【主題】“類住宅”靠譜嗎？
作為樓市產(chǎn)品中的一大組成部分，“類住宅”早已不是新鮮話題。在限購的形勢下，不少商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開始瞄準(zhǔn)了住宅市場。SOHO、LOFT、酒店式公寓、服務(wù)式公寓……這一系列業(yè)態(tài)都在“分食”著一部分住宅需求購房者。
那么，“類住宅”到底是一種什么樣的產(chǎn)品？它與普通住宅產(chǎn)品之間又有何區(qū)別？購房者能否放心購買？網(wǎng)易房產(chǎn)誠邀多位房地產(chǎn)知名人士，來一起解讀一下樓市中這一特殊的產(chǎn)品——“類住宅”。
【時間】2月25日（周二）下午14：30 —15：30
【地點(diǎn)】網(wǎng)易演播室
【嘉賓】
RET睿意德高級助理董事 陳曦
克而瑞研究咨詢部總監(jiān) 薛建雄
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān) 宋會雍
【議題】
1、什么是類住宅產(chǎn)品?這類項(xiàng)目和純住宅產(chǎn)品的區(qū)別是什么？
2、類住宅具體涉及到哪些類型的商業(yè)項(xiàng)目？它們所針對的具體客群分別是哪些？
3、從居住角度來講，類住宅與純住宅相比的優(yōu)勢和劣勢分別在哪里？這會對購房者產(chǎn)生什么樣的影響(比如生活成本和產(chǎn)權(quán)續(xù)期等問題)？
4、相關(guān)政府職能部門和監(jiān)管部門曾多次發(fā)文布防“商改住”漏洞。那么，就目前來看，哪些類住宅產(chǎn)品是合法的，哪些是違規(guī)的？分別有哪些代表性項(xiàng)目？
5、開發(fā)商開發(fā)“類住宅”的根本原因是什么？是住宅限購確實(shí)為這類產(chǎn)品提供了利好因素，還是這僅僅是開發(fā)商出于自身原因無法拿到住宅用地所作出的“無奈之舉”？
6、類住宅的大量出現(xiàn)是否對調(diào)控的效果造成了一種沖擊？此外，它將對樓市的健康發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響？這種影響偏向于正面還是負(fù)面？
7、類住宅可以說是邊打著“擦邊球”，邊在夾縫中謀求生機(jī)，那么，在各位看來，哪些類住宅產(chǎn)品在未來市場中具有更大的發(fā)展空間？
【文字實(shí)錄】
作為樓市產(chǎn)品中的一大組成部分，“類住宅”早已不是新鮮話題，在限購的形勢下，不少商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開始瞄準(zhǔn)了住宅市場，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服務(wù)式公寓等等這一系列業(yè)態(tài)都在分食著一部分住宅需求購房者。那么類住宅到底是一種什么樣的產(chǎn)品？它與普通住宅產(chǎn)品之間又有什么樣的區(qū)別？購房者能否放心購買？
主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎收看這一期的163視點(diǎn)節(jié)目，這次我們來談一類住宅項(xiàng)目。作為樓市產(chǎn)品中的一大組成部分，“類住宅”早已不是新鮮話題，在限購的形勢下，不少商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開始瞄準(zhǔn)了住宅市場，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服務(wù)式公寓等等這一系列業(yè)態(tài)都在分食著一部分住宅需求購房者。那么類住宅到底是一種什么樣的產(chǎn)品？它與普通住宅產(chǎn)品之間又有什么樣的區(qū)別？購房者能否放心購買？今天我們請來了三位房地產(chǎn)界的人士解讀一下這個特殊的產(chǎn)品，他們是：RET睿意德高級助理董事陳曦；克而瑞研究咨詢部總監(jiān)薛建雄；上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍。歡迎三位的到來。
能否請三位給類住宅下個定義，什么是類住宅產(chǎn)品？這個產(chǎn)品和純住宅產(chǎn)品之間的區(qū)別是什么？
陳曦：類住宅不是一個特別準(zhǔn)確的表述，更多的是在產(chǎn)品的引導(dǎo)和營銷引導(dǎo)上說的，這個類住宅產(chǎn)品更多從房地產(chǎn)的角度表述，是在40年、50年的商辦用地上做一個可以提供居住功能的產(chǎn)品，根據(jù)目前我對政策的解讀和了解，在上海有機(jī)會往類住宅這個方向靠的，或者做這樣標(biāo)簽的，一個是酒店式公寓，這個早期聽的很多，還有一個是公寓式酒店，還有現(xiàn)在比較多的是公寓式辦公，這三個產(chǎn)品屬性在早期相對比較混亂，開發(fā)商也用了比較多的概念，政府發(fā)現(xiàn)這個當(dāng)中有很多邊界是不清晰的，陸續(xù)出了一些政策，從目前政策角度來講，酒店式公寓已經(jīng)明確歸到住宅屬性里面，公寓式辦公屬于旅館經(jīng)營性質(zhì)，不能分拆銷售，現(xiàn)在真能往類住宅標(biāo)簽靠的只有公寓式辦公，公寓式辦公早期有不少這樣的產(chǎn)品，包括LOFT，包括小的投資類產(chǎn)品，08年政府已經(jīng)有明確的規(guī)定，層高不能超過4.5米，把這個機(jī)會封死掉了，在11年或者12年上半年又出了一個規(guī)定，單套面積不能小于150平方米，從目前來看，拿地審批做的類住宅產(chǎn)品，基本上都是公寓式辦公，應(yīng)該這個單套面積不會小于150一平方米。
