[案情]
張某與黃某系夫妻關(guān)系。2008年10月張某與王某簽訂房地產(chǎn)買賣合同一份，王某向張某買得座落潁州區(qū)某小區(qū)x幢302室房屋一套，實(shí)際支付價(jià)款28萬(wàn)元，并經(jīng)市房地產(chǎn)交易所辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移變更契約手續(xù)。辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，張某提供了結(jié)婚證、夫妻二人的身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)買賣合同等辦理過(guò)戶所需手續(xù)。2009年2月王某辦齊了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。2009年8月王某夫妻裝修房屋并已竣工入住。2009年10月，黃某與張某經(jīng)法院判決不準(zhǔn)離婚。在婚姻案件審理中，黃某與張某確認(rèn)張某在黃某未知的情況下將夫妻共有的本市某小區(qū)x幢302室房屋以33萬(wàn)元的價(jià)格賣給了王某。其后，黃某向張某要求其要回共有房屋，張某亦找王某交涉，要求返還房屋未果。黃某遂以請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效為由將王某、張某起訴到潁州區(qū)法院。
[審判]
法院一審審理認(rèn)為，被告王某與張某所簽訂房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，且張某提供了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)所須的所有資料，房屋亦已順利過(guò)戶；作為受讓人的王某是善意的，已盡到注意義務(wù)，完全有理由相信張某能夠代表原告黃某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故該買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有效。被告張某在離婚案件處理中承認(rèn)未經(jīng)黃某同意出賣共有財(cái)產(chǎn)，可以在處理夫妻財(cái)產(chǎn)相關(guān)事宜時(shí)考慮，并不能因此損害善意無(wú)過(guò)錯(cuò)交易人的利益，故原告要求確認(rèn)合同無(wú)效之請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，亦有悖維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。據(jù)此，一審法院作出判決，駁回原告黃某的訴訟請(qǐng)求。
[評(píng)析]
根據(jù)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條第二款的規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?br>本案是一起特殊的買賣合同糾紛案件，涉及了夫妻共有財(cái)產(chǎn)的代理權(quán)，
善意取得制度，及買賣合同有效與否的確認(rèn)等諸多法律問(wèn)題。針對(duì)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，分析如下：
一、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力
就不動(dòng)產(chǎn)交易而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在其不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾相信其正確的法律效力。具體包括：決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；權(quán)利正確推定的效力；善意保護(hù)的效力等。一般觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)一經(jīng)登記，非經(jīng)登記機(jī)關(guān)撤銷或行政訴訟撤銷，登記權(quán)利人即享有以該登記物權(quán)對(duì)抗任何人的權(quán)利；在任何民事訴訟中應(yīng)采取物權(quán)無(wú)因性理論。設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度之本來(lái)目的在于彰顯物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)成立的唯一要件。即便物權(quán)公信原則其立法目的亦在于確保交易安全，穩(wěn)定社會(huì)秩序，追求社會(huì)資源的最大利用。公信制度主要保護(hù)善意第三人，即不應(yīng)當(dāng)知道與其發(fā)生交易的人不是真正的權(quán)利人，只在登記權(quán)利與相對(duì)人從事交易時(shí)，相對(duì)人依賴登記的內(nèi)容與登記權(quán)利人發(fā)生交易不能適用公信原則。本案中房屋在簽訂買賣合同后，已提供完備的過(guò)戶資料，順利實(shí)現(xiàn)了過(guò)戶登記，即不動(dòng)產(chǎn)登記已生效，其公信力應(yīng)予保護(hù)。
二、夫妻共有財(cái)產(chǎn)的代理權(quán)
我國(guó)婚姻法對(duì)夫妻家事代理權(quán)未作出明確規(guī)定，僅原則性地規(guī)定夫妻對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。司法解釋及時(shí)彌補(bǔ)立法空白，規(guī)定夫或妻因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方有權(quán)決定，夫或妻非日常生活需要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要決定，雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。但他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。這一解釋明確了夫或妻無(wú)權(quán)代理重大家事時(shí)構(gòu)成表見(jiàn)代理的要件。
根據(jù)婚姻法及司法解釋的有關(guān)規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有，共同所有或部分各自所有，沒(méi)有約定或約定不明確的，適用
法定財(cái)產(chǎn)制，即歸夫妻共同所有。本案訟爭(zhēng)房屋系張某與黃某夫妻共有財(cái)產(chǎn)。在房屋交易時(shí)，出賣方提供了房產(chǎn)權(quán)手續(xù)外，還提供了結(jié)婚證和黃某（夫妻另一方）的身份證等所需證件，張某在此實(shí)施了夫妻間的重大家事代理行為，亦符合表見(jiàn)代理之構(gòu)成要件。
王某有理由相信張某的賣房行為為夫妻雙方共同意思表示，盡到了注意義務(wù)，支付了房款對(duì)價(jià)符合
善意取得，黃某不得以不知道或不同意為由對(duì)抗善意第三人。本案既要考慮夫妻財(cái)產(chǎn)共有人黃某的利益，更要關(guān)注交易安全制度，維護(hù)交易秩序，保護(hù)第三人的合同權(quán)益。
三、
善意取得的適用度
民法上的所有權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。
善意取得是民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度中的一項(xiàng)重要法律制度，其執(zhí)行能兼顧所有權(quán)保護(hù)和交易安全，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，維護(hù)正常的商品交換，因而為許多國(guó)家和地區(qū)的民法所承認(rèn)。我國(guó)的司法實(shí)踐中也承認(rèn)善意購(gòu)買者，可以取得對(duì)其購(gòu)買的依法可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。
具體地講，首先，讓于人對(duì)所有物之處分為無(wú)權(quán)處分，這是善意取得之前提。第三人從讓與人處受讓是基于對(duì)讓與人的信賴。處分人有處分權(quán)，也就不存在善意取得之適用余地了。其二，受讓人受讓所有權(quán)須為善意。善意是一種行為人的主觀心理狀態(tài)，往往難為外人所了解和證明，因而從保護(hù)善意受讓人角度出發(fā)，對(duì)受讓人應(yīng)采取推定原則，免除受讓人舉證責(zé)任，但可以被相反證據(jù)所推翻，因而一般認(rèn)為善意的舉證責(zé)任由主張受讓人非善意者承擔(dān)。具體可從受讓人受讓財(cái)產(chǎn)性質(zhì)、價(jià)值的高低等去證明受讓人是否為惡意。其三，受讓物須是可以流通物，受讓人須通過(guò)法律行為有償取得所有權(quán)。
本案中張某賣房行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，王某買房并已登記，符合善意取得，雙方所簽訂買賣合同有效成立，黃某不得以不知道或不同意為由對(duì)抗善意第三人，張某在離婚案件中所稱未征求黃某意見(jiàn)而賣房，可在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)予以考慮。
