土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額
在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的項(xiàng)目及其金額，如果從征稅對(duì)象或稅基劃分，大致可以分為三類：一是土地使用權(quán)人將未建建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人時(shí)，允許從收入額中扣除的項(xiàng)目及其金額；二是納稅人取得土地使用權(quán)后，建造商品房，并將建造的商品房連同使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給買受人，允許扣除的項(xiàng)目及其金額；三是納稅人出售上述兩種情況之外的其他房地產(chǎn)，如出售舊房及建筑物，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。
以上三類扣除項(xiàng)目依據(jù)具體內(nèi)容不同，又可分為以下六類：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)
房地產(chǎn)開發(fā)成本指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
2．前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
3．建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)。
4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5．公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6．開發(fā)問接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)人當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》對(duì)有關(guān)費(fèi)用的扣除，尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的數(shù)額較大的利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。
對(duì)于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：(1)凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并人房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的計(jì)算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在10％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
上述規(guī)定的具體含義是：
納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5％以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10％以內(nèi)。
此外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。
允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。
對(duì)于個(gè)人購人房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
(五)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。
這項(xiàng)扣除政策的基本立法意圖是，由于納稅人取得土地使用權(quán)后投入資金開發(fā)房地產(chǎn)，將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓，屬于國家鼓勵(lì)的投資行為，因此，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，不僅可以從轉(zhuǎn)讓收入扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定費(fèi)用，以及扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，而且，還允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20％的扣除。這樣，就可以保證從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。
但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。這樣規(guī)定的目的，主要是抑制炒買炒賣地皮的投機(jī)行為。
此外。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)人房價(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：(1)如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。(2)如果代收費(fèi)用未計(jì)人房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收人中扣除。
(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
1．“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
2．對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
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