轉(zhuǎn)自：重慶永和律師事務(wù)所
王某，男，1988年9月出生；吳某，女，1989年3月出生。2016年7月10日，王某和吳某登記結(jié)婚，婚后無(wú)子女。王某和吳某婚后一直居住在男方父母家里。2016年底，兩人用共同積蓄購(gòu)買(mǎi)了一套三居室的商品房，產(chǎn)權(quán)人登記為王某。為了不讓新房閑置，王某將新買(mǎi)的三居室委托中介公司對(duì)外出租。后兩人因家庭瑣事鬧矛盾，經(jīng)常吵架，兩人感情出現(xiàn)危機(jī)。2017年10月，王某瞞著吳某，將三居室的租賃合同終止，并以市場(chǎng)價(jià)150萬(wàn)元的價(jià)格與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中，王某向劉某隱瞞了自己已婚的事實(shí)。2017年12月，吳某向法院起訴離婚，要求分割兩人共有房產(chǎn)。審理過(guò)程中，王某表示同意離婚，同時(shí)法院查明了王某單方面將三居室出售給劉某的事實(shí)。那么吳某應(yīng)該怎么保護(hù)自己對(duì)三居室所享有的權(quán)利呢？準(zhǔn)予王某和吳某離婚；王某于判決生效后十五日內(nèi)給予吳某三居室房屋折價(jià)款90萬(wàn)元。證據(jù)提示：王某與吳某的結(jié)婚證，用以證明雙方結(jié)婚的事實(shí)；房屋所有權(quán)證，用以證明二人共同所有的房屋；王某出售三居室的合同，銀行流水等，用以證明王某擅自單方出賣(mài)房屋的行為。1.三居室是王某和吳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？ 根據(jù)《婚姻法》第17條規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。雖然該三居室登記在王某一人名下，但是是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間用兩人共同積蓄購(gòu)買(mǎi)，因此應(yīng)當(dāng)是二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。該房屋買(mǎi)賣(mài)合同系王某和劉某雙方自愿協(xié)商簽訂，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在其他合同無(wú)效的情形，同時(shí)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，因此該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，未經(jīng)夫妻一方同意，擅自處分共有房屋，王某的物權(quán)行為處于效力待定狀態(tài)。如果事后吳某對(duì)王某的處分行為不追認(rèn)或王某事后未取得處分權(quán)，一定不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力嗎？吳某就可以向法院要求劉某返還房屋并分割嗎？其實(shí)不然，如果買(mǎi)受人符合《物權(quán)法》第106條善意取得制度，則買(mǎi)受人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉?zhuān)ㄒ唬返?7條亦規(guī)定，夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。該案例中，三居室的產(chǎn)權(quán)登記在王某一方名下，根據(jù)物權(quán)公示原則，登記記載的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，且王某故意隱瞞已婚的事實(shí)，劉某有理由相信該三居室是王某個(gè)人財(cái)產(chǎn)，劉某已經(jīng)盡了其應(yīng)盡的注意義務(wù)，同時(shí)劉某已經(jīng)按照150萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格支付于王某，且辦理了房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此劉某受讓該房屋的行為符合善意取得的條件，劉某依法取得了該三居室的所有權(quán)，故吳某無(wú)法向法院主張要求分割該房屋。4.吳某應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？根據(jù)《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返?1條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”因劉某善意取得該三居室的所有權(quán)，所以吳某無(wú)權(quán)要求分割王某已經(jīng)變賣(mài)的三居室，但可以就出售所得的150萬(wàn)價(jià)款要求分割，并可以要求王某承擔(dān)損害賠償責(zé)任，向法院主張多分三居室折價(jià)款。為了防止出現(xiàn)夫妻一方擅自出賣(mài)房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議夫妻雙方將共有房屋登記在夫妻雙方的名下，而第三人在買(mǎi)受時(shí)也應(yīng)盡到注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)去了解出賣(mài)房屋的夫妻雙方是否就房屋出售達(dá)成一致意見(jiàn)，否則不能認(rèn)定第三人為善意購(gòu)買(mǎi)人。此外，如果房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方擅自出賣(mài)的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)一般也會(huì)與夫妻雙方進(jìn)行核實(shí)，也會(huì)起到一定的防范作用。
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