主持人：宋老師怎么看？
宋會雍：類住宅是在住宅功能上做一定的延伸，在城市發(fā)展上一開始有商業(yè)、商務(wù)、辦公的需求，市面上沒有這樣的產(chǎn)品，往往是從住宅產(chǎn)品中往外延伸，一開始是最初級的，大家在四線、五線城市當(dāng)中可以普遍看到，辦公室就放在自己的社區(qū)里面，租兩套房子，這樣辦公的，這是最初始功能方面的出發(fā)點(diǎn)，從這個上面延展，另外一塊是從開發(fā)企業(yè)那邊，它們?nèi)绾巫鲞@一塊呢？基本上是這樣考慮的，本身是貼著商務(wù)寫字樓這個功能來的，但是它知道如果單純做這個不好賣，賣了客戶的面比較窄，回報(bào)率也有問題，在這里面貼了一塊住宅的功能，增加復(fù)合型，提高產(chǎn)品的價值，另外一塊我們再看，在類住宅產(chǎn)品需求上的人是屬于很分散的，處在整個產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中分支的，在功能上屬于配合功能的，體量不是特別大，商務(wù)能量也不是特別強(qiáng)，對租金的承受能力也不是特別高，這種屬性之下往往會有這樣一種訴求，真正進(jìn)入一些甲級寫字樓是進(jìn)不去的，我沒有那么高的租金支付能力，因此就更傾向于在這種既能夠滿足日常居住功能支撐，又能夠提供一定的辦公場所，所以說這幾塊配到一塊來了，類住宅基本上還是什么呢？超過住宅的，但是又跟住宅功能復(fù)合，是這樣一套體系來的，基本上我們可以看到在產(chǎn)權(quán)方面，主要就是40年的，住宅是70年的，這是有很大的不同，再一個它的水平也不同，一般做住宅要有社區(qū)園林規(guī)劃，或服務(wù)內(nèi)容，做類住宅基本這些就沒有了，更多強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能的培育，要有打字社，要有更多商務(wù)方面的，這里面有一些會館，弄一些咖啡，同時我們也看到，在日常功能，住宅水電煤氣這些都有，類住宅是有水有電，煤氣有的項(xiàng)目有，有的就沒有，這個卡的比較緊。還有一個是成本方面，類住宅比較便宜，相比之下沒有住宅高，功能區(qū)分也非常明顯，類住宅有商辦的意思，是用中央空調(diào)運(yùn)營的，采光包括戶外的通風(fēng)，這個基本可以屏蔽掉的，采光基本全靠燈光，是一個簡化版的生活，簡化版的商辦，這個功能摻到一起來，這種產(chǎn)品只能在一個特定的領(lǐng)域，特定的商務(wù)環(huán)境之下才能存在的這么一類產(chǎn)品，脫離的這樣的環(huán)境不行了，在城市核心區(qū)，就是純粹的寫字樓，純粹的商業(yè)，不會弄這個東西，一開始像陸家嘴還是有類住宅的辦公，但是后來會發(fā)現(xiàn)，慢慢外推，現(xiàn)在都已經(jīng)推到外環(huán)線附近去了，看城市也是在一些小城市當(dāng)中這個東西特別流行，在一些小城市建寫字樓基本賣不動的，有局限性，會隨著未來商務(wù)辦公環(huán)境的成熟，這種產(chǎn)品會不斷的向外擴(kuò)展，整個中心區(qū)的市場會擴(kuò)出來，留給純粹的寫字樓，它在相當(dāng)長的周期當(dāng)中發(fā)揮很強(qiáng)大的作用，不會因?yàn)檎拇驂?，政策的限制逐漸恢淡出市場，這個是淡不出去的，開發(fā)商背后有這樣的目的做這樣的產(chǎn)品迎合市場需求，同時也是給城市管理者一個提醒，不能總是覺得類住宅不倫不類，它有它的功能在，它有它的階段性，空間是允許它存在的，應(yīng)該如何處理好新舊產(chǎn)品當(dāng)中的交替，這種產(chǎn)品認(rèn)定它的存在，尊重它的存在，并且讓它發(fā)展的能夠有章可尋。
主持人：類住宅具體會涉及到哪些類型的商業(yè)項(xiàng)目？從商業(yè)項(xiàng)目具體分類上來講涉及到哪些？它們分別針對的具體客群又有哪些？
陳曦：類住宅如果把它打上這個標(biāo)簽，基本我們碰到所有的案例和項(xiàng)目都是40年或者50年的商辦用地上蓋的物業(yè)，為什么有這樣的動機(jī)，跟項(xiàng)目的屬性和開發(fā)商有關(guān)系，講到具體客戶分類，本身類住宅的產(chǎn)品也是有不同的檔次和范疇，基本我們來看一下市場當(dāng)中能夠?qū)︻愖≌a(chǎn)品產(chǎn)生一些需求的客群體系，最高層面我們覺得是一些境外的企業(yè)的高管，相對短期或者中期在一些城市，需要有居住的功能，如果讓它去購買住宅，相對來講比較麻煩，資產(chǎn)比較難處理，很多會選擇一些在城市當(dāng)中地段比較好的，能夠提供酒店式服務(wù)的這種性質(zhì)的類住宅產(chǎn)品，在上海這種也比較多，當(dāng)然有一些是賣的，有一些是租的，我們比較熟悉的上海商城、嘉里中心旁邊的酒店公寓提供的都是一定的目標(biāo)客群，高收入，會在一個城市逗留，對于地段包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，對這個產(chǎn)品的服務(wù)有很高要求，這是一類。