文/楊小米
微博/@楊小米1988
在《我的買房歷險(xiǎn)記：房東是外國人，付了100萬定金，沒有網(wǎng)簽的房子......》（點(diǎn)擊題目可以查看）一文中，我分享了我的二套房購置經(jīng)歷，真是一件驚心動魄的事。
我們房子的房東是外國人，滯留在歐洲一個國家，因?yàn)橐咔橐瞾聿涣藝鴥?nèi)，啥時(shí)候回到自己的國家不確定。
我們要等著他，先回到自己的國家，隔離14天，去大使館，做一個公證委托，委托國內(nèi)的朋友，才能交易。
我買房時(shí)，恰逢上海房價(jià)大漲，都說夜長夢多，我害怕房東違約，臨時(shí)漲價(jià)，簡直是每天都提心吊膽。
這個過程，對心態(tài)的考驗(yàn)很大，我又去了解了很多買房過程中的注意事項(xiàng)。
買房是一件大事，中間總會涉及一些環(huán)節(jié)，稍微不注意就可能踩坑。
在做事時(shí)，我有一個習(xí)慣，會先梳理一下流程，或者查資料、咨詢別人等。
總之，大腦中，要先有一個地圖，免得做起來抓瞎，中間出了問題，讓自己陷入被動。
買房這事尤其如此，這次買房，我找了買房顧問susu姐，這中間，我們交流比較多，這篇文章，我分享一下買房過程中，需要把握的幾個關(guān)鍵點(diǎn)。
二手房交易流程，網(wǎng)上有很多，不過一定要注意中間時(shí)間的把握。
我先簡單說一下買房的流程：
① 簽居間合同+定金；
② 網(wǎng)簽+付首付；
③ 貸款審批：網(wǎng)簽合同+付首付的憑證；
④ 過戶后，交稅+房產(chǎn)證；
⑤ 辦理抵押+放款。
決定買房后，我和劉先生看了很多房子，選中房子，拉產(chǎn)調(diào)等各方面沒有問題，在中介幫助下，和房東達(dá)成協(xié)議，這時(shí)候，就要走一系列流程了。
接下來，我會寫這些流程中可能會遇到的問題，如果你有買房的打算，可以先收藏哦。
01
簽居間合同+定金
確定買房后，先付一個定金，簽居間合同。
這個合同，就是針對定金達(dá)成的合同，沒有在交易中心備案。
那么，定金要付多少呢？一般定金不要超過房價(jià)的20%，多了法院也不認(rèn)。
一般情況，5%就差不多了，500萬以下的房子，付20萬左右的定金，1000萬的房子付50萬左右。
但去年是一個例外，在市場熱的時(shí)候，可以多付一些，差不多10%來增加房東的違約成本，更加保險(xiǎn)地在網(wǎng)簽之前鎖定一套房子。
susu姐和我分享過一個買房案例，2018年，當(dāng)時(shí)市場很穩(wěn)定甚至有些冷，房子的總價(jià)1200萬，本來按照一般的經(jīng)驗(yàn)，susu姐的客戶付50萬定金就可以了。
但房東是一個溫州人，要求付10%。
他說：“在我們溫州，我們做生意，付不到10%的定金，是沒有任何誠意的?！?/strong>
這個溫州的房東，讓susu姐印象深刻，從他身上可以了解到，在溫州有一套成熟的金融體系規(guī)則，他們算得很清楚，有房東方的一些明確的需求點(diǎn)；同時(shí)，客戶方的一些需求溝通起來也很容易，跟他們打交道，非常能體現(xiàn)出一種雙方的共贏。
綜上，總房價(jià)的5%—10%，不超過20%，就是定金的金額了。
但同時(shí)，簽合同前一定要確認(rèn)好自己的購房資格，以及上家的產(chǎn)調(diào)等相關(guān)信息，來確保定金的安全性。
給了定金，一定要有收據(jù)。
我一直認(rèn)為，合同是一件很重要的事，簽了基本上就要遵守了，萬一違約，對于買家，定金就不退了，對于房東，就返還2倍定金。
02
網(wǎng)簽+付首付
網(wǎng)簽，就是簽訂正式的房屋買賣合同，這份合同在交易中心系統(tǒng)里會備案，網(wǎng)簽了的房子，房東就不可以再跟其他買家再網(wǎng)簽，或者再設(shè)立新的抵押等，所以相對就比較安全了。
很多人會有誤解，說我必須準(zhǔn)備好了所有的首付才能網(wǎng)簽。
其實(shí)并不是這樣的，哪怕只是付了定金，也是可以網(wǎng)簽的，買方賣方可以協(xié)商這個網(wǎng)簽的時(shí)間以及相應(yīng)的付款時(shí)間，網(wǎng)簽合同的附件三會約定好付款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
備注：據(jù)交易中心傳出的消息，將來可能有趨勢是，買方必須有了購房資格以后才可以網(wǎng)簽，將來在網(wǎng)簽之前，需要買方先去確認(rèn)一下購房資格才可以拉網(wǎng)簽
2016年，我們買第一套房，首付時(shí)間，讓房東留了3周。
