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法院案例，美國夫妻一方出售北京房產(chǎn)，一方撤銷，合議庭這么說的

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2020.09.02

關(guān)注

導(dǎo)讀

美國夫婦一方授權(quán)出售北京房產(chǎn)，另一方以不知曉不同意出售，買受人起訴過戶。美國夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的涉外法律適用邏輯，合議庭是這么說的。

珩

一

美國夫妻一方授權(quán)出售北京房產(chǎn)，

遲遲無法過戶，買受人起訴過戶

陸某與希爾于1984年7月8日在香港登記結(jié)婚，希爾和陸某均為美國國籍，長期在美國加州居住生活。

2016年初，陸某簽署《委托書》委托方某作為代理人將朝陽區(qū)的房屋出售給于某、劉燁，房屋價(jià)格620萬元，定金10萬元。由于過戶需要辦理委托公證，2016年11月，于某、劉燁催告陸某敦促受托人方某與陸某于十五日內(nèi)辦理完全權(quán)委托公證手續(xù)，方某與陸某未回復(fù)。于某、劉燁遂起訴陸某要求繼續(xù)履行雙方之間的合同及支付違約金62萬元。

審理過程中，法庭追加了陸某丈夫?yàn)榈谌?。陸某和希爾抗辯房屋屬和希爾夫妻共同財(cái)產(chǎn)，希爾對房屋出售不知情，方某沒有合法授權(quán)，反訴解除《房屋買賣合同》。

二

一審判決支持過戶，

二審釋明涉案房屋夫妻財(cái)產(chǎn)涉外法律適用

一審法院判決原告支付陸某購房款，陸某和希爾過戶房屋給原告。希爾不服，上訴到中院請求撤銷一審判決。二審法院認(rèn)為爭議的焦點(diǎn)之一為“本案為涉外合同法律關(guān)系，該案應(yīng)當(dāng)如何確定準(zhǔn)據(jù)法”

希爾和陸某均為美國國籍，法律適用，應(yīng)遵循的邏輯是：

（一）、本案涉及民事關(guān)系的性質(zhì)為買賣合同法律關(guān)系，《涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律?！惫十?dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律。

（二）、《涉外民事法律關(guān)系司法解釋》第八條規(guī)定：“各方當(dāng)事人援引相同國家的法律且未提出法律適用異議的，人民法院可以認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)就涉外民事關(guān)系適用的法律做出了選擇。”本案中各方援引了中國的法律且未對合同關(guān)系的法律適用提出異議，可認(rèn)定各方對于合同適用的法律做出了適用中國法律的選擇。

（三）、不過，本案涉及的是房屋買賣合同，涉訴房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)事關(guān)本案，《涉外民事關(guān)系法律適用法》第二十四條規(guī)定“夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系，當(dāng)事人可以協(xié)議選擇適用一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律、國籍國法律或者主要財(cái)產(chǎn)所在地法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用共同經(jīng)常居所地法律；沒有共同經(jīng)常居所地的，適用共同國籍國法律?！标懩澈拖枦]有約定，應(yīng)適用共同經(jīng)常居住地法律即美國法律。因此，似應(yīng)查明美國法對于涉案房屋夫妻財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。

三

小特律師解說

三、購買外籍房屋最好有委托授權(quán)公證，或者夫妻雙方的承諾

也就是說，要根據(jù)美國法律來判斷涉案的房屋是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這涉及到夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系與不動產(chǎn)物權(quán)的識別，《涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。”但法院將上述法律關(guān)系定性為夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而非不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系。

值得一提的是，二審法院認(rèn)為希爾知曉出售房屋，查閱美國法律已無必要，故維持了一審判決。這個(gè)案例提醒我們，從外籍人士手中購房，最好有出售人的夫妻委托公證書，或者夫妻雙方知曉出售房屋的承諾，以避免不必要的爭議。

有維度有溫度的判例

小特律師

夫妻財(cái)產(chǎn)涉外法律適用

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