一、確認業(yè)主的法律意義
在物業(yè)管理區(qū)域中，共有部分是不可分割的，屬于全體業(yè)主共有，故對共有部分如何行使權利、如何使用、如何維護等有關共有和共同管理權利的事項，根據《民法典》第278條規(guī)定，須經業(yè)主共同決定，即由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主通過業(yè)主大會形式參與表決，且業(yè)主達到法定的同意比例，方可謂就表決事項形成有效的業(yè)主大會決定。該決定屬于決議行為，對每一名業(yè)主具有法律約束力，由業(yè)主委員會負責執(zhí)行。根據《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第9條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。根據《條例》第8條規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。所以，確認業(yè)主即是確認業(yè)主大會成員，事關業(yè)主大會及其決定的合法性。
二、如何確認業(yè)主
業(yè)主成為業(yè)主大會成員是基于業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權作為一項復合性權利，是由專有部分專有權、共有部分共有權、成員權構成的，其中成員權是以業(yè)主對共有部分享有的共有權為基礎的，其主要內容就是每一名業(yè)主對共有部分使用、維護的參與權、決策權、監(jiān)督權等。與其他團體成員不同的是，業(yè)主成為業(yè)主大會成員不需要業(yè)主做出加入業(yè)主大會的意思表示。只要是業(yè)主，就具有成員權，就當然成為業(yè)主大會成員，這是一種法定效果。
1.業(yè)主身份的確認
業(yè)主身份是業(yè)主成為業(yè)主大會成員的資格。只有確認業(yè)主身份，才能判斷業(yè)主有權利參與業(yè)主大會，并行使表決權。根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱最高院司法解釋）第1條第一款規(guī)定，依法登記取得或者依據民法典第229條至第231條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。對于依法登記取得建筑物專有部分所有權的人，根據登記公示力，依法確認登記名義人為建筑物區(qū)分所有權人，屬于業(yè)主；而對于依據民法典第229條至第231條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，則屬于非基于法律行為而取得建筑物專有部分所有權，登記非其生效要件，在事實行為成就之日或公權行為生效之日即成為建筑物區(qū)分所有權人，亦屬于業(yè)主。
在現(xiàn)實中，建設單位通過商品房買賣合同將房屋交付給買受人，買受人已占有該房屋，未辦理房屋所有權轉移登記。根據《民法典》第209條規(guī)定，買受人沒有取得房屋所有權，當然不能成為業(yè)主。由于商品房的交付，買受人之間已經對共有部分具有共同使用及管理的權利，且前期物業(yè)服務合同已經實施。如果以買受人未依法登記為建筑物區(qū)分所有權人為由，否認其為業(yè)主，那么必將使買受人在已存的物業(yè)服務合同中不能行使自己的權利，更不利于對物業(yè)服務人的監(jiān)督和選擇。其結果使前期物業(yè)服務實際成為不受制約的單方（即前期物業(yè)服務人）行為。為防止這一不利局面的出現(xiàn)，最高院司法解釋第1條第二款規(guī)定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。這實際是為了平衡商品房買受人與前期物業(yè)服務人的權利關系所做出的特殊制度安排，但不能將其適用擴大化。
通過建筑物專有部分所有權來界定業(yè)主，是有其學理基礎的。在物業(yè)管區(qū)域中，專有部分與共有部分構成一個不可分割的整體，業(yè)主對專有部分享有專有權，對共有部分享有共有權。專有部分所有權是基礎性權利，共有部分所有權從屬于專有部分所有權，而成員權則是基于共有部分所有權形成的共有關系而產生的。正是這種權利的內在關聯(lián)性，可以從建筑物專有部分所有權推斷業(yè)主基于區(qū)分所有關系中成員權的存在。
在此還需探討的是，業(yè)主的家庭成員（如夫妻、父母、子女等）是否屬于業(yè)主？筆者認為：業(yè)主家庭成員不是業(yè)主 。
首先，業(yè)主與房屋所有權人的關系分析。從外延看，二者屬于從屬關系，即業(yè)主屬于房屋所有權人，但房屋所有權人不一定是業(yè)主。這是二者的權利客體決定的，房屋包含區(qū)分所有建筑物，區(qū)分所有建筑物屬于房屋的一種。從內涵看，二者屬于交叉關系。房屋所有權人是對特定房屋享有所有權，其屬于財產歸屬關系。而業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權則屬于復合性權利，不僅包括專有部分所有權、共有部分所有權，而且包括共同管理的成員權。所以，在財產歸屬關系而言，業(yè)主與房屋所有權人具有共性，皆為特定房屋的所有權人；但在共有部分管理關系而言，業(yè)主則享有成員權，而房屋所有權人則無。故業(yè)主的適用語境是建筑物區(qū)分所有權，不能引申至房屋所有權。
