離 A 地區(qū) 9km：
說明 A 地區(qū)吸引 D 地區(qū)方向顧客的商圈范圍大約是 6.7km。
通過計(jì)算可得知 A 處于區(qū)域的中心地帶（具有很強(qiáng)吸引力的人口優(yōu)勢(shì)），能夠吸引 B\C\D 三個(gè)地區(qū)的顧客（中心方圓 15km 內(nèi)的居民）。
（二）新零售引力法則
第二次世界大戰(zhàn)后，各國(guó)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期商業(yè)發(fā)展帶來(lái)的產(chǎn)物，由美國(guó)學(xué)者康維斯（Paul Converse）提出。
與里利法則的不同在于：
前者說明在一個(gè)城市中間地帶的兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；
后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。
無(wú)論哪個(gè)區(qū)域，顧客對(duì)商品的需求不同，購(gòu)買行為的差異性也不同（如，里利的零售引力法則的計(jì)算中不考慮生鮮商品與耐用商品的儲(chǔ)存周期，康維斯的新零售引力法則考慮了這個(gè)不能忽視的經(jīng)營(yíng)問題。
公式：
Ba —— 城市 B 的購(gòu)買力被城市 A 吸引的比率。
Bb —— 城市 B 購(gòu)買和的比率。
Pa —— 城市 A 的人口。
Pb —— 城市 B 的人口。
4 —— 慣性因素。
新零售引力法則的關(guān)鍵是確立了一個(gè)慣性因素值。它由 (Ba÷Bb) = (Pa÷Hb) × (X÷D)2 來(lái)推算 Ba，Bb，Hb，D 的值，最后再計(jì)算出 X 的值。
城市 B 購(gòu)買力的比率是 45%，城市 A 的人口是 1000000，城市 B 的人口是 480000，AB 兩個(gè)城市間的距離是 14km，主牌城市 B 的購(gòu)買力被城市 A 吸引的比率 Ba。
即，城市 B 的購(gòu)買力被城市 A 吸引的比率是 27%。
連鎖門店選址商店選址的原則
（一）選繁華地段原則
繁華地段基本集中在 T 字形和 Y 字形路口，若在此開店需作好相應(yīng)準(zhǔn)備：
避開大道風(fēng)塵：將門面進(jìn)口處開在側(cè)面，正對(duì)路口的一方設(shè)計(jì)成精美裝飾的圍障，以擋住并避開迎大路而來(lái)的風(fēng)塵。
栽花種草：在店門兩側(cè)各開出一場(chǎng)花池，栽種鮮花和小樹，以增加店前的生機(jī)和活力，并消除沿大路來(lái)的塵埃。
保持店前清潔暢通：在店前多河水用心消塵，每周擦洗門窗，清掃門店，并時(shí)常保持店前清潔衛(wèi)生、門口道路暢通、空氣清新。
（二）選開闊地段原則
選開闊地域，避狹窄地點(diǎn)：從經(jīng)營(yíng)角度考慮，地理位置讓人能夠看到，無(wú)形中是做了免費(fèi)廣告。
發(fā)行狹窄地點(diǎn)或遮擋物的辦法：不得已選擇了店面狹窄或受遮擋的商鋪，可對(duì)商鋪進(jìn)行改造。
改造對(duì)策：
經(jīng)手續(xù)批復(fù)后，得到許可，拆除遮擋物，讓人在遠(yuǎn)處便能看到；
如店面狹窄無(wú)法擴(kuò)展面積，可把店牌做大高懸在商店頂上，使行人遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見商鋪招牌；
通過電視、廣播、報(bào)紙、雜志、廣告牌、網(wǎng)絡(luò)等媒介廣泛宣傳，讓人對(duì)商店形象輪廓有所了解，知道具體位置、經(jīng)營(yíng)商品的各類及服務(wù)的特點(diǎn)等。
參加社會(huì)廣泛關(guān)注的福利贊助活動(dòng)，以增強(qiáng)商鋪在社會(huì)上的知名度。
（三）選南避東北方向原則
開店選南避東北方向因素分析：目的是避免夏季的暴風(fēng)雨和冬季的寒風(fēng)。
