【 發(fā)布:sosme 2002-12-01 02:44 價值投資 瀏覽/回復(fù)：9524/39】
[題記]：按揭的最大風(fēng)險是刺激了人們對財富膨脹的虛幻，它鼓動很多人做本來沒有能力做的事情，這里要明確一個核心觀念：按揭只是一種技術(shù)手段，它本身不能增加財富而只能平衡財富；或者說按揭貸款只能幫助那些具有購房能力的人提前完成心愿而不能幫助那些無購房能力的人具有購房能力。
中國人與銀行的接觸方式已較過去發(fā)生了很多變化，特別是銀行的貸款業(yè)務(wù)以前一直是遠(yuǎn)離中國老百姓的，隨著各項按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展特別是商品房個人按揭貸款的普及，這將徹底的改變中國家庭的金融結(jié)構(gòu)（買房是一個較復(fù)雜的商業(yè)行為，其需要的大量資金占家庭總資產(chǎn)的很大比例，對很多家庭來說這是人生中最大的一筆交易），這是家庭理財?shù)男抡n題、新挑戰(zhàn)。本文僅對個人住房商業(yè)性貸款又稱“按揭”的風(fēng)險因素進(jìn)行分析，期望對那些渴望更好理財?shù)募彝ヌ峁┮恍┧悸贰€人住房商業(yè)性貸款（“按揭”）是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款，具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買自住住房時以其所購買的住房產(chǎn)權(quán)（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款?！鞍唇摇睂彝碚f相當(dāng)于對銀行的負(fù)債而首期房款相當(dāng)于保證金，“按揭”的過程是以交易對象為抵押的并至少要有20%到30%保證金的交易行為，“按揭”的過程中雖然申請“按揭”的人一分錢的現(xiàn)金都看不到，但對銀行負(fù)債的償還卻要一分一分現(xiàn)金的漫長堆積，這個過程有時漫長到20—30年，不僅對家庭的目前生活造成巨大的影響而且還將波及下一代。也正是因為“按揭”的風(fēng)險蘊藏在漫長的歲月之中，所以對它的清醒認(rèn)識就特別的重要：
1：可以把“按揭”通俗的比喻成“零存整取”的儲蓄，它在抑制家庭浪費式的過度消費、并強迫養(yǎng)成存錢的習(xí)慣上對一個家庭理財（特別是對青年人）的意義與作用是非常積極的，如果運用得當(dāng)再加上好運氣這也是一種積極的投資方式。這里的風(fēng)險因素是“零存整取”中的“零存”是剛性的或強制性的，在漫長的還貸期中如果這種持續(xù)“零存”的能力一旦消失（那怕僅僅是暫時性的消失）而以清算抵押品來償債時不僅將冒遭受巨額損失的風(fēng)險而且將冒失去“家”的風(fēng)險，若出現(xiàn)這種情況，供款人的損失會很大，按照農(nóng)行廣東省分行按揭中心甄女士的說法，供款人出現(xiàn)“斷供”而被銀行告上法庭，這樣的情形業(yè)主一般會敗訴，因為他違反了合同，由此帶來的額外的訴訟費用又要由供房者承擔(dān)，甚至還要追究法律責(zé)任。市民在銀行的個人信用紀(jì)錄也會因此受損，銀行對待“斷供”的供款人雖然也不是一出現(xiàn)“斷供”情況就告上法庭的，以農(nóng)業(yè)銀行為例：若供款人連續(xù)3個月斷供，銀行就會向業(yè)主發(fā)放催收通知書；直至供款人連續(xù)6個月斷供的話，銀行就會通過法院訴訟，強行收樓。所以對以薪金為主要收入的普通家庭在對待“按揭”的態(tài)度上無論如何保守都是適當(dāng)?shù)摹?br>
