京尚拆遷律師曾經(jīng)從違法性和侵權(quán)性兩個角度入手，為農(nóng)民朋友們簡單解析過“以租代征”的危險(xiǎn)性， 相信閱讀過的朋友對“以租代征”的概念已經(jīng)有了粗略的了解。沒有讀過的朋友如果對這個問題需要有更多了解的話也可以翻閱京尚拆遷律師的公眾號或者頭條號歷史記錄查找閱讀。
在此，我們僅對“以租代征”的基本概念做一個重復(fù)解釋：通常情況下，如果需要進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，需依法經(jīng)過土地征收程序，并辦妥農(nóng)用地轉(zhuǎn)用相關(guān)審批手續(xù)，而“以租代征”則是規(guī)避了法定的征收轉(zhuǎn)用程序，以簽訂“租賃”合同的方式從農(nóng)民手中獲取土地，并直接將農(nóng)用地投入市場作為非農(nóng)業(yè)用地使用。
實(shí)踐中多是地方政府和村委會一起牽頭，由村民和用地單位簽訂“租地協(xié)議”，直接從村民手里租用土地用于非農(nóng)建設(shè)，合同期限短則數(shù)年長則幾十年，每年支付出租人一部分“租金”。但問題在于，當(dāng)“租期”屆滿時(shí)，出租人想順利將土地要回來，可就十分困難了。
如今又到歲末年初，加之土地改革工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，尤其是在政府不再壟斷住房供地、加緊建設(shè)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)、探索宅基地“三權(quán)分置”模式等一系列消息傳出后，很多農(nóng)民朋友開始有些焦慮。
有不少農(nóng)民朋友因此向京尚拆遷律師咨詢，有人說“出租”出去的土地不能確權(quán)是真的嗎？自己之前迷迷糊糊地低價(jià)“出租”出去的土地還能要回來嗎？針對大家非常關(guān)注的這幾個問題，京尚拆遷律師今天就為大家進(jìn)一步做解析回答。
“以租代征”和土地確權(quán)是否真的有沖突。
根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》的規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。
而“以租代征”即是滿足“非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”這些關(guān)鍵點(diǎn)的一種違法供地、用地的方式。所以我們可以認(rèn)為，違法“租”出去的土地在確權(quán)時(shí)確實(shí)會遇到一些阻礙，嚴(yán)重時(shí)很可能無法“收回”自己的土地。
“出租”出去的土地還能不能要回來。
由上種種其實(shí)大家應(yīng)該已經(jīng)明確，“以租代征”這種用地方式自始至終是不符合土地管理相關(guān)法律制度要求的，那么這種既侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，又不符合法律規(guī)定要求的“租地協(xié)議”能否取消呢，農(nóng)民朋友們又是否能將違法出租的土地“要回來”呢？
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第三十六條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無效。
如果地方政府或其他用地單位違法租用農(nóng)民土地，不符合《土地管理法》第三十六條規(guī)定的例外情形，那么農(nóng)民朋友們應(yīng)當(dāng)明確，這樣的“租地合同”是違法法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，可以主張合同無效，要回自己的土地。
當(dāng)然，京尚拆遷律師必須提醒大家，不要因?yàn)橛锌梢試L試的救濟(jì)途徑就放松警惕，如果有人來“租地”，大家一定要保持清醒，該拒絕的時(shí)候要理智拒絕；如果地方政府強(qiáng)行占地的，大家也可以通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)。
最后京尚拆遷律師想要提醒廣大農(nóng)民朋友的是，過去針對集體土地征收征用的說法已經(jīng)五花八門了，而如今又處于土地管理制度改革的重要時(shí)期，各地很可能會出現(xiàn)更多似是而非的“征用”方式，大家一定要擦亮眼睛、提高警惕，如果遇到自己不確定的情況，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)人士，避免自己的合法土地權(quán)利受到損害。
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