對(duì)不利面向采取措施：如不得以把店開在其它方向，需要采取措施制止自然條件帶來(lái)的不利因素。
（四）方便顧客原則
從顧客考慮的角度出發(fā)：
節(jié)省顧客購(gòu)買時(shí)間；
為顧客節(jié)省交通費(fèi)；
達(dá)到舒適購(gòu)物等。
最大限度地滿足顧客購(gòu)物的需要，否則推動(dòng)了顧客的依賴、支持和光顧，商店也就推動(dòng)了存在的基礎(chǔ)。
連鎖店選址的類型
在適應(yīng)人口頒、流向情況，滿足顧客購(gòu)物需要，擴(kuò)大銷售的先決條件下，形成了 4 種商業(yè)群。
（一）城市中央商業(yè)群
全市最主要、最繁華的商業(yè)區(qū)（就是小城鎮(zhèn)，也聚焦了最多的商業(yè)群）。
（二）城市要道和交通樞紐地帶的商業(yè)群
大城市一環(huán)以內(nèi)的主要街道和交通樞紐地帶（上下班的人流、節(jié)假日人們乘車而來(lái)形成的人流），連鎖店選在此處形成的商業(yè)群，迎合了往來(lái)人流購(gòu)物的特性。
（三）城市居民住宅商業(yè)街和城、郊結(jié)合部商業(yè)群
城市居民商業(yè)街的顧客主要是附近居民，主要方便附近居民購(gòu)買日用食品、百貨、日雜品、藥品、進(jìn)行沐浴、喝茶、KTV 等。
城市交區(qū)匯集的交通要道主要是地鐵口、火車站口、城市、匯集處的街道等（商業(yè)群規(guī)模都較?。?。
（四）郊區(qū)居民住宅區(qū)商業(yè)群
隨著城市人居日益擁擠，交通堵塞嚴(yán)重，繁華地段已被搶先占領(lǐng)的情況下，郊區(qū)成了建購(gòu)物中心的最佳選擇。
連鎖店區(qū)域位置選擇
選擇哪種類型的商業(yè)群，要充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買規(guī)律，根據(jù)顧客喜好而定業(yè)種。
顧客對(duì)商品的需求基本可分為 3 種類型。
（一）日常必需品店區(qū)域位置選擇
這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，價(jià)格差距不大，購(gòu)買頻繁，在購(gòu)買過程中求方便心理明顯（如，油、鹽、醬、醋、茶、蔬菜、水果類食品，牙刷、牙膏、衣服、鞋襪、雨具等家用品）。
選擇店址時(shí)應(yīng)最大限度地接近市民居住區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)中心，輻射范圍在半徑 300m 以內(nèi)，步行時(shí)間 10-20min 為宜。
（二）周期性需求品店區(qū)域位置選擇
顧客購(gòu)買此類商品的量是比較少的，有一定周期性，購(gòu)買時(shí)一般會(huì)挑選（如，鍋碗瓢盆、剃須刀、剪刀、書籍、鮮花、手機(jī)等）。
應(yīng)選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)，選在商業(yè)中心或交通要道、交通樞紐的商業(yè)街。
（三）耐用品和特殊性需求品店區(qū)域位置選擇
這類商品購(gòu)買率低，是在反復(fù)比較權(quán)衡和挑選的情況下才開始購(gòu)買（如，電視機(jī)、音響、家具、灶具、空調(diào)、飲水機(jī)、加濕器等）；特殊性需求的商品購(gòu)買偶然性比較大（如，汽車、住房等）。
這類店要求商圈范圍大，店面積大，設(shè)在特殊商業(yè)領(lǐng)取區(qū)或?qū)I(yè)商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。
最合適開店的地段
（一）車站、碼頭附近
從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮，對(duì)交通便利條件的評(píng)估：開設(shè)地點(diǎn)附近是否有足夠的停車場(chǎng)所（大型連鎖停車場(chǎng)與售貨場(chǎng)的比率為 4:1）；商場(chǎng)所賣貨物運(yùn)到店是否容易。
