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如何界定業(yè)主身份？
在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中，業(yè)主被稱為區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主是建筑物確認(rèn)所有權(quán)的權(quán)利主體，同時(shí)也是從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本主體，業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)系到業(yè)主自治的秩序和物業(yè)管理的和諧穩(wěn)定，因此十分重要?！段餀?quán)法》第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)部分多處使用業(yè)主的概念，業(yè)主是整個(gè)《物權(quán)法》第六章的基礎(chǔ)性概念之一，但《物權(quán)法》并未對(duì)業(yè)主的概念進(jìn)行明確界定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)六條第一款規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！钡徽撌菑睦碚撨€是從實(shí)務(wù)角度，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主概念的此種規(guī)定，均嫌不夠精準(zhǔn)。為明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》）第一條第一款規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！钡诙钜?guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”。
《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第一條第一款是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則，根據(jù)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書(shū)、繼承或受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，均屬“依法取得”專有部分所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為具備業(yè)主身份。由于現(xiàn)實(shí)生活中，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后合法占有使用專有部分但尚未辦理物權(quán)登記的情形大量存在，此種情形下如果僅以是否登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)對(duì)上述商品房購(gòu)買(mǎi)群體應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造車(chē)損害。因此，《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第一條第二款對(duì)于業(yè)主身份問(wèn)題進(jìn)行了特別規(guī)定，對(duì)基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，“可以認(rèn)定”為業(yè)主。需要注意的是，該條第二款“可以認(rèn)定”為業(yè)主，并非認(rèn)定其為等同于專有部分所有權(quán)人，在特殊情形下認(rèn)定其有業(yè)主身份并不等于承認(rèn)其當(dāng)然享有專有部分的所有權(quán)。從這個(gè)意義上講，專有部分所有權(quán)人一定是業(yè)主，但可以認(rèn)定的業(yè)主不是當(dāng)然的專有部分的所有權(quán)人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利與義務(wù)？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條的規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！?/span>
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，需履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，對(duì)于業(yè)主權(quán)利義務(wù)的認(rèn)定，應(yīng)該從三個(gè)方面去解讀：（1）上述《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，僅是關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有權(quán)利及負(fù)有義務(wù)的規(guī)定，并不等同于業(yè)主所享有的全部權(quán)利和負(fù)擔(dān)的全部義務(wù)；（2）對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)的理解，還應(yīng)結(jié)合《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，作全面理解；（3）業(yè)主權(quán)利義務(wù)的根源在于業(yè)主依法享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
建筑物區(qū)分所有權(quán)中各項(xiàng)權(quán)利的聚合性，決定了業(yè)主身份的多樣性和權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性。業(yè)主具有建筑物區(qū)分所有權(quán)框架內(nèi)的多重身份，享有多重權(quán)利、負(fù)擔(dān)多重義務(wù)。（1）在依法取得所有權(quán)的情況下，業(yè)主是專有部分的所有權(quán)人，其對(duì)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在“可以認(rèn)定”為業(yè)主的情形下，該業(yè)主對(duì)于專有部分的占有、使用、收益的權(quán)利與前者是相同的，但其對(duì)專有部分的處分效果往往受到影響和制約。無(wú)論屬于何種情形，業(yè)主（包括可以認(rèn)定的業(yè)主）在行使專有部分權(quán)利的時(shí)候，都要尊重其他業(yè)主的合法權(quán)益，不能濫用權(quán)利從事?lián)p害建筑物安全、破壞共同生活秩序等有害行為。（2）在依法取得專有部分所有權(quán)的情況下，業(yè)主是共有部分的共有權(quán)人，其對(duì)共有部分享有共有權(quán)?！翱梢哉J(rèn)定”為業(yè)主的情形下，該業(yè)主享有基于特定目的而合理利用共有部分的權(quán)利。無(wú)論屬于何種情形，業(yè)主（包括可以認(rèn)定的業(yè)主）在利用共有部分的時(shí)候，都不得妨害其他業(yè)主對(duì)共有部分的利用自由，非經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)也不得從事改變共有部分用途和使用功能的行為。（3）無(wú)論基于依法取得專有部分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主，還是特殊情形下“可以認(rèn)定”為業(yè)主，都是業(yè)主團(tuán)體的成員，享有相應(yīng)的成員權(quán)，有權(quán)對(duì)共有和共同管理權(quán)的重大實(shí)行進(jìn)行表決。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主團(tuán)體協(xié)議、章程和接受管理者管理的義務(wù)。
如何依法成立業(yè)主大會(huì)？
《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！钡谑畻l規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！睒I(yè)主大會(huì)業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)，可以代表業(yè)主行使對(duì)于共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。關(guān)于業(yè)主大會(huì)的成立，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：（1）業(yè)主大會(huì)成立的主體是業(yè)主，并非建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或政府主管部門(mén)。（2）成立業(yè)主大會(huì)并非業(yè)主自我管理的唯一形式，在只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下，可以由唯一的業(yè)主可以自行決定，或者采取全體業(yè)主協(xié)商的方式對(duì)共同事項(xiàng)進(jìn)行決定。（3）業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)。（4）業(yè)主大會(huì)成立時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二章對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立條件及程序進(jìn)行了比較詳細(xì)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)由以下四個(gè)步驟：（1）報(bào)送籌備資料。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料，包括：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。（2）成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。（3）完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。（4）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日成立。
除了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》之外，各省、直轄市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，對(duì)首次業(yè)主大會(huì)成的條件及程序，一般會(huì)作出的具體規(guī)定。以山東省為例，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條所規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件比《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定的條件更為寬泛，并且明確表述為在符合條件時(shí)“應(yīng)當(dāng)”召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。該條例規(guī)定：“符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上?！?/span>
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