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婚后一方父母為子女出資購房問題的法律分析
作者：高源（杭州悠可化妝品有限公司法務顧問，微信號：330280008）
對于大多數(shù)普普通通的中國人來說，除了疾病，大額資金的支出要么是買房，要么是為子女買房。中國的父母用大半輩子的積蓄希望為子女買來一個穩(wěn)定幸福的家庭，然而社會現(xiàn)實卻是婚姻關系并非牢不可破，離婚的發(fā)生稀松平常。一旦離婚事件發(fā)生，絕大多數(shù)的父母不會甘心自己為子女出資購買的房屋任由他人分去一半，糾紛隨之而來。
關于婚后一方父母出資為子女購房且產權登記在出資人子女名下的情形，《婚姻法司法解釋（三）》第七條第一款規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產?！?/span>
司法解釋出臺后，在司法實踐中的適用情況下文進行部分總結并針對該條款的理解進行分析。
一、司法觀點總結
在司法實踐中，關于該條款的適用，有以下幾種理解：
（一）“婚后由一方父母出資”為全額出資
1、案件基本事實。王先生與李女士于2005年5月登記結婚，王先生的父母于2006年9月以兒子的名義購買一套兩居室，房屋總價款170萬元。王先生的父母支付了100萬元首付款，余款從銀行貸款。2011年4月還清全部貸款并取得房屋產權證，產權人登記的是王先生。
2012年3月，李女士訴請離婚，并主張按照夫妻共同財產的性質分割所住房屋。王先生同意離婚，但認為訴爭房屋的歸屬應依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法司法解釋(三)》)第七條的規(guī)定處理，離婚時房產當然應歸自己一方所有。
2、法院裁判情況。二審法院經審理認為，《婚姻法司法解釋(三)》第七條針對的是父母全額出資的情況，而本案中王先生的父母僅支付了100萬元首付款，余款70萬元及其貸款利息均是婚姻關系存續(xù)期間支付的。雖然還貸資金源于王先生的工資卡賬戶，但按照現(xiàn)行婚姻法的規(guī)定，一方或雙方的工資、獎金收入屬于夫妻共同財產，李女士無需專門舉證自己也參與還貸，故認定訴爭房屋屬于夫妻雙方的共同財產。對王先生父母支付的100萬元首付款，因缺乏明確贈與王先生的證據，按照《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規(guī)定，應當認定為對夫妻雙方的贈與。考慮到購房資金的大部分來源于王先生父母的出資，分割夫妻共同財產時對王先生可以多分，故判決訴爭房屋歸王先生一方所有，王先生應給付李女士房屋補償款60萬元。
（二）“婚后由一方父母出資”可以為部分出資
1、案件基本事實。陳先生與張女士于2008年5月12日登記結婚。2009年張女士購買房屋一套，總價款78萬元，首付28萬元，其中張女士母親為其出資25萬元，余款從銀行貸款，產權登記在張女士名下。
2012年8月7日，張女士訴請離婚，并主張依法分割夫妻共同財產。陳先生認為該房屋為夫妻共同財產應予以分割。
2、法院裁判情況。一審法院認為，張女士提交的匯款憑證及證人證言能夠客觀反映購房時其母親為其出資25萬元的事實，依據《婚姻法司法解釋(三)》第七條第一款，被告主張分割的房屋應為張女士所有。對于婚后共同還貸部分及相對應財產增值部分，在離婚時依據《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由原告對被告進行補償。
（三）“視為只對自己子女一方的贈與”中贈與標的物可以為出資款
1、案件基本事實。詹先生與蔣女士于2010年7月29日登記結婚。2010年12月11日，詹先生購買房屋一套，總價款297356元，首付122356萬元，其中詹先生母親為其出資11萬元，余款從銀行貸款，產權登記在詹先生名下。
2012年8月7日，張女士訴請離婚，并主張依法分割夫妻共同財產。陳先生認為該房屋為夫妻共同財產應予以分割。
后詹先生訴請離婚，并主張該房屋為其個人財產。
法院裁判情況：該房屋首付款中的11萬元系詹先生父母出資，根據《婚姻法司法解釋(三)》第七條第一款之規(guī)定，詹先生父母出資的部分應認定為僅贈與詹先生個人……
二、條款的理解及司法觀點評析
（一）對“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產”中出資應為全額
對于一方父母為子女購買不動產是否為全額出資，一種觀點認為：“在父母只支付不動產部分價款且不動產登記在出資人子女名下的情形下……根據本司法解釋第十條關于離婚時一方婚前貸款所購不動產的處理的規(guī)定，亦應認定該不動產為夫妻一方的個人財產?！绷硪环N觀點認為：“只有一方父母全額出資購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，才可認定為夫妻一方的個人財產?！?本文贊同第二種觀點。
1、任何購買行為需支付對價。很顯然，只有父母支付的不動產部分價款并不構成購買的對價，也不能取得不動產的產權，更不可能出現(xiàn)“不動產登記在出資人子女名下”的情形。父母只支付不動產部分價款時，唯當子女或其他人再支付剩余款項（包括按揭貸款）時，才可能出現(xiàn)“不動產登記在出資人子女名下”的情形。
