小型投資客死于公寓，中型投資客死于商鋪、寫字樓，大型投資客死于地標(biāo)。
為啥說小型投資客死于公寓呢？很多投資客戶躲過了地標(biāo)、躲過了寫字樓、商鋪，但是依舊沒有躲過公寓一劫，成了買公寓的炮灰，相信雙限情況這種炮灰還會(huì)不少。
一、關(guān)于公寓你要搞明白幾個(gè)問題？
1、首付比例5成。
2、交易稅費(fèi)大概是35%。
3、無法落戶。
4、40年產(chǎn)權(quán)。
二、為啥突然之間出現(xiàn)那么多的公寓？
1、鄭州限購限貸，民間投資房地產(chǎn)的資金被壓迫到非限購區(qū)域或者商業(yè)項(xiàng)目上。
2、目前市場上 的商業(yè)用地的供應(yīng)量非常大，商業(yè)項(xiàng)目的庫存量非常大，寫字樓市場基本已經(jīng)飽和，再蓋寫字樓就是作死，所以改變風(fēng)向標(biāo)都做成公寓產(chǎn)品，好去化。
三、為啥說小型投資客死于公寓呢？
因?yàn)槟銜?huì)被套的很死。投資商業(yè)類產(chǎn)品，有三種收益：第一種租金、第二溢價(jià)、第三抵押貸款，而且租金越高溢價(jià)就越高。假設(shè)你在某一區(qū)域買了一個(gè)公寓，未來租金的收益你要參照周邊的項(xiàng)目，即使說你每個(gè)月租金和月供持平，那么你算過什么時(shí)候本金能回本嗎，更何況那些不持平？而且商業(yè)體量存在供應(yīng)量大，商業(yè)項(xiàng)目1.5萬湊合還能賣出去，1.8萬真心賣的非常艱難，2萬只有人看沒有人買。你有信心1.5萬買的，未來2萬賣掉嗎，即使你賣，會(huì)有人接手嗎，賣掉了你又能掙多少？
四、那些比比皆是的失敗的例子。
商業(yè)從業(yè)若干年，那些比比皆是投資失敗的例子，告訴我一個(gè)道理，商業(yè)一般人真的玩不起。
1、東區(qū)某項(xiàng)目，當(dāng)年的價(jià)格從兩萬多一路漲到四萬多，吸引了眾多各行各業(yè)的大老板，一擲千金買辦半層、整層的多了去了，單層如果按照2萬算，5000多萬一層，如果按照5萬算，差不多一億元一層，你可想而知當(dāng)年的河南多有錢。偶然一次機(jī)會(huì)，回訪到這個(gè)項(xiàng)目的老業(yè)主，也不多兩三百位，手機(jī)號碼尾號不是4個(gè)8，就是5個(gè)6，基本都是吐槽的，租金太低，賣也賣不出去，還得掏物業(yè)費(fèi)，當(dāng)年就是吃了這個(gè)項(xiàng)目的虧了，腦子當(dāng)時(shí)進(jìn)水了。
2、東區(qū)某項(xiàng)目，當(dāng)年開盤橫掃鄭州寫字樓市場，一年賣了差不多20多億元，風(fēng)頭無人能及。當(dāng)時(shí)買的人非常多，半層、整層的買，后來簽約人多的只能一波一波的進(jìn)簽約時(shí)，記得非常清楚有一個(gè)人拿了五百萬的現(xiàn)金交首付款，財(cái)務(wù)直接把客戶趕到銀行去了，另一個(gè)刷卡直接刷了一千多萬。買的時(shí)候高高興興，交房之后發(fā)現(xiàn)自己高位站崗了，因?yàn)樽饨鹚阑钭獠簧先?，?dāng)初承諾的6%的回報(bào)率，現(xiàn)在看來3%都算是高了。
3、東區(qū)某項(xiàng)目，當(dāng)年普遍在一萬多的時(shí)候，價(jià)格都是兩萬多，銷售給你說的時(shí)候地段好，租金都報(bào)6元／天／平方米。哈哈哈反正各種給你呲！誰知道交房之后，大面積的空置，租金也才租到3元／天／平方米，多少買房子的人至今還在懊悔或者還在喝白開水，有的恨死開發(fā)商了，或者有的直接首付撩開發(fā)商，首付我不要我也不簽貸款，你去告我吧。
4、從業(yè)n久，沒聽那個(gè)客戶給我說買商業(yè)賺錢的。
也可以說是一個(gè)虛假的繁榮。
下附萬科譽(yù)計(jì)算方式：
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報(bào)率一般都在20年以上，也就是說回報(bào)率低于5%。 假設(shè)單價(jià)1.8萬，15年回本，年回報(bào)率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。 假設(shè)單價(jià)1.8萬，20年回本，年回報(bào)率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。 周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬科譽(yù)單價(jià)為1.8萬，租金按照45元／月／平方米（萬科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報(bào)率3%，33年回本。 3、另外考慮到交易稅費(fèi)在35%，如果公寓漲到2.5萬，那么周邊的住宅價(jià)格應(yīng)該在3.33萬，鄭州東區(qū)的住宅何時(shí)能到3.33萬這是個(gè)未知數(shù)！
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