《物權(quán)法》作為規(guī)范我國(guó)財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施占有、使用、收益和處分的基本準(zhǔn)則，是《條例》頒布以來(lái)，又一部對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，明確了業(yè)主在共同管理建筑物及其附屬設(shè)施中的權(quán)利和義務(wù)，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
一：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
（一）業(yè)主——業(yè)主身份的認(rèn)定
業(yè)主是建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。
根據(jù)《物權(quán)法》和《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，以下四類(lèi)自然人或者法人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：
一是依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的；
二是因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府征收決定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的；
三是因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的；
四是因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的自然人或者法人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
（二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)，對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱(chēng)。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：
(1)業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分。
(2)業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。
(3)業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。
二：專(zhuān)有部分的所有權(quán)
（一）專(zhuān)有部分的認(rèn)定
建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專(zhuān)有部分：
(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專(zhuān)有部分的組成部分。
（二）行使專(zhuān)有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定
（1）業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利
業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分，可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專(zhuān)有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)。
（2）專(zhuān)有部分使用人的權(quán)利和義務(wù)
承租人、借用人等專(zhuān)有部分的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人，他們?cè)谖飿I(yè)管理法律關(guān)系中，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的來(lái)源具有多樣性，主要是：
①法律法規(guī)；
②管理規(guī)約；
③業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
④使用人與業(yè)主的約定。
非業(yè)主的專(zhuān)有部分使用人享有的權(quán)利主要包括：
①合理利用專(zhuān)有部分的權(quán)利；
②合理利用共有部分的權(quán)利；
③接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利；
④居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)，提起訴訟的權(quán)利等。
非業(yè)主的專(zhuān)有部分使用人享有的義務(wù)主要包括：
①遵守管理規(guī)約的義務(wù)；
②遵守物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的義務(wù)；
③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)豐委員會(huì)依法做出的決定的義務(wù)
④根據(jù)《條例》第四十二條的規(guī)定，承擔(dān)物、業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)等。
（3）業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利
業(yè)主的專(zhuān)有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分；沒(méi)有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分。
由于建筑物專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專(zhuān)有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（4）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。
在這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。
沒(méi)有業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。
如果業(yè)主喪失了對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。
（5）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。
如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。
在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。
三：共有部分的所有權(quán)
（一）共有部分的認(rèn)定
共有部分是指建筑物專(zhuān)有部分以外的部分。
需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。
物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《條例》的規(guī)定一致。
（二）行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定
（1）業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)
業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專(zhuān)有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。
業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。
業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。
由于業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對(duì)此，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。
（2）建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬
《物權(quán)法》對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的相關(guān)規(guī)定：
(建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
(建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
（3）業(yè)主對(duì)與專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分的利用
業(yè)主基于對(duì)專(zhuān)有部分享有的權(quán)利，難免有利用共有部分的現(xiàn)實(shí)需求。例如，放置空調(diào)機(jī)要利用與專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻；安裝太陽(yáng)能熱水器要利用建筑物的屋頂；經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主在符合法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的情況下，為其特定營(yíng)業(yè)需要，也會(huì)借助外墻面懸掛、張貼牌匾等。這些需求是業(yè)主專(zhuān)有權(quán)行使的合理延伸，是為了更好地發(fā)揮專(zhuān)有部分的功能而使用共有部分，應(yīng)為法律所支持。
單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主對(duì)共有部分的利用，必須在合理使用的范圍內(nèi)。判斷合理使用的標(biāo)準(zhǔn)主要有三方面：
一是不得以營(yíng)利為目的；
二是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人的合法權(quán)益；
三是不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。
（4）侵害共有權(quán)的法律責(zé)任
侵害業(yè)主共有權(quán)主要有四種方式：(1)擅自占用共有部分；(2)擅自處分共有部分；(3)擅自改變共有部分使用功能；(4)擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
權(quán)利人請(qǐng)求侵害人承擔(dān)法律責(zé)任的方式，同樣也有四種：(1)排除妨害；(2)恢復(fù)原狀；(3)確認(rèn)處分行為無(wú)效；(4)賠償損失。
對(duì)于行為人擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。
在確定行為人擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成本，但行為人應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
四：共同管理權(quán)
（一）業(yè)主共同管理權(quán)的內(nèi)容
按照《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約、責(zé)任小不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。
(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，以下四種應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”：
一是改變共有部分的用途；
二是利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；
三是處分共有部分；
四是業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
（二）共同管理權(quán)行使的表決規(guī)則
業(yè)主決定共同事項(xiàng)，按照下列規(guī)則表決：
(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
(2)決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
（三）專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定
專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
(1)專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
(2)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
（四）業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
(1)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算。
(2)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
五：關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。
1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立
地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立給予指導(dǎo)和協(xié)助。
地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供適用的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn)，幫助成立籌備組織，提供政府部門(mén)制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見(jiàn)，為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所，積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等。
2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的效力
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依據(jù)法定程序作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)肖具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)
根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列四類(lèi)行為的，可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”：
(1)損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
(2)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
(3)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
六：關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定
1．維修資金的所有權(quán)歸屬與使用
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。
經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資全的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
2. 管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配
建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；
沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
3．建筑物及其附屬設(shè)施的管理
(1)業(yè)主的選擇權(quán)。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
(2)業(yè)主的更換權(quán)。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
(3)業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
七：業(yè)主的訴訟權(quán)利
（一）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的不當(dāng)決定的權(quán)利。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時(shí)，還應(yīng)當(dāng)遵守《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》關(guān)于訴訟時(shí)效的特別規(guī)定。
請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
（二）業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟
根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定，對(duì)于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個(gè)人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。
同時(shí)，共同受到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。
（三）業(yè)主請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)公布、查閱應(yīng)當(dāng)向業(yè)立公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持
(1)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
(2)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
(3)物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
(4)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；
(5)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
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