另外一類是做的投資類的產(chǎn)品，早期比較多，有些開發(fā)商拿了項(xiàng)目以后覺得風(fēng)險(xiǎn)比較大，做標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓會有很大的壓力，住宅也沒有辦法做，在這個方向它就做一些投資類的產(chǎn)品，請一些投資客，現(xiàn)在投資渠道比較少，控制總價的背景下，打造一些營造的概念和營銷的標(biāo)簽，在早期會涉足一些投資類理財(cái)?shù)母拍钤诶锩?，做一部分這樣的產(chǎn)品，可能更多的偏向于投資客，其實(shí)還有一部分在早期，尤其在幾年前上海外圍區(qū)域，比如像松江、嘉定比較多的，我們談的剛需，有一部分年輕人在上海首次置業(yè)買住宅壓力比較大，相對來講準(zhǔn)入門檻比較高，總價控制比較難，我在這些地方適時的做一些能夠控制總價小戶型的產(chǎn)品，小層的公寓產(chǎn)品，會滿足一部分置業(yè)剛需低收入人群，或者是城市新的年輕階層置業(yè)的需要，基本上是這么幾大類。
主持人：感謝陳總，宋老師您剛才陳述了很多類住宅和純住宅的區(qū)別，從居住角度講，您認(rèn)為這兩類產(chǎn)品，優(yōu)勢和劣勢在哪里？類住宅的特性會對購房者產(chǎn)生什么樣的影響？尤其是生活這方面？
宋會雍：類住宅跟住宅相比多少會在空間布局上面更具靈活性，類住宅是一個格子間打開空著，留給業(yè)主按照自行功能設(shè)計(jì)定義的，這點(diǎn)非常靈活。第二個，它在整個功能使用方面，確實(shí)比住宅有一些更靈活的空間上的采用，特別是LOFT產(chǎn)品上，住宅限高已經(jīng)定死了，就是3.3米，做完裝修以后兩層空間是沒有的，類住宅可以往這方面延展，做到4.5米，早一點(diǎn)做到4.8米到5.2米，這樣的房子出得來，其實(shí)多了一層面積，對一些收入還不是特別高，積蓄也很薄弱，這種人想買一套房子安定下來，這種產(chǎn)品基本能夠給他蠻大的支撐感，我的面積很小，40、50平方為主，但是是做兩層用，這樣一下就能夠獲得80、90平米的使用面積，一下放大了，另外就是在它的功能上，類住宅作為創(chuàng)業(yè)者又有好處，可以把注冊地辦在這兒，住宅往往是居住社區(qū)，內(nèi)容很簡單，就是生活，對一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條的人群集中度是非常有限的，住宅圈是看不出來的，在類住宅當(dāng)中基本上是一類人集中在一塊，這有一個好處，相互之間增多了交流、學(xué)習(xí)、互動甚至是合作的機(jī)會，從中就可以挖掘得出來，這對一些產(chǎn)業(yè)合作和年輕人創(chuàng)業(yè)成長來講機(jī)會更多一些，但是它同樣也有很多的弊端，類住宅你的生活會受到很大的局限，最突出的是在這兒，我們講社區(qū)外面有很多內(nèi)容，社區(qū)活動之類的，這個在類住宅基本見不到，另外就是在生活方面帶來的不變，生活大家覺得我要開窗子曬太陽，這個類住宅就實(shí)現(xiàn)不了，這個窗子按辦公樓設(shè)計(jì)，不能開，這個局限作用非常大。另外在保潔方面，按照住宅方面覺得我的生活內(nèi)容非常繁雜，一些湯湯水水要拎過來拎出去，要清理，類住宅設(shè)計(jì)不再有這么龐大的生活處理的能力了，你的垃圾通道，包括一些保潔，就會有很大的局限。有的人買了以后，在使用過程當(dāng)中住宅的內(nèi)容多一點(diǎn)，有的人基本是不會有住宅的功能，以商辦這塊為主，這樣就會導(dǎo)致什么呢？活動內(nèi)容方面的交叉和錯雜，讓人覺得有點(diǎn)不舒服，你跟我不是一類人，我的生活受到了你的干擾，辦公受到你的干擾。很典型的，你去買菜過日子，提著油鹽醬醋坐電梯往上趕，別人說我拎商務(wù)包跟人談東西，我跟你混在一塊覺得相當(dāng)不舒服，另外我們在同一個樓層，你那邊是正常辦公的，我這邊是堆了一些生活零用，這個商務(wù)層級會嚴(yán)重被降低，別人到你這里來洽談，大家會對你的專業(yè)水準(zhǔn)、行業(yè)能力會表現(xiàn)出一種質(zhì)疑的態(tài)度，這就嚴(yán)重影響了。相反居住的也會對這些人表示不滿，你們上下班沒正常，節(jié)奏跟別人完全不一樣，跟我有沖突，這個有它很明顯的區(qū)別。還有一塊是什么呢？講成本，水電這一塊來講，我們?nèi)粘＞蛹矣玫氖且粋€價格，換到商辦里面去是另外一套價格，這個算下來成本不低。再一塊是物業(yè)管理費(fèi)，這個兩個也是不一樣等級的，這個是一個過渡的產(chǎn)品，不能在這個基礎(chǔ)上要求更多，十全十美各方面分得清楚很難，這就是遷就性的階段性的過度性的東西。
主持人：宋總分析了很多類住宅在居住功能上的優(yōu)勢和劣勢，尤其是類住宅面臨著住宅客群和辦公客群混居，而且生活成本跟住宅不同的局面，陳總，據(jù)我所知，您對類住宅的生活成本有一個比較精確的測算，在您看來類住宅在居住上面的優(yōu)勢劣勢分別在哪里？生活成本和產(chǎn)權(quán)續(xù)期上類住宅是否會遇到問題？