2、如果一方父母只支付了不動產的部分價款即可表述為“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產”，那么該不動產的取得也可表述為“婚后由其他出資人購買的不動產”。在出資人不只一人（子女也進行出資）的情形下，根本無法確定條款中所述“出資人子女”即為夫或妻一方，更無法確定“不動產登記在出資人子女名下”。只有當一方父母為不動產的購買支付全款時，才可以確定“出資人”、“出資人子女”的唯一性，本條款的適用才有可能。
3、該條款運用了法律擬制的方法將“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的”推定為“遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產”。該推定的推理過程應是：某財產并非贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，但是基于某種情形，可以推定為贈與合同中確定只歸于夫或妻一方的財產。該推理過程中所述的財產應當具有一致性。顯然，一方父母只支付不動產部分價款時，這種推理過程的一致性不復存在。只有在一方父母支付不動產全款時，此種推定才有存在的可能性。
故，對于案例（一）中“《婚姻法司法解釋(三)》第七條針對的是父母全額出資的情況”本文持支持態(tài)度。
（二）“視為只對自己子女一方的贈與”中贈與標的物只能是不動產
本條款中并未涉及父母為子女購房出資時該出資款如何認定的問題。“從《婚姻法司法解釋(三)》第七條規(guī)定的內容來看，我們僅從字面語法上簡單理解，“婚后由一方父母出資為子女購買”是對后面“不動產”的修飾，是一個定語，它所強調的是不動產，贈與標的物是不動產而非出資?！?/span>
對于父母為子女部分出資時，應依據《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規(guī)定來認定是否為對其子女個人的贈與。而案例（三）認定出資款的贈與性質時未考慮該條司法解釋，卻將其作為《婚姻法司法解釋（三）》第一款所述之贈與標的物，應屬對法條理解的偏差。
三、對一方父母出資購買方式的困惑
通常人的理解，所謂的“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的”購買方式應包括以下幾種方式：
1、一方父母簽訂不動產購買合同，產權直接登記在出資人子女名下（實踐中操作可能存在困難）；
2、一方父母購買不動產取得產權后，再以贈與的方式將產權登記在其子女名下；
3、夫妻一方簽訂不動產購買合同，由其父母直接向原不動產所有人支付購房款，產權登記在購買人名下；
4、夫妻一方簽訂不動產購買合同，由其父母將購房所需款項給該子女，由該子女向原不動產所有人支付購房款，產權登記在購買人名下。
但從字面上理解，購買人應是一方父母（“為子女”修飾“購買”，如不動產的購買人是出資人子女，則應表述為“子女由其父母出資而購買的不動產”），贈與的標的物是不動產。如不動產的購買人是一方父母，則購買的方式應為方式1和2，然而結合本條款的規(guī)定，在方式1下一方父母未取得不動產產權根本無法將其贈與自己的子女。顯然，方式2的限定范圍過于狹窄，不可能是該條款的原意?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ返谄邨l第一款并未采用更能準確表達方式2的表述——“婚后一方父母將其購買的不動產贈與其子女且僅登記在該子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與”，當然是想囊括“一方父母出資為子女購買”的其他情形。
在“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產”中“出資”和“購買”語義重復的情形下，似乎是在刻意強調一方父母的出資。該條款是否原意包括上述1、3、4情形？然而在贈與標的物為不動產的前提下，確實不能包括1、3、4的情形。
困惑由此而來。
三、結語
《婚姻法司法解釋（三）》第七條第一款是否能在實踐中起到定紛止爭的作用，取決于如何正確的理解其精神，更取決于規(guī)則創(chuàng)設者如何精準的表達。結合以上案例，從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，在實踐中父母如為其子女購房應全額出資或者部分出資時應明確表示贈與其子女個人。但是，即使在全額出資的情況下，本文仍有疑惑提出供商榷：
在一方父母為其子女購買房屋全額出資且產權登記在其子女名下時，如果出資人子女依據《婚姻法司法解釋（三）》第七條第一款主張房屋為其所有，而對方卻依據《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規(guī)定認為出資為對夫妻雙方的贈與，法院如何裁判？
依據案例（一）的裁判邏輯，假如出資為全額出資，則房屋歸王先生所有。對于出資款，則應為雙方共同所有。
說明：本文中案例1及認為出資應為全額、贈與標的物為不動產的觀點論證，部分轉引自《婚后一方父母部分出資給子女購房的認定問題》（作者：吳曉芳）。
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