其次，家庭成員可能基于婚姻、家庭關系而與業(yè)主形成財產共有關系，該財產歸屬關系屬于內部關系。而業(yè)主的成員權是針對建筑物共有部分而與其他業(yè)主形成的共同管理關系，該團體關系屬于外部關系，專屬于業(yè)主。所以，業(yè)主的家庭成員可能是房屋所有權人，但不是業(yè)主。例如：具有夫妻關系的甲、乙購買一處房屋，該房屋登記于甲名下，那么，甲為業(yè)主。乙基于婚姻關系與甲形成房屋共有關系，雖然乙不是名義權利人，但是乙是該房屋所有權人。這與最高院司法解釋第一條規(guī)定是相符的。該解釋第一條規(guī)定以登記的權利人或商品房買賣合同的買受人為業(yè)主，即業(yè)主以名義權利人為限，并未將其擴大至與名義權利人具有共有關系的其他權利人。因為業(yè)主不具有確認財產權利歸屬的意義，其意義在于明確業(yè)主在區(qū)分所有建筑物所形成的團體關系中的權利界限和管理權限。故我們不能以業(yè)主為事實確認房屋所有權人。
2.業(yè)主人數(shù)的確定
《民法典》第278條第二款規(guī)定，業(yè)主大會決定實行“雙重多數(shù)決”方式，即按業(yè)主人數(shù)和專有部分面積均須達到法定比例，方可謂召開有效業(yè)主大會及形成有效業(yè)主大會決定。那么，如何確定業(yè)主人數(shù)？根據最高院司法解釋第9條規(guī)定，“業(yè)主人數(shù)可以按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?！?/span>
對于專有部分，須按最高院司法解釋第2條規(guī)定界定。在此，不能將專有部分等同于商品住房銷售單元“套”，“套”包含于專有部分，屬于專有部分的一種形式，“單元”、“棟”、以及特定空間（如車位、攤位等）皆可為專有部分，但須以專有為前提，如物業(yè)管理區(qū)域內的一棟住宅樓為某一業(yè)主專有，那么該棟樓即為專有部分；若該棟樓為不同業(yè)主區(qū)分所有，那么該棟樓不能為專有部分，而應以“套”來確定專有部分。
建設單位在銷售商品房時，既已明確專有部分，將專有部分出售不同的買受人。隨著房屋交付，買受人間形成區(qū)分所有關系。這時，對于已交付的房屋，即按買受人擁有一個專有部分計算為一個業(yè)主，如果同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一個業(yè)主人數(shù)計算。對于建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，則按一個業(yè)主（即建設單位）人數(shù)計算。
業(yè)主人數(shù)是判斷業(yè)主大會及其決定之程序合法性的關鍵要素。在召開業(yè)主大會之前，一定要依法核實業(yè)主人數(shù)，因為隨著建筑物專有部分所有權轉移事實的發(fā)生，物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主人數(shù)會發(fā)生增、減變化。如業(yè)主甲在擁有一個專有部分的同時，又取得了乙的一個專有部分的所有權，那么業(yè)主人數(shù)由甲、乙兩人減至甲一人。又如甲擁有一個單元的住宅樓，其將其中的兩套出售乙、丙，乙、丙各自擁有一套，那么業(yè)主人數(shù)則由甲一人增至甲、乙、丙三人。再如乙、丙繼承取得甲的一個專有部分，當該專有部分依法可分為兩個專有部分，且由乙、丙各自擁有一個專有部分時，業(yè)主人數(shù)則增至乙、丙兩人；當乙、丙共同所有甲的一個專有部分時，業(yè)主人數(shù)不變，應為一人。對于數(shù)人共有的一個專有部分，仍按一人計算業(yè)主人數(shù)，由共有人推選其中一人參與業(yè)主大會表決。
三、余語
業(yè)主因其固有的成員權而成為業(yè)主大會成員，其不得以未參與業(yè)主大會的設立行為或未加入業(yè)主大會為由而否認其為業(yè)主大會成員，更不能以此為由拒絕遵守業(yè)主大會決定。另外，在有業(yè)主成員存在的前提下，其他業(yè)主成員的變動對業(yè)主大會的結構并不發(fā)生任何影響，如業(yè)主將其建筑物區(qū)分所有權轉讓他人，那么，受讓人因已受讓建筑物區(qū)分所有權而享有成員權，自然成為業(yè)主大會成員，這不取決于其個人意志。業(yè)主大會作為基于建筑物共有部分存在共有關系的業(yè)主所形成的團體，業(yè)主的業(yè)主大會成員身份是以建筑物共有部分共有關系所產生的成員權為依據，該成員權具有固有性，業(yè)主不得以拋棄共有部分共有權的方式來放棄成員權。
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