陳曦：類住宅產(chǎn)權(quán)問題是繞不過去的問題，中國老百姓里面對于產(chǎn)權(quán)這個概念還是比較關(guān)注和關(guān)心的，這是一個大問題，你是否能夠接受只有40年或者50年的產(chǎn)權(quán)屬性的物業(yè)？另外從使用成本上來講，我們前期項(xiàng)目做了一些測算，類住宅產(chǎn)品包括物業(yè)管理費(fèi)，你的生活成本會在普通住宅基礎(chǔ)上增加2.5到3倍，大概是這樣的水平，因?yàn)樗挠?jì)價的基數(shù)不一樣，一個是照居住使用的，一個是照商用使用，還有可能和很多年輕人會產(chǎn)生關(guān)系的，類住宅是沒有戶口的，所以對于所謂的學(xué)區(qū)房或者戶口的因素，這個會帶來一些影響，所以我覺得主要幾個大的問題就在這幾個地方。
主持人：有關(guān)類住宅相關(guān)政府職能部門和監(jiān)管部門曾經(jīng)多次發(fā)文要堵住商改住的漏洞那么就目前來看，哪些類住宅產(chǎn)品是合法的，哪些是違規(guī)的，有什么代表性項(xiàng)目？請兩位談一談。
陳曦：這個漏洞的問題，在一個建筑物業(yè)里面沒有清晰的界定功能屬性是會遇到問題，在一幢樓里面又有居住又有辦公，幾個大的問題，從物業(yè)管理的角度難度非常高，這就談不到物業(yè)管理的品質(zhì)了，物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算，兩類人群需求不一樣，活動的時間不一樣，除此之外除了費(fèi)用的問題，包括從消防的角度，從安全的角度，都是有更大的挑戰(zhàn)，我個人的理解，從政府監(jiān)管部門的角度，不希望在一個建筑物業(yè)里面承載過多的功能屬性，所以這也是我理解下來政府為什么一直在補(bǔ)漏洞的一個背后的動機(jī)，其實(shí)前面一開始跟各位介紹的，至少在上海政府一直在堵這個漏洞，最早是把所謂的酒店式公寓，公寓式酒店，產(chǎn)權(quán)式辦公，公寓式辦公這種標(biāo)簽都界定清楚，到底哪些算辦公？哪些算術(shù)公寓？哪些70年，哪些40年，表述清楚，第二個堵的漏洞，早期很多商辦物業(yè)是根據(jù)商辦物業(yè)規(guī)范指標(biāo)做設(shè)計(jì)的，很多LOFT產(chǎn)品這個在08、09年以后基本被卡住了，如果這個項(xiàng)目不是標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)高度是要卡在4.5米以下的，4.5米要做LOFT難度很高，或者達(dá)不到舒適型，11年和12年就下了150平方米的紅線，現(xiàn)在我們所有拿到的土地出讓文件里面對這個有明確的規(guī)定，如果我是一個固定體量的辦公物業(yè)，會告訴你只有20%或者30%可以做產(chǎn)前式辦公，這個產(chǎn)權(quán)式辦公單套面積不能少于150平方米，政府在文件里面有比較清晰的界定，從我個人的理解，基本上這個漏洞能夠算是堵住了，或者是這個邊緣化的產(chǎn)品基本已經(jīng)理的很清楚了，至于說違規(guī)或者合法，在我看來目前能夠立項(xiàng)，能夠上市的項(xiàng)目都是合法的，這是毋庸置疑的，違規(guī)的項(xiàng)目目前來講，可能在規(guī)劃階段忽悠一些討巧擦邊球的做法，但是應(yīng)該也是比較難突破規(guī)劃部門審核的。
主持人：宋總怎么看？
宋會雍：這里面就是一個鞋適合腳還是腳適合鞋的問題，兩個能配到一起皆大歡喜，配不到一起就很不舒服，開發(fā)商有一些鉆空子的行為，政府這邊也有一些漏洞，不停的處理各種各樣的糾紛問題，最后修改這種文件，這里頭還是對于這個市場如何界定它，現(xiàn)在盤下來，這個稍顯被動一些，因?yàn)槟闶窃诓粩嘌a(bǔ)這個洞，你是被動的，你如何能夠把自己的位置調(diào)整過來？能夠從被動變成主動，能夠和市場配合的更好？有幾個東西，首先得認(rèn)定這個東西是必須要存在的，它的存在毋庸置疑，如何讓它更好的存在？改變這種思維，不是有麻煩了我們的思維是如何避免這種麻煩發(fā)生，有這種規(guī)則存在必然會有這種麻煩在，不是說限制就沒有麻煩了，這個做法思維上要調(diào)整。另外，現(xiàn)在只要能賣的都是合法合規(guī)的，這個不用討論了，但是我們說，現(xiàn)在這個制度是不是已經(jīng)接近完美了？現(xiàn)在說都沒有問題，也不盡然，社會在發(fā)展，整個產(chǎn)業(yè)也在發(fā)展，會產(chǎn)生很多新的問題，關(guān)于物業(yè)方面的需求，這個就是前面反過來，你為什么老是跟著它在產(chǎn)品方面較勁呢？應(yīng)該尋求更多疏導(dǎo)的空間，為什么能夠到這種產(chǎn)品當(dāng)中來，它們也知道這種產(chǎn)品有弊端，怎么把這種能量引導(dǎo)出去，這才是最核心，我們在做很多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的時候，產(chǎn)業(yè)跟住宅分家的，完全分家，北京也認(rèn)了，上班的時候都涌向新城，下班都回到老成，這在規(guī)劃初期導(dǎo)致的弊端，最好的一點(diǎn)是什么呢？