從方便顧客購(gòu)買考慮，對(duì)交通使得條件的評(píng)估：邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店主要考慮在車站、地鐵站、碼頭附近設(shè)立（一般距離越近，客流越多，購(gòu)買越方便）；市內(nèi)公交汽車站附近的連鎖店，考慮公共汽車站的站點(diǎn)性質(zhì)（主要停車站客流大）；交通管理狀況對(duì)開店地址的影響（單行道、禁止車輛通告的街道等）。
（二）商業(yè)區(qū)
商業(yè)區(qū)客流的 3 個(gè)特點(diǎn)：
自身客流：專門為購(gòu)買某商品的來(lái)店顧客所形成的客流。
分享客流：鄰近店形成客流的分流（小店依大店而設(shè)的目的）。
派生客流：順路進(jìn)店的顧客所形成的客流。
（三）公園、名勝古跡、影劇院附近
這些地方適合開飲食食品、娛樂、生活用品店，但有時(shí)間性強(qiáng)的特征（高峰時(shí)人潮洶涌、低峰時(shí)門可羅雀）。
（四）工廠、機(jī)關(guān)、商鋪集中的地方
上班族集中的地方，主要購(gòu)買食品、飲料、日常生活服務(wù)器、辦公服務(wù)器，喝早茶時(shí)談?wù)勆?、聊聊天?div style="height:15px;">
該地段的特征是午飯與晚飯時(shí)間為營(yíng)業(yè)高峰期，周末與節(jié)假日的時(shí)候生意清淡。
（五）學(xué)校附近
要根據(jù)學(xué)生的需要，提供適當(dāng)?shù)姆?wù)和商品，以滿足學(xué)生的需要；到了假期，做交通經(jīng)營(yíng)以補(bǔ)充顧客量少的缺陷。
（六）住宅區(qū)附近
消費(fèi)者群以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其他成員。在這里，凡是能給家庭提供獨(dú)特服務(wù)的門店都能獲得很好的收益。
（七）市郊附近
這一地段的特點(diǎn)是，主要向駕駛各種車輛的人提供生活、休息、娛樂和維修車輛等各種服務(wù)。
道路形態(tài)與商店選址
（一）Y 形路或三岔路（含T字路）
一般不選擇在通行汽車的三岔路口處開店（夏季熱風(fēng)、冬季寒風(fēng)、車輛帶來(lái)的粉塵），若是商業(yè)步行街的 Y 形路或三岔路還可以考慮。
（二）十字路（含剪刀路口）
有好的一面，也有不好的一面：
地址一般要避開路口處 10m 左右（避開路口的強(qiáng)風(fēng)和粉塵），選擇坐南朝北的位置開大型連鎖店。
若從南朝北被占，要選擇避開路口處 10m 左右坐西朝東的位置（避開路口強(qiáng)風(fēng)和粉塵；東方太陽(yáng)讓冬季寒氣少些；下午太陽(yáng)西沉?xí)r有陰影遮擋）。
（三）正對(duì)著大廈中間的縫隙
不宜在正對(duì)著兩幢大廈的縫隙處開店（夏季涼爽，但冬季冷風(fēng)直吹店面；風(fēng)夾粉塵污染店面和商品）。
（四）正對(duì)直路
商店在一樓會(huì)受到從大路來(lái)的風(fēng)、粉塵和車輛的轟鳴聲影響，這些不得因素會(huì)影響店里人員的身體健康和商品的銷售率。
（五）面對(duì)死巷
空氣受阻，氣流不通暢；前面沒人能進(jìn)來(lái)，不能聚集人氣。
（六）店前的電燈柱
店鋪在這樣的位置上也稱作「趕丁棒」，店里的員工看著燈亮就開始惦記著下班回家。所以店前有電燈柱的店，店員更換得很頻繁。
特別地點(diǎn)的店址選擇
（一）接近天橋口商鋪的選址
在天橋口處開店比其他地方迎來(lái)的顧客多些，但如果租金太高就不劃算了；
越接近天橋口的位置越好；
商鋪的高度低過天橋、面向天橋的商店，一般贏利的可能性不大。
（二）接近地道口商鋪的選址
若是商鋪門口向著汽車進(jìn)出隧道，汽車帶來(lái)的粉塵會(huì)涌進(jìn)商店；
商鋪處在通往地鐵的隧道或接近隧道的地方是可以選擇的（商店開門迎接的是從隧道口出來(lái)的行人）。
（三）接近大堂商鋪的選址