這個付首付的時(shí)間，一定要考慮清楚，作為買家，看看你的錢什么時(shí)候才能到位，尤其對于想置換房子的人，想著賣掉原來的房子付首付，但不確定什么時(shí)候賣掉。
需要留好賣房能拿到錢的時(shí)間余量，畢竟合同里約定了雙方的義務(wù)，雙方都是要遵守的，否則會有違約的風(fēng)險(xiǎn)。
susu姐有一個客戶，置換房子，網(wǎng)簽后，和房東談的是付了100萬后，9個月后付余下的首付，他需要先賣掉自己的房子，這個時(shí)間，留得足夠?qū)捲?，?dāng)時(shí)因?yàn)槭袌鲞€沒那么熱，房東對于賣房款也沒那么急，所以房東也同意了。
2020年，我們買二套房，網(wǎng)簽后付第一筆錢（首付的一半），第二筆錢約定的是2021年3月15日之前付。
事實(shí)上，在實(shí)際操作中，這個時(shí)間，我們房產(chǎn)證都到手了。
susu姐就是為了保險(xiǎn)，讓我們按照兩筆分別付的方式簽了，萬一中間有資金的問題，有時(shí)間解決。
當(dāng)然，不是買家說怎么付就怎么付，買家和賣家都會看付款條件。這個付款方式和房子有關(guān)，越好的房子越苛刻，好房子的房東，可挑選的買家多，誰的付款條件好，他就會優(yōu)先選擇誰。
如果房東的房子不好賣，這時(shí)好不容易有一個買的了，晚付首付就晚付吧，重點(diǎn)是房子賣出去。（關(guān)于如何在有限預(yù)算下，買到好房子這個話題，后面的文章寫）
如果你買房時(shí)，不確定什么時(shí)候能付出首付，一定要爭取足夠的時(shí)間，免得違約。
還有，如果是置換房子，也不要那么樂觀，生活總有意外，不會按照最理想的狀態(tài)來。
susu姐有一個客戶，在外地有一套房，上海一套房，打算都賣掉，換一個大房子，但是她兩套沒有賣出去，就想做決定。
susu姐就問她，目前你這兩套房子，帶看情況怎么樣？
結(jié)果客戶說看的人很少，這時(shí)susu姐就給建議，一定不要理想狀態(tài)做決定，先賣掉一套，至少知道自己一套房子什么時(shí)候能拿到多少錢，再決定。
我也見過，自己付了二套房子的定金，開始賣第一套，結(jié)果不好賣，后來為了不違約，就在房價(jià)上讓步很多。
當(dāng)然如果撿漏別人這樣的房子，也是機(jī)遇。我第一套房，就抓住房東置換房子、急著出手的機(jī)會，談了一個好價(jià)格，低于小區(qū)均價(jià)近10萬。
我們做事一定不要想當(dāng)然，盲目樂觀，尤其在這樣大額錢上的事。
03
貸款審批：網(wǎng)簽合同+付首付的憑證
網(wǎng)簽后，如果你付首付的時(shí)間早，可以早點(diǎn)走下面的流程。
銀行貸款，需要網(wǎng)簽合同+首付的付款憑證，如果你一直沒有付首付，就不能走下面的流程了。
其他貸款的材料，各個銀行不一樣，到時(shí)中介都會告訴你準(zhǔn)備什么，你按照清單準(zhǔn)備后，就提交銀行審批了。
審批很快，有的一周，有的兩周，但susu姐建議，從審批到過戶，還是要留2個月的時(shí)間， 有的銀行，萬一批不下來，你可以換一個銀行，或者其他方法解決。
關(guān)于貸款是否能順利審批，主要是看你的征信報(bào)告+流水，這里提醒大家，信用卡一定不要逾期哦，還有，流水要求，主要看你的還款能力。這個都是可以提前評估的。
總之，時(shí)間還是要留得充足。
04
過戶后，交稅+房產(chǎn)證
貸款審批后，就可以去交易中心過戶，過戶后，會給一個綜合預(yù)收件單（繳稅和領(lǐng)房產(chǎn)證用）。
一般情況，5個工作日就可以去繳稅了。我們的房子，因?yàn)樯婕肮C，用了15個工作日。
繳稅當(dāng)天，就出房產(chǎn)證。
產(chǎn)證出來，有的銀行有老師，直接去拿，有的就需要自己送到銀行。我們是工商銀行辦理的貸款，他們都是銀行老師統(tǒng)一領(lǐng)取的。
05
辦理抵押+放款
房產(chǎn)證到銀行辦理抵押，然后等待放款。
今年放款，很多銀行資金量緊張，1個月屬于快的，有的銀行2-3個月了，甚至出現(xiàn)了半年都沒放款的。
反正就很慢，整個交易周期都被拉長很多。很多賣家，因?yàn)槟貌坏姐y行放款，自己要面臨違約，急都急死了。
放款后，就是交房付尾款等一系列事宜。
二手房買房流程中間的一些節(jié)點(diǎn)，一定要注意，簽合同的時(shí)候，一定不能大意了。
在上海，我經(jīng)歷過2次這樣的流程，中間遇到過各種問題，一定要耐心，不能著急。就是這樣一個過程，我感覺自己真的長大了。
我希望我的這些經(jīng)驗(yàn)可以幫到你，祝你買到對的房子。
ps：你在你的城市，買房了么？有什么經(jīng)驗(yàn)，歡迎分享。
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