從這邊上班，下班走幾步就到了。兩個功能分割特遠(yuǎn)也不喜歡的，就喜歡在一起，現(xiàn)在問題是什么呢？住宅開發(fā)跟產(chǎn)業(yè)注入是不同步的，這兩個問題怎么解決，大家都覺得住宅開發(fā)很容易，一塊地做出來搶得一塌糊涂，做產(chǎn)業(yè)的時候就覺得怎么那么難導(dǎo)入這個產(chǎn)業(yè)呢，來的人沒有達(dá)到預(yù)期，這些人根本沒和這個產(chǎn)業(yè)有關(guān)系，現(xiàn)在政府也在改，開發(fā)商拿產(chǎn)業(yè)用地沒關(guān)系，拿了我得給你配上產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的任務(wù)，你得給我?guī)矶嗌佼a(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生多大GDP，這都是任務(wù)之一才可以，這就已經(jīng)找到一定的方向了，我們認(rèn)為應(yīng)該更快的趕快把這個方向找過來，讓一個產(chǎn)業(yè)新城一個區(qū)域開發(fā)出來，不是一個孤立產(chǎn)品過來，過來就是一個組合，是跟那些成熟的區(qū)域內(nèi)容上一點(diǎn)不能少的，整個一個范本過來，這種情況下才能夠留得住人，而且避免浪費(fèi)為什么呢？首先來說，在來回路上跑這是浪費(fèi)，功能上面左不靠右不靠的產(chǎn)品將來肯定被淘汰的東西是不是也是浪費(fèi)，應(yīng)該把這種東西消滅在萌芽當(dāng)中，就是讓你主題的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容跟居住、生活、辦公等等都融合在一起，就應(yīng)該這樣干才行，這是我們應(yīng)該要做的一些事情，光改漏洞，改規(guī)則，怎么把它鎖定，這個沒必要，政府應(yīng)該好好的反思，這是一個技術(shù)活，我們認(rèn)為它不是不可以實(shí)現(xiàn)的。
主持人：剛才聊了什么是類住宅，現(xiàn)在類住宅的產(chǎn)品狀態(tài)，現(xiàn)在我們談一談類住宅這樣的產(chǎn)品如何會在樓市當(dāng)中大量產(chǎn)生的？請問兩位，開發(fā)商開發(fā)類住宅的根本原因是什么呢？是住宅限購確實(shí)為這個產(chǎn)品提供了利好的因素，還是僅僅是開發(fā)商自己的原因，沒有實(shí)力拿住宅用地所做出的無奈之舉或者妥協(xié)之舉呢？
陳曦：我是這樣理解這個問題，限購限貸的問題一定是因素之一，但不是開發(fā)商做決策核心的背景，任何一個項(xiàng)目在做開發(fā)的時候，首先我們要判斷的是這個地塊的屬性，也就是說這樣的地塊屬性承載的是什么樣的功能，或者發(fā)展機(jī)會和空間是什么，適時做這樣一個產(chǎn)品，回到您剛才提的產(chǎn)品，為什么有些開發(fā)商做這種產(chǎn)品，基本上我們現(xiàn)在做的一些項(xiàng)目下來是兩個不同的思考路徑，一種思考路徑是開發(fā)商在非常好的地段拿了一塊土地的時候，這土地從區(qū)位的角度，交通角度，周邊商業(yè)配套的角度，從城市文化積淀角度都占優(yōu)勢，開發(fā)住宅會出現(xiàn)一個標(biāo)桿性的產(chǎn)品，恰恰這塊地是商辦用地，在這種情況下做一個判斷會發(fā)現(xiàn)，在這個城市和區(qū)域里面是存在居住需要的，如果是CBD區(qū)域，他們這里人要不離開這個地方實(shí)現(xiàn)居住功能，這就需要類住宅產(chǎn)品，這個產(chǎn)品我們可以把它看作是更加靠近酒店的類別，整個的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)水平都會比較高，其實(shí)在上海這樣的產(chǎn)品也比較多，戶型做的也會很大，我了解到最大的戶型做到700平方一套，真正意義上的豪宅，這是一個思考路徑，另外如果你走傳統(tǒng)的寫字樓，你會面臨比較多的市場分流，包括比較大的市場宏觀背景競爭，另外一條思考路徑，我拿了這塊地是個新區(qū)，產(chǎn)業(yè)沒有，是一個開發(fā)的前期，如果我貿(mào)然的做一些寫字樓的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)很高，寫字樓是一個非常理性的產(chǎn)品，我如果選擇到這個地方來，我選擇這個項(xiàng)目并不是僅僅因?yàn)槲液鼙阋?，我一定是跟商?wù)功能和企業(yè)行為有關(guān)系，如果在一個新區(qū)拿一塊底，沒有生長寫字樓的基因，要開發(fā)怎么辦？就會選擇另外一個路徑，往住宅靠。二線城市住宅價格漲的非常高，在這個城市里一定有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量的群體是沒有辦法實(shí)現(xiàn)他的購房夢想，在這種背景下，在一個并不是非常遠(yuǎn)的區(qū)域，有一個能夠?qū)崿F(xiàn)居住功能的物業(yè)形態(tài)，如果戶型做的比較合適，總價控制得住他是愿意過去的，在有些城市有些小年輕，地鐵通了坐地鐵往返于所謂的新區(qū)或者城區(qū)之間，基本上開發(fā)商會有這樣的兩個路徑考慮這個產(chǎn)品的設(shè)置。