在磁場(chǎng)中選擇專賣柜臺(tái)一定要面向大堂。
它能直接迎著顧客進(jìn)門的步伐接待顧客；
面向大堂，明亮寬敞，營(yíng)業(yè)員工作心情也愉快；
空氣對(duì)流順暢，有利于人員的身體健康。
（四）接近天井商鋪的選址
無(wú)論二樓、三樓、四樓，只要門前向著一個(gè)天井，就是最佳選擇。
因?yàn)殚T店向著天井，門前有走廊，明亮，通達(dá)舒暢，空氣流通，給人以爽心悅目之感。
店址的最終確定
（一）銷售額預(yù)測(cè)方法
企業(yè)通過對(duì)各重點(diǎn)區(qū)域潛在需求量的定量分析，可發(fā)現(xiàn)各區(qū)域的預(yù)計(jì)需求量，及分店設(shè)立后的獲利性，從而有助于企業(yè)選定具體的開店地理位置。
通過銷售額預(yù)測(cè)，還可以了解顧客的偏好和心理，進(jìn)一步分析市場(chǎng)商品需求的特性，作為日后經(jīng)營(yíng)中掌握商機(jī)的依據(jù)。
類推法：根據(jù)商圈分析的預(yù)測(cè)方法推算；依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)方法推算；按類似店相比較的預(yù)測(cè)方法推算。
根據(jù)商圈分析的預(yù)測(cè)方法推算（商店能贏利的因素：商圈骨總需求額 × 本企業(yè)商店的占有率）；
依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)方法推算（商店能贏利的因素：營(yíng)業(yè)面積 × 單位面積銷售額）；
按類似店相比較的預(yù)測(cè)方法推算（商店能贏利的因素：主要從相同商圈、區(qū)域中的店鋪中選定一店來(lái)推定）。
哈夫（Haff）的「概率模型」法：從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者光顧某一商店，利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富程度的店面面積、購(gòu)物消耗的必要時(shí)間，及該商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。
考慮各地區(qū)商業(yè)設(shè)備利用概率和各類商品等因素，哈夫概率模型用下列公式表示：
j —— 某商業(yè)設(shè)施。
Pij —— 地區(qū)消費(fèi)者光顧 j 商業(yè)設(shè)施的概率。
Uij —— j 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）。
Tij —— 從 i 地區(qū)到 j 所需要的時(shí)間。
λ —— 隨產(chǎn)能工具不同而變化的參數(shù)。
Ci —— i 地區(qū)的消費(fèi)者數(shù)量。
式中，λ 是隨交通工具不同而變化的參數(shù)，它根據(jù)地區(qū)的實(shí)際不同而有所區(qū)別。有些公司將哈夫概率模型中的 λ 確定為 2.0。
從公式中我們能夠評(píng)價(jià)某商業(yè)設(shè)施規(guī)模的變化及地區(qū)交通體系的變化對(duì)商圈所帶來(lái)的影響。
具體預(yù)測(cè)方法：營(yíng)業(yè)面積占有率法、營(yíng)業(yè)面積相對(duì)占有率法。
（1）營(yíng)業(yè)面積占有率法
公式：
預(yù)計(jì)銷售額 = 潛在需要額 × 商圈內(nèi)占有率
潛在需要額 = 每個(gè)家庭需要額 × 商圈內(nèi)家庭數(shù)
商圈內(nèi)占有率 = 營(yíng)業(yè)面積占有率
計(jì)算順序：
確定已設(shè)想的商圈；
計(jì)算潛在需要額；
計(jì)算商圈外流入額；
計(jì)算商圈內(nèi)總需要額；
調(diào)查商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的營(yíng)業(yè)面積；
量出擬開店的營(yíng)業(yè)面積；
