幾年后,李梅與購房者張明簽訂《房屋買賣合同》,雙方約定:李梅將該房屋以36萬元的價(jià)格賣給張明,張明先付30萬元,待雙方辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)付清余款。張明于2013年6月份支付購房款30萬元,同年7月辦理了房屋過戶手續(xù)并付清房款。
2015年1月,李梅的丈夫王林找到了張明,稱他不知道房屋被出售,要求張明搬出去。張明認(rèn)為李梅已將該房屋賣給自己,而且自己已經(jīng)付了錢,因此不同意搬出。
王林以該《房屋買賣合同》未經(jīng)其同意為由,將李梅與張明訴至法院。
王林認(rèn)為,該房屋是夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買,李梅未經(jīng)他同意出賣該房屋,請求法院判決該《房屋買賣合同》無效。
【案情分析】張明與李梅簽訂的房屋買賣合同,是雙方真實(shí)意思的表示,雖然該房屋為李梅與王林的夫妻共同財(cái)產(chǎn),但房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人只有李梅一人,根據(jù)公示、公信原則,張明有理由相信登記簿上記載的權(quán)利人李梅就是真正的權(quán)利人,其交易安全應(yīng)當(dāng)受到公信力的保護(hù)。李梅將房屋賣給張明時(shí),并未告知張明該房屋存在共有權(quán)人。另外,張明已支付合理價(jià)款,并且辦理了過戶手續(xù),屬于善意取得。
在夫妻關(guān)系存續(xù)期間,夫妻一方擅自出賣房產(chǎn),一般屬于無權(quán)處分。
但根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定:無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;但是,除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?strong>已經(jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》也規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。因此,對善意取得的房屋,所有權(quán)人無權(quán)追回, 法院判決買賣合同有效,駁回原告的訴訟請求,無疑是正確的。
2009年4月,黃某與鄧某二人出資19萬元購買一套商品房,房屋所有權(quán)人登記為鄧某一人。2011年10月21日,鄧某瞞著妻子與王某簽訂房屋買賣協(xié)議,協(xié)議約定:鄧某將該房屋以27萬元的價(jià)格賣給王某,王某先付20萬元,入住此房后付清余款,并取得該房屋的所有權(quán)。
協(xié)議簽訂后,王某于2010年10月26日向鄧某支付購房款20萬元,一周后王某搬進(jìn)該房并付清余款,但雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)。2011年2月,一直不知情的黃某發(fā)現(xiàn)此事,找到王某要求其搬出該房屋,王某稱鄧某以27萬元的價(jià)格已將該房屋賣給自己,拒不搬出。黃某與王某協(xié)商無果,遂將王某、鄧某訴至法院,要求確認(rèn)王、鄧二人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,并判令王某歸還房屋。
【案情分析】本案所涉房產(chǎn),為夫妻共有財(cái)產(chǎn),雖然房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人只有鄧某一個(gè)人,但購買房屋發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間,根據(jù)婚姻法第十七條、物權(quán)法第一百零三條的規(guī)定,本案鄧某處分的為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
在夫妻共有財(cái)產(chǎn)存續(xù)期間,鄧某未經(jīng)過黃某同意,對涉及夫妻雙方重大權(quán)益房產(chǎn)事項(xiàng)之處分,屬于無權(quán)處分。
《婚姻法司法解釋(一)>第十七條第(二)項(xiàng)之規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商,取得一致意見”。
物權(quán)法第九十七條規(guī)定,處分共有的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定:“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定為無效?!?/p>
共有人黃某對合同沒有追認(rèn)。合同法第五十一條規(guī)定,無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。黃某沒有追認(rèn),鄧某事后也沒有取得房屋的處分權(quán)。
王某對所涉房屋不構(gòu)成善意取得
物權(quán)法第一百零六條 善意取得必須符合三個(gè)條件:(1)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的; (2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓; (3)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
在本案當(dāng)中,房屋雖交付給王某但沒有辦理轉(zhuǎn)移登記,不符合前述第(3)個(gè)條件,不構(gòu)成善意取得。
綜上,鄧某未經(jīng)黃某同意,擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn),與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效,王某的購房行為不能構(gòu)成善意取得。因此,房屋買賣無效,王某應(yīng)當(dāng)返還該房屋。
《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第六條:夫妻一方未經(jīng)另一方同意,以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋,當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的,不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記,不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件,買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能,買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的,法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同,經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請求的,應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。
房屋買賣合同解除的,善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下,但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件,夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的,應(yīng)予支持。
“善意”的判斷時(shí)點(diǎn),以買受人申請過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
1.北京市法院對夫妻一方擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的買賣合同,認(rèn)定合同有效。
2.房屋已交付但未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的,買受人可以主張解除合同;買受人堅(jiān)持要求辦理過戶的,駁回訴訟請求。買賣合同解除的,善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
3.房屋已過戶到買受人名下,但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件,夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的,應(yīng)予支持。
4.善意取得的時(shí)間點(diǎn)是買受人申請房產(chǎn)登記時(shí)。
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