主持人：宋總怎么看？
宋會雍：開發(fā)商弄出類住宅根本的原因是城市規(guī)劃不合理，給土地做了很多屬性，這塊只能做住宅，這塊只能做商業(yè)，那塊只能做辦公，分的很清晰，有這樣的原因在，所以才會有人來創(chuàng)造相互之間是不是有功能銜接的這樣產(chǎn)品滿足不同的功能實(shí)現(xiàn)，至少牽涉到一個問題，在社會發(fā)展的要求當(dāng)中，是允許這些東西要銜接到一塊來的，但是我們的規(guī)劃從來不給你留這個空間，直接切開來，這也就是為什么開發(fā)商做這樣的產(chǎn)品還有市場？就是這個原因來的，它不是說開發(fā)商你沒有辦法拿到宅基地，你很無奈，做了這么一個東西，因?yàn)檫@個東西它在我們現(xiàn)在的城市規(guī)劃的路徑當(dāng)中，雖然它沒有給出它特別定性的空間和這樣的發(fā)展路徑，但實(shí)際上它也在默認(rèn)它的存在，開發(fā)商本來是拿過去40、50年的要做商業(yè)住宅或者寫字樓，你做了這種我也就認(rèn)了，我還得給你空間，不是我這個空間完全壓過來，層高是不是一下就切到3.5米，這也是有妥協(xié)之舉，現(xiàn)在不管是規(guī)劃部門還是開發(fā)企業(yè)都圍繞著現(xiàn)有政策之下不被顛覆下，找到之間能夠達(dá)成一致的東西，并不完全是開發(fā)商自己的妥協(xié)之舉，也是政府規(guī)劃部門的妥協(xié)之舉?？蛻魧用嫔喜⒉皇欠浅３墒旌屠硇?，住宅限購的情況下，他也有閑錢，手頭沒有特別好的住宅產(chǎn)品讓他投放，他也會把錢轉(zhuǎn)到這邊來，這是分流的通道之一，限購也并不是說造就這種產(chǎn)品成長的原動力，蠻窄的。
主持人：在薛老師看來，嫩認(rèn)為開發(fā)商開發(fā)類住宅的根本原因是什么？是住宅限購帶來的利好因素，還是開發(fā)商沒有辦法拿到住宅用地的無奈之舉？
薛建雄：倒也不是這樣，主要是土地價值界定的，我們現(xiàn)在的整個房地產(chǎn)投資價值主要都是為了預(yù)期升值買的，所以今天租金回報(bào)率非常低，在這種情況下，主要為了議價性，住宅議價是最便宜的，商辦議價非常貴，使用成本非常貴，在這種背景下同地段的住宅跟最好的辦公樓之間的價格比大概是1：1.5，也就是說辦公樓的價格是相當(dāng)于住宅的60%，在這樣的情況下開發(fā)商愿意把辦公類的產(chǎn)品做成類住宅，起碼可以賣到80%的價格，做辦公只能賣到60%的價格，這是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動開發(fā)商把辦公產(chǎn)權(quán)的土地建成了類居住類的產(chǎn)品。
主持人：類住宅的大量出現(xiàn)是否對調(diào)控的效果產(chǎn)生沖擊呢？此外它將對樓市的健康發(fā)展會產(chǎn)生什么樣的影響，這種影響是偏向于正面還是偏向于負(fù)面，請三位從市場的角度和從產(chǎn)品的角度講講這個問題？
陳曦：我的觀點(diǎn)，類住宅是房地產(chǎn)發(fā)展過程中或者城市發(fā)展過程中一個階段性產(chǎn)物，我相信逐漸的產(chǎn)品形態(tài)最終的會越來越邊緣化和弱化，就目前這個階段談類住宅，我的理解是對于調(diào)控的沖擊或者影響并不是很大，本身市場份額也不是特別大。
主持人：宋老師？
宋會雍：類住宅它的出現(xiàn)不是說對于調(diào)控的效果造成沖擊，相反它對于一種吸納投資能量的分支，化解了大量的資金涌到住宅市場的壓力，那么因此來說，我覺得它更多的是像什么呢？師弟的決策，當(dāng)住宅趨于嚴(yán)謹(jǐn)它承載了溢出來的資金，把它化解掉分流到其他地方去，調(diào)控的效果在樓市當(dāng)中也可以得到更好的呈現(xiàn)。
薛建雄：大量類住宅的存在，對住宅類價格抑制有很好的作用，以小面積賣給剛需的用戶，意味著對剛需的產(chǎn)品提供了更多的選擇，可以讓房價來隊(duì)來說更加平穩(wěn)，為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)狀？我們國家規(guī)劃是按歐美發(fā)達(dá)國家來做的，我們現(xiàn)在還處于工業(yè)化的過程中間，交期主要是需要廠房和住宅，這個時候有很多辦公地做類住宅，整個供應(yīng)量上升了，這對周邊住宅類的產(chǎn)品價格有一定的抑制作用，大量的類住宅的出現(xiàn)，對我們住宅的價格來說有一定的抑制作用，而且本身在任何一個地段來說，比同等住宅價格要便宜，另外它附加值高，一般做到4.5米，有兩層空間，對住宅起到一定打壓作用。
主持人：類住宅和住宅產(chǎn)品中間也是有一定使用區(qū)別的，在您看來，類住宅產(chǎn)品可能會抑制哪一部分住宅產(chǎn)品的價格，類住宅和住宅產(chǎn)品中間主要的區(qū)別在那？
