怎么炒房
時(shí)下很多人介入了房市，就跟進(jìn)入股市一樣，屬于什么都不懂，還想不勞而獲的由此成為億萬富翁的那種。這兩年，你還別說，這批人還真發(fā)了！于是，就有越來越多的人懷揣著全家人的活命錢投入了風(fēng)險(xiǎn)極大的房地產(chǎn)市場，美其名曰---投資。其實(shí)，你問他，什么叫投資，絕對一問三不知！
這里我寫這篇短文的目的，首先告訴你房子是怎么炒作的；其次提醒你如何規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)。這里我不是叫大家不去投資房產(chǎn)，而是善意提醒現(xiàn)在買房子的人注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
股市與房市是有區(qū)別：股市投資，你用的是你自己的資金，這里不包括那些操盤手和基金經(jīng)理。房市投資，大家都已經(jīng)達(dá)成了一種共識(shí)，就是通過銀行的資金，把自己的資金放大了來投資。
順帶點(diǎn)評(píng)一下現(xiàn)在的基金經(jīng)理，我給他們大部分人的定義為：一批拿著別人的錢坐莊不負(fù)責(zé)任但卻合法化了的機(jī)構(gòu)投資人?，F(xiàn)在股市行情好了，這些基金經(jīng)理簡直變成了神，到處搞講座，到處做演講。你們還記得2003-2004年那時(shí)候嗎？那時(shí)候你們誰敢說自己從事的是基金投資行業(yè)？這里有一棒子把所有的基金經(jīng)理打死的意味，我也相信在基金經(jīng)理人隊(duì)伍里也有不少既專業(yè)又敬業(yè)的老師。
有點(diǎn)跑題了哦，現(xiàn)在我來告訴你炒房怎么炒，其實(shí)大家都可以來炒的。
何謂炒？為了讓大家都能明白，咱們還是從股票的角度來簡單解釋一下：比如一支股票別人賣給你時(shí)是9元，現(xiàn)在在市場的作用下，你掛單11元成交了。于是你就賺了2元。股市上進(jìn)進(jìn)出出非常方便。首先參與的人多，單位價(jià)值的股票金額較小，成交非常方便，所以，從交易的情況來看，這是個(gè)活躍的市場。正是這個(gè)活躍的市場，讓你的股票買入賣出顯得非常方便，從而將投資與最終轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的過程變得非常簡單。而房產(chǎn)往往單位價(jià)值較大，成交速度慢。炒房最大的難題就是怎么讓買入的房子很快的賣出去，形成一個(gè)活躍的交易過程。而銀行提供的按揭貸款正好提供了這個(gè)能使市場活躍的工具，炒房過程如下：
第一步：建立炒房小組，最好能在5人以上，這樣資金量也能大一些，準(zhǔn)備資金一百萬。我們給5人編號(hào)為A、B、C、D、E。
第二步：A通過銀行按揭貸款買入房產(chǎn)，比如：房產(chǎn)價(jià)格一百萬，那么二成按揭需要首付二十萬，貸款八十萬元?，F(xiàn)在規(guī)定好像已經(jīng)到了三成，那么首付需要三十萬，貸款七十萬元。
點(diǎn)評(píng)：其實(shí)真需要買房的話，這個(gè)小組是有一百萬，不需要貸款的，這不是在炒房嘛。
第三步：兩個(gè)月后A將房產(chǎn)賣給B，這是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。A將房價(jià)提高到一百三十萬，那么B也需要貸款買房，首付需要二十六萬，貸款一百零四萬。按照三成計(jì)算，需要三十九萬，貸款玖拾一萬元。
點(diǎn)評(píng)：通過這個(gè)虛擬交易，A拿到了B給的130萬，其中80萬還了銀行的貸款，26萬用于支付給B的首付款。這樣A手里剩余了24萬，拿出原來啟動(dòng)時(shí)小組共同出資的20萬后，剩下4萬元。通過這一筆交易，這個(gè)小組就已經(jīng)將炒房的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了銀行。三成按揭貸款的在這個(gè)過程里面算法是一樣的，但是，風(fēng)險(xiǎn)還沒有完全轉(zhuǎn)移給銀行。
第三步：又過兩個(gè)月后B將房產(chǎn)賣給C，這也是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。B又將房價(jià)提高到了170萬，那么C也需要貸款買房，首付需要34萬，貸款136萬。按照3成計(jì)算，需要51萬，貸款119萬元。
點(diǎn)評(píng)：道理跟上面是一樣的，兩成按揭以后這個(gè)小組將剩余36萬元，風(fēng)險(xiǎn)更大的轉(zhuǎn)嫁給了銀行。三成按揭在這個(gè)步驟以后，我們也可以計(jì)算出來這個(gè)小組將剩余19萬元了，風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行了。
第四步：繼續(xù)向下交易給C和D，每次都要漲價(jià)賣出，商量好的反正有人買。
點(diǎn)評(píng)：經(jīng)過幾次按揭以后，剩余的資金會(huì)越來越多。上面是舉例了一套房子的交易過程，其實(shí)炒房小組都是很多套房子同時(shí)在操作的。記得2005年的時(shí)候溫州的一個(gè)炒房人從10萬元一年之內(nèi)炒到了1個(gè)億。
第五步：拋給銀行或者從這個(gè)小組賣給真實(shí)需求的購房者。
點(diǎn)評(píng)：當(dāng)這個(gè)房子的價(jià)格脫離當(dāng)?shù)胤績r(jià)太離譜的時(shí)候，D就會(huì)選擇不會(huì)償還貸款了，讓銀行來把房子收走。另外，就是賣給真實(shí)需求的購房者，你會(huì)問，這么高的價(jià)格人家誰買??？呵呵，朋友你多慮了，沒看到現(xiàn)在飛蛾投火的人大有人在嗎？這些人就認(rèn)定了房價(jià)還會(huì)一直漲下去的?，F(xiàn)在不買更待何時(shí)??？
正是這種人為的制造了交易過程，才讓我們的房價(jià)一漲再漲，因?yàn)椴粷q就沒有錢賺了，必須讓它一直漲下去！所以，不論國家出臺(tái)什么樣的土地政策那都是沒有用的。因?yàn)椴皇峭恋卣叱隽藛栴}，也不是房產(chǎn)市場供求存在矛盾，只因?yàn)橛辛说桶唇屹J款買房的政策存在。
我做過一個(gè)簡單的測算：兩成按揭大約需要炒房小組把價(jià)格抬高約20%，就可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行了；而三成按揭則需要炒房小組把價(jià)格抬高約43%，才能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；而現(xiàn)在傳言國家將準(zhǔn)備把二手房貸款提高到四成，那對房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)是致命的打擊，如果真的有這個(gè)政策出臺(tái)的話，炒房的風(fēng)險(xiǎn)就來臨了，朋友，你暫時(shí)先從房產(chǎn)市場退出吧！
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點(diǎn)擊舉報(bào)。