2：不要被“按揭”的甜蜜所迷惑：商品房按揭貸款政策尚未出臺之前，具備購房能力者與無購房能力者的界線是非常分明的，而在有了按揭之后，這個界線多少有些模糊起來，有不少家庭只要努一努力就能摸著商品房的門檻。其實要明白“按揭”是一種杠桿交易，這與借錢炒股具有一定的可比性，在所謂低成本的投入就能獲得高成本房產(chǎn)的同時，風(fēng)險也在無形中被放大了?！鞍唇摇笔情_發(fā)商的推銷術(shù)核心之一，并且在推銷的過程完全掩蔽了其中的風(fēng)險因素，再加上開發(fā)商的概念與媒體攻勢，讓人很容易誤入“沖動”消費的陷阱，從而過高地估計了自己的經(jīng)濟(jì)承受能力。就我個人的觀點：不能讓商品房按揭貸款的政策模糊具備購房能力與無購房能力的界線，不能認(rèn)為僅僅因為按揭貸款這一技術(shù)性的手段就提高自己的購房能力；或者說按揭貸款只能幫助那些具有購房能力的人提前完成心愿而不能幫助那些無購房能力的人具有購房能力。
3：為了化解風(fēng)險要給自己留足“安全空間”：（1）上面說了那么多的風(fēng)險因素好象按揭貸款沒什么作用似的，其實我的本意是不要片面的夸大它的好處。只要有適當(dāng)?shù)姆绞侥芑怙L(fēng)險那么按揭貸款還是能發(fā)揮它應(yīng)該發(fā)揮的作用的，我提供的方式就是“安全空間”法：比如在家庭的可流通資產(chǎn)中（現(xiàn)金、存單、國債）在付完首期款及相關(guān)稅費和裝修款后還儲備了至少5年或10年在無收入來源的狀態(tài)下既然具有持續(xù)供款的能力，具體多少由個人根據(jù)對風(fēng)險的承受能力與對未來的預(yù)期來具體確定，我個人趨向于至少10年，這“在付完首期款及相關(guān)稅費和裝修款后還儲備了至少5年或10年在無收入來源的狀態(tài)下既然具有持續(xù)供款能力”的那部分可流通資產(chǎn)就是安全空間。只有在擁有安全空間的前提下按揭貸款才是安全的、甜蜜的，畢竟房產(chǎn)只是我們生活中的一部分，還有教育、健康等等用錢的地方多著呢，如果因為按揭貸款積壓了其它發(fā)展空間，總體的生活質(zhì)量還可能因此而下降，如果總是處于還款的陰影之中那是得不償失的。對那些還不具備安全空間的家庭我的建議是暫時放棄購房計劃，等待條件成熟再考慮，畢竟不能因為提前享受了前半身而苦了后半身，對一個家庭的理財方案來說應(yīng)該用長期的、平衡的觀念來做判斷。（2）安全空間的另一個表述就是在最不利的情況發(fā)生時自己還擁有足夠的應(yīng)變機會與能力，按揭貸款是剛性的而收入是非剛性的，在危機狀態(tài)發(fā)生時比如收入銳減或突然失業(yè)，安全空間將讓你能有足夠的勇氣去坦然的面對危機，由于有5年或10年的供款儲備，你可以有足夠的時間去重新找工作或重新創(chuàng)業(yè)，或把自己的物業(yè)出租或轉(zhuǎn)讓（售樓小姐往往以此來向客戶說明按揭貸款的低風(fēng)險性，但她們只會說讓你心動的而不是讓你擔(dān)心的）但在經(jīng)濟(jì)不景氣的時候這都需要時間，對急于出手的物業(yè)你是不可能獲得好價格的，況且經(jīng)濟(jì)從不景氣到景氣也是一個漫長的過程，只有安全空間為你提供的足夠的時間才會讓你充分的掌握主動以避免資產(chǎn)縮水處理的損失。舉一個最近的例證，比如在前二年證券業(yè)還是收入頗高的明星行業(yè)，以當(dāng)時的收入水平來按揭一套高檔樓盤是非常合理的，但風(fēng)水輪得太快今天的證券業(yè)已被視為過去的紡織業(yè)，不僅收入銳減而且隨時有失業(yè)的風(fēng)險，如果當(dāng)初的購樓者沒有安全空間，如今的日子就會非常的艱難，就算住進(jìn)了高檔樓盤那也是忐忑不安，一旦供款人持續(xù)出現(xiàn)“斷供”而被迫清算樓盤不僅失去“家”而且可能連當(dāng)初的本金都拿不回來。
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