薛建雄：目前來看開發(fā)商以小戶型為主，做低總價，所抑制的是低端的價格，形成一定下拉的作用，對高端的房子影響不大，主要原因是在高端的這一塊開發(fā)的類住宅并不多，比如說我們世博中心，在我們這附近有一個華僑城，有一個類住宅是大平層的，在長風(fēng)有，整個市中心就有幾個項(xiàng)目，體量很小，對高端有一定影響，但是影響不大，主要是中低端的供應(yīng)量比較多，目前類住宅的產(chǎn)品價格在60到120萬，普通的剛需產(chǎn)品是在130萬到200萬，目前對這個產(chǎn)品區(qū)間形成一定的挑戰(zhàn)，沒有類住宅的存在，那么可能這130萬就不賣130萬，就賣150萬甚至180萬了。
主持人：生活成本上有很大的差別，這個差異體現(xiàn)在哪里，僅僅體現(xiàn)在生活成本上還是其他方面？
薛建雄：我們買住宅使用過程中間，類住宅的水電煤包括寬帶會比住宅高一倍左右，如果家庭水電煤加寬帶一個月使用費(fèi)用是300塊，用類住宅會到600塊，會高一倍，會讓很多購房者感覺并不是太舒適，這是第一塊。第二塊今天投資不動產(chǎn)都是為了未來五年十年以后有一定的升值收益，住宅超過五年基本不收你的增值收益，但是在辦公產(chǎn)品中間議價超過一倍稅收會達(dá)到50%，非常高，這也是對類住宅投資造成一定影響，兩方面，一個是使用成本，一個是投資收益。
主持人：類住宅可以說是邊打著擦邊球邊在夾縫中謀求生機(jī)，剛才各位講了很多類住宅的類型和特性，在各位看來哪些類住宅在未來市場中具有更大的發(fā)展空間？
陳曦：其實(shí)我的觀點(diǎn)我覺得類住宅是會被逐步邊緣化掉的產(chǎn)品，在現(xiàn)階段什么樣的類住宅產(chǎn)品會有更大的發(fā)展空間？如果是以住宅屬性出現(xiàn)，或者住宅功能屬性出現(xiàn)，盡量的做一些以往我們在類住宅當(dāng)中沒有做好的東西，比如說一些配套的東西，能夠滿足居民日常生活方面的東西，這個是我們看到而住宅做的非常不夠，這也是類住宅居住不舒服的重要的原因，這兩個要做的更好。
宋會雍：從發(fā)展空間上來說得看潛力，SOHO也好LOFT也好，這種住宅已經(jīng)有很久了，再有一個就是公寓式酒店，這個從現(xiàn)在來說還是比較相對小眾的東西，從長期角度來講畢竟國內(nèi)整個人群流動逐漸增多，商務(wù)流動也會逐漸放大，不會依附于某個區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈存在，公寓式酒店會超出來，是跨城市跨區(qū)域的，這個在未來能量會更大，這種產(chǎn)品未來市場空間更好一些。
薛建雄：這幾年開發(fā)商開發(fā)類住宅上面更多考慮居住使用的功能做調(diào)整，辦公類產(chǎn)品做成住宅實(shí)用功能，或者居住功能越來越強(qiáng)，早幾年做類住宅都是做成酒店式公寓，配進(jìn)廚房、衛(wèi)生間之后，臥室和客廳分開之后，居住功能越來越強(qiáng)，反而會成為很多人投資的新的目標(biāo)，因?yàn)橥鹊那闆r下，比如說你在市區(qū)買一個三房精裝修，住宅類產(chǎn)品要1000多萬，但是買類住宅可能只要600、700萬，這就使得更多人愿意投資，再加上今天限購，投資類住宅不限購，有一定空間，這幾年在市中心出現(xiàn)了越來越多類住宅的產(chǎn)品，另外一點(diǎn)，今天上海辦公產(chǎn)品的供應(yīng)過剩，市中心包括郊區(qū)規(guī)劃了越來越多CBD出來，規(guī)劃大量中央商務(wù)區(qū)之后導(dǎo)致大量辦公樓供過于求，開發(fā)商拿到這塊地以后必然會找出來，這個出路就會做成類住宅產(chǎn)品，做成居住功能會更容易賣，今天上海來講居住類的產(chǎn)品供應(yīng)還是不足的。
主持人：類住宅這樣的產(chǎn)品主要客群是投資客，還是居住客？
薛建雄：類住宅來說主要是一個過渡性的產(chǎn)品為主，過渡性分成兩種，一種是120萬以下的，在結(jié)婚、生小孩，35歲之前住的，35歲之后搬出房子，這個房子出租作為理財(cái)功能使用，市中心這些房子基本以偏投資為主，剛才講同樣的道理，1000萬投資一套三房跟700萬投資一套三房，租金是一樣的，租金一樣水平投資700萬，最起碼投資成本會低很多，而且還有一個限購因素。
主持人：剛才陳總說，在全國范圍內(nèi)不同市場成之間類住宅的市場形式包括政策監(jiān)管都有非常大的區(qū)別，陳總，這樣的區(qū)別主要體現(xiàn)在哪里？
陳曦：從類住宅的角度，上海的條件比較多，漏洞補(bǔ)的也是最完善的，在我經(jīng)歷的很多城市里面是允許類住宅產(chǎn)品出現(xiàn)的，包括在產(chǎn)權(quán)屬性上是公寓這一類的，我了解到一些城市公寓跟住宅，甚至在同樣的一幢樓里面，不同的朝向，朝向是南面的就是住宅的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，朝向是非南面的，就是公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，能夠滿足日照的就會給到住宅，不能滿足就是公寓，很多城市是這樣的。
宋會雍：一開始是很混亂的，后來弄開了，住宅就是住宅，商辦就是商辦，最早上海也是這樣辦的，自己定，想住宅就住宅，想商辦就商辦，這樣一定就分化出來了，一開始的時候，那時候投資氛圍還不是那么強(qiáng)烈，對屬性要求也不是那么高，當(dāng)時也沒有太多的糾纏這個東西，現(xiàn)在這一塊的要求就高了。