計(jì)算出擬開店面積的占有率；
計(jì)算出預(yù)測(cè)銷售額。
在比較各區(qū)域的基礎(chǔ)上，選定商圈很重要，在銷售預(yù)測(cè)時(shí)要借助于地圖按下列步驟操作：
準(zhǔn)備 1:1000 的地圖。
標(biāo)企業(yè)擬開店、與本企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的店、互補(bǔ)店的具體位置。
把自家的店作為中心，在圖上分別畫出半徑為 500m，1000m，2000m 的圓形標(biāo)記。
確定商圈分段延伸的因素有地點(diǎn)和方向（如，河水流向、鐵路走向、公路走向、工廠區(qū)域延伸方向等）。
在地圖上把商圈的外圍區(qū)域線標(biāo)清楚。
因分段或延伸因素的不同，商圈可以有不同的形狀：
（2）營(yíng)業(yè)面積相對(duì)占有率法
此法是將標(biāo)準(zhǔn)的既有店鋪的銷售額用于店址選擇相似的分店的銷售預(yù)測(cè)方法。
案例：
第一，計(jì)算出已有的標(biāo)準(zhǔn)店的銷售實(shí)績(jī)及營(yíng)業(yè)面積相對(duì)占有率：
本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分店的年銷售額 1250元
同商圈內(nèi)潛在需求額 5000萬(wàn)元
在同商圈內(nèi)的市場(chǎng)占有率 25%
該分店的營(yíng)業(yè)面積 400㎡
商圈內(nèi)所有競(jìng)爭(zhēng)店的營(yíng)業(yè)面積 800㎡
該分店的營(yíng)業(yè)面積比率 50%
該分店的營(yíng)業(yè)面積相對(duì)占有率 50%
第二，使用以上標(biāo)準(zhǔn)店鋪的實(shí)際銷售額推算在某市相似情況下開分店的銷售額：
擬開店的預(yù)定營(yíng)業(yè)面積 286㎡
某市的總營(yíng)業(yè)面積 1000㎡
分店開門營(yíng)業(yè)后與總營(yíng)業(yè)面積之比 28.6%
上述標(biāo)準(zhǔn)分店的營(yíng)業(yè)面積占有率 14.3%
某市商圈內(nèi)潛在需求總額 6000萬(wàn)元
推測(cè)銷售額 858萬(wàn)元
以上銷售預(yù)測(cè)法也可以用哈夫模型法預(yù)測(cè)（具體方法略）。
（二）損益狀況判斷
損益計(jì)劃的主要內(nèi)容：收益預(yù)測(cè)、投資預(yù)測(cè)、費(fèi)用預(yù)測(cè)、資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃。
收益預(yù)測(cè)：銷售額預(yù)測(cè)、毛利率設(shè)定、專賣店收益匯總計(jì)劃等。
投資預(yù)測(cè)：店面面積、裝飾式樣、建筑、設(shè)備、備用品等的投資。
費(fèi)用預(yù)測(cè)：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、開店費(fèi)用、財(cái)務(wù)支出費(fèi)用等。
投資效率分析：投資回收期方法、平均報(bào)酬率法、凈現(xiàn)值法、投入資本周轉(zhuǎn)率法、投入資本收益率法、損益分歧點(diǎn)法。
（1）投資回收期方法
投資回收期指回收初始投資所需要的時(shí)間（一般以年為單位，是一種運(yùn)用很廣的投資決策指標(biāo)）。
投資回收期方法是根據(jù)所投資金每年的資金流量半部來(lái)計(jì)算投資回收所需年限的：投資回收期 = 初始投資總額 ÷ 預(yù)計(jì)的資金流量(年平均)
這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，但沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，及回收期后的現(xiàn)金流量狀況。
（2）平均報(bào)酬率法
