首先知道自己要買什么樣的房子，除了因為學(xué)區(qū)或者是說要與親戚朋友住在一個小區(qū)的之外，很少有人在買房之前就能精確地說出自己要買什么樣的房子，我們分居住與投資兩種目的來分析，讓你清楚地知道要買什么樣的房子，先說居住，買之前你列出要考慮到所有因素，比如價格、戶型、地段、環(huán)境、交通、購物、醫(yī)院、學(xué)校、升值、房企品牌還有上班的路程等等，列出來之后按照你最在意的，最不能通融的排個123。最在意排在最前面，一般來說，基本能滿足你前三項的就是你想要的房子，這里要強調(diào)三點：
一是不要強求面面俱到，市場上沒有能滿足你所有要求的房子，二是一定要有順序，否則會被市場的信息給迷了眼，不知
三是能否升值，是一個要重點考慮的因素，這第三點，很容易被一些買房者忽略，尤其是初次買房的，考慮到是自住不想炒房，其實升值跟炒房無關(guān)，舉個例子，同地段的兩個住宅項目，戶型、規(guī)劃等等的差別不大，一個有獨立的70年產(chǎn)權(quán)，買后可以交易，一個沒有獨立產(chǎn)權(quán)，你只能住，可以住70年，也可以傳給子女住，就是不能交易，價格比有產(chǎn)權(quán)的便宜30%，你選哪一個，大多數(shù)人都會選那個有產(chǎn)權(quán)的，這是真實的案例，就在北京的萬科2016年12月，在海淀拿了一塊地，70年產(chǎn)權(quán)，萬科，百分之百持有，今年三月的萬科和小米公司合作，針對小米公司的員工定向開發(fā)按需定制，單價是五萬左右，而周邊的房價是在八萬左右，結(jié)果，小米的員工并不買賬，就因為產(chǎn)權(quán)是萬科的，買到手之后不能自由交易。所以現(xiàn)在來說，即使讓你花小的代價，解決住的問題，但是讓你錯失了升值的機會，不能自由交易，是不值得，房子是一個家庭重要的資產(chǎn)，未來還很長，有很多不確定的因素，一定要選升值潛力大能變現(xiàn)的。
再說投資，如果你買房是為了投資，那么第一個考慮的問題不是投資什么類型的物業(yè)和回報周期，而是要想好，你是想短期套現(xiàn)，還是想長期持有，如果說你想炒短線，那么投資回報周期就不是你主要參考的，一般的投資類物業(yè)開發(fā)商會給你計算租金收益，比方說一平米是一萬五，那么一平米一個月租金大約是100塊錢，那么一年的租金就是1200塊，回報率可以達到8%，這里要注意開發(fā)商不會告訴你的兩個問題，一個是付出的真實成本，商辦類物業(yè)首付至少50%，利率按照現(xiàn)在來說至少要上浮10%，那這個成本也都要計算在房價內(nèi)，
第二個是變現(xiàn)時要繳納的稅，因為商辦類物業(yè)在出售的時候，部分的稅是按照交易額計算部分的稅是按照差額計算，所以不好精確的算出來，有個大致的區(qū)間，商辦類物業(yè)稅的總和比住宅物業(yè)至少要高四五倍，這樣你就知道如果想短期變現(xiàn)，最好還是選擇住宅類物業(yè)而不要選擇商辦類物業(yè)。可能很多人會說除了回報率之外還有升值的問題，那如果考慮升值那短期操作就更要選住宅，住宅是目前的純剛需，支撐強，受干擾的因素少，其他種類的物業(yè)都不是受到干擾都比住宅多，比如濟南2015年的房地產(chǎn)市場，住宅是量價齊漲，而商辦類物業(yè)無論是寫字樓商鋪還是公寓都是以價換量，量漲了價卻跌了，平均跌了約25%，那如果你想長期持有，那么最應(yīng)該考慮的兩點是后期的升值潛力和出租的投資回報，
先說升值潛力，從之前的市場以及未來幾年的趨勢來看，住宅都是升值最高的，濟南的過去的八年均衡來看同地段的物業(yè)住宅上漲了五倍以上，商辦類上漲不到三倍。 往后看這個趨勢依然存在，但是如果說你在長期持有的同時還想有點活錢進來，想有一個不錯的出租收益，那么住宅并不占優(yōu)，還是來看濟南，同地段不同類型的物業(yè)寫字樓公寓出租的收益差不多，公寓略高一點點，這兩種回報率的都是在6%~7%，商鋪大約是在5%到6%，而住宅經(jīng)過去年價格的大幅上漲，現(xiàn)在租金的并沒有跟上來，收益只有2%甚至更低，那么再加上這段時間的限購，很多原來想著把原有住房出售的人，那么現(xiàn)在呢，因為賣了房子之后它不能再買房子了，所以呢，就不把房子出售了，而是轉(zhuǎn)而出租，這樣的在一定程度上也增加了，出租市場的房源，所以呢這個出租收益呢，在現(xiàn)在的階段，的應(yīng)該是住宅的。還在逐漸的降低那我們再考慮同地段不同物業(yè)類型的售價寫字樓公寓式住宅的60%左右那么商戶大約是住宅的1.5到1.8倍那么很容易對出租收益有個排序，公寓和寫字樓回報率雖然差不多但是公寓的面積普遍較小投入低所以排在第一然后是寫字樓商鋪住宅當(dāng)然長期持有還是要綜合考慮的。
除了前面的這兩點，升值潛力，出租回報之外還有一點就是，商辦類物業(yè)，與經(jīng)營的業(yè)態(tài)經(jīng)營的水平，政策，周邊居住人群的數(shù)量和構(gòu)成的變化等等因素呢，關(guān)系很大，住宅則相對穩(wěn)定一些，比方說去年寫字樓市場投資回報率要高于公寓，今年限購，促進了公寓的消化，加上各種，長租公寓等經(jīng)營形態(tài)的豐富，怎么公寓。市場就好一些都是今年的拆違力度的加大，也客觀上提高了商鋪的投資回報。
聯(lián)系客服