陳曦：上海政府是明確界定公寓產(chǎn)品視同于住宅。
主持人：請問一下薛老師，您對于類住宅這個產(chǎn)品監(jiān)管的政策是怎么看？這個政策現(xiàn)在是否落實(shí)到位了？
薛建雄：落實(shí)不到位是確定的，在上海土地有四種屬性，住宅、辦公、商業(yè)產(chǎn)權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)，這四種產(chǎn)品都是混合使用，很多住宅社區(qū)里面很多企業(yè)在辦公，我們今天所在的地段應(yīng)該是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，但是也變成了辦公了，有些本來是辦公產(chǎn)權(quán)的變成了居住，實(shí)際監(jiān)管上面很難做到，政府主要通過的杠桿就是后面的水電煤，北京有一種產(chǎn)品，酒店式公寓，水電煤按居住使用的，可以開出房屋發(fā)表，價格和中間類型會比較好一點(diǎn)，我們建議政府在拍賣土地的時候，能夠讓開發(fā)商自己有一定的調(diào)整空間，你要做成住宅，竟然配了獨(dú)立的廚房衛(wèi)生間，是不是你的土地價格要補(bǔ)一點(diǎn)，做成酒店式公寓是不是土地價格再下去一點(diǎn)，辦公再下去一點(diǎn)，后面造成的稅收是不一樣的，做成住宅是沒有稅收的，做成服務(wù)式公寓有租金的稅收，做成辦公樓以后有企業(yè)的稅收，做成商業(yè)更大了，產(chǎn)生的稅收是不一樣的，政府能否根據(jù)它的稅收界定這個地價，用未來十年稅收補(bǔ)地價，就會使得土地實(shí)際實(shí)用功能更完善，政府管理更輕松，今天實(shí)際上所有開發(fā)商都在打價格差，本來辦公是可以為未來政府提供很多稅收的，今天土地比較便宜，但是開發(fā)商給政府未來這樣的預(yù)期建起來的漏是用來居住的，不給政府提供稅收的，低的地價賣給你，未來還沒有稅收，政府是虧錢的，這種情況下，政府是否會用未來的稅收兌現(xiàn)今天的地價，這樣地價更合理蓋出來的產(chǎn)品更合理，政府本來要求你蓋的辦公樓就是辦公樓，住宅就是住宅，使用功能不會有太大的偏差。
主持人：最后請三位專家給各位購房者提一些建議，哪些人適合購買類住宅，哪些人還是購買住宅，購買類住宅當(dāng)中需要注意哪些點(diǎn)？
陳曦：首先要非常明確我們所選擇的物業(yè)到底是70年還是50年，我了解到很多項(xiàng)目在應(yīng)過程當(dāng)中會刻意模糊這個概念，很多投資者在這上面吃了虧的，這是第一個問題，明確了土地年限屬性之后，覺得還是可以考慮的方向的話，作為投資來講，我覺得對于產(chǎn)品屬性本身所能提供的增長空間還是讓大家比較關(guān)注的東西，我周圍類住宅產(chǎn)品比較多，在區(qū)域上會有特別大的差異，肯定是選擇居住氛圍更好，從戶型配比和戶型設(shè)置上更適宜未來居住的產(chǎn)品，這個更合理，另外就是控制一下總價，類住宅有個特別重要的東西，它的銀行信貸跟住宅是不一樣的，它的投資門檻會比較高，這個也是在購置之前做一些考慮的。
宋會雍：買房的人還是應(yīng)該根據(jù)自己的階段，到底買過來是居家過日子還是作為個人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的小平臺，首先要理清楚這個東西，其次，我就是純粹作為投資的，要更多的關(guān)注以這個物業(yè)所對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)的群體，是否具有成長性，是否具有更好的租金的支付能力，衡量一下，除了投資這個之后，還可以投資其他的產(chǎn)品，對比一下各類產(chǎn)品之間，在未來的成長預(yù)期，比如說它的價格本身要有上漲，租金回報(bào)預(yù)期等等，必須提醒的是什么呢？這種產(chǎn)品它其實(shí)屬于商辦一類，跟住宅類相比它在需求層面上我們認(rèn)為不具有特多剛性的，在未來轉(zhuǎn)手的時候必然要考慮幾塊，能不能找得住下家，要交多少稅費(fèi)，這是一個過渡性產(chǎn)品，是一個階段的，必然要考慮好如何進(jìn)去如何出來，整個中間持有過程中獲得的收益，這幾塊都要考慮。
薛建雄：根據(jù)自己的需求算一筆經(jīng)濟(jì)賬，住宅有住宅的好處，類住宅有類住宅的好處，首次購房成本低，剛剛來上海，兩年的稅收還沒交，但是要找個居住的地方，想買住宅肯定買不了，只能買類住宅，第二個選擇，使用成本上面，需要算的，所有購房者會到售樓處看，現(xiàn)在外環(huán)邊同樣地段的房子，同樣兩房精裝修，類住宅只要120萬，但是住宅類的就得180萬，這中間相差的60萬就要算，未來每年的利息是多少，把這60萬放在銀行里面吃利息，一年就是6萬塊，這6萬塊錢補(bǔ)貼水電媒多很多倍了，這個算很劃算，買什么都可以。還有預(yù)期收益，未來同樣的房子賣給誰？預(yù)期收益怎么樣？考慮好這幾點(diǎn)，就是你自己該選哪種產(chǎn)品的時候了，并不是說哪種產(chǎn)品一定好，根據(jù)實(shí)際需求。
主持人：感謝三位專家的光臨，感謝各位收看。謝謝。
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