平均報(bào)酬率指投資項(xiàng)目壽命周期內(nèi)平均的年投資報(bào)酬率。
平均報(bào)酬率 = 年平均現(xiàn)金流量 ÷ 初始投資總額 × 100%
在采用這一方法時(shí)，應(yīng)事先確定一個(gè)企業(yè)要求達(dá)到的平均報(bào)酬率（必要平均報(bào)酬率）；
進(jìn)行決策時(shí)，只有高于必要平均報(bào)酬的方案才能決定開店（有多個(gè)文字時(shí)，選用平均報(bào)酬率最高的方案）。
這種方法簡(jiǎn)明、易算，容易懂，但沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。
（3）凈現(xiàn)值法
在連鎖店投資中，分店開張后的凈現(xiàn)金流量，按成本或企業(yè)要求達(dá)到的報(bào)酬率折算為現(xiàn)值，減去初始投資后的余額，就是凈現(xiàn)值。
NCFt —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量。
k —— 貼現(xiàn)率（資本成本或企業(yè)要求的報(bào)酬率）。
n —— 項(xiàng)目預(yù)計(jì)壽命。
c —— 初始投資額。
凈現(xiàn)值的計(jì)算步驟：
步驟一：分店開張后每一年的凈現(xiàn)金流量。
步驟二：未來(lái)報(bào)酬的總現(xiàn)值在計(jì)算時(shí)分三步完成（將每年的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量折成現(xiàn)值；將終結(jié)現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值；計(jì)算未來(lái)報(bào)酬的總現(xiàn)值）。
步驟三：計(jì)算凈現(xiàn)值（凈現(xiàn)值 = 未來(lái)報(bào)酬的總現(xiàn)值 - 初始投資）。
備選方案中，凈現(xiàn)值為正值就采納，為負(fù)值則不采納（有多個(gè)備選方案時(shí)，選用凈現(xiàn)值最大的正值）。
（4）投入資本周轉(zhuǎn)率法
新開一個(gè)門店，將來(lái)的效益如何，用投入資本周轉(zhuǎn)率法計(jì)算并確認(rèn)投資效率是最簡(jiǎn)單的辦法：投入資本周轉(zhuǎn)率 = 營(yíng)業(yè)額 ÷ 投入資本 × 100%
（5）投入資本收益率法
資本投入后一定要在收回的情況下并有剩余，所開新店才算贏利（如果收益率不高于某個(gè)界限，就算虧本）。
投入資本收益率計(jì)算公式：投入資本收益率 = 平均收益額÷投入資本 = (平均收益額÷營(yíng)業(yè)額) × (營(yíng)業(yè)額÷投入資本)
如，一店開張后，為確保 20% 的收益率，若營(yíng)業(yè)額收益率是 5%，營(yíng)業(yè)額是 3000 萬(wàn)元，計(jì)算投入資本額是多少？
按上公式計(jì)算：20% = (3000×5%) ÷ X
X = 150÷0.2 = 750萬(wàn)元
（6）損益分歧點(diǎn)法
損益分歧點(diǎn)法是根據(jù)企業(yè)投資額的多少來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)損益情形的方法。
企業(yè)在某一區(qū)域新開設(shè)一家店，需要增加固定資產(chǎn)，評(píng)價(jià)時(shí)要計(jì)算固定資產(chǎn)增加多少，就要相應(yīng)地提高多少營(yíng)業(yè)額，并用得到的數(shù)據(jù)判斷是否值得投資新建一家店（投資判斷的基數(shù)就是營(yíng)業(yè)額的提高值）。
損益分歧點(diǎn) = 固定資本÷[1-(流動(dòng)資本÷營(yíng)業(yè)額)] = 固定資本÷邊際收益率
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