2012年09月28日 11:23
名詞解釋
商業(yè)貸款是用于補(bǔ)充工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的流動(dòng)資金的貸款，一般為短期貸款，通常為9個(gè)月，最多不超過一年，但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分，一般占貸款總額的三分之一以上。
因?yàn)槭掷m(xù)簡單，審批速度快，相對于民眾來說，房地產(chǎn)商更加熱衷于購房者選用這種方式。有些房地產(chǎn)開發(fā)商公開宣稱如果直接使用商業(yè)貸款，可以在原來房價(jià)的基礎(chǔ)上直接打98折，一套100萬元的房子，一下子可以少付近2萬元房款。
商業(yè)貸款申請條件
在本地區(qū)工作的人員，具備如下條件才能申請個(gè)人住房商業(yè)性貸款。
1)十八周歲以上，具備完全民事行為能力，有當(dāng)?shù)貞艏诘氐膽艏C明，并經(jīng)過公證部門公證；
2)由工作單位出具職務(wù)、經(jīng)濟(jì)收入、聯(lián)系地址的證明。
3)購買本地區(qū)銷商品住宅，所購住房屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與本行各經(jīng)辦行(部)簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議》范圍的樓盤；或者，借款人所在單位已經(jīng)建立住房基金，并簽訂合作協(xié)議。
商業(yè)貸款與公積金貸款的區(qū)別
住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》，雖然都是為人們在購房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：
一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：
1、持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。
3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。
4、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。
5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。
二、貸款額度有所不同。銀行發(fā)放首次的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的70%。
一人申請住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。
三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。
四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。
五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進(jìn)行評估，交納評估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收取4‰的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人交納律師費(fèi)。
商業(yè)貸款須知
商業(yè)貸款額度
銀行發(fā)放首次的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的70%。
銀行發(fā)放二次的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的40%。
商業(yè)貸款年限
貸款期限最長不超過30年。通常，貸款最終到期日借款人年齡不超過(男65周歲、女60周歲).
還款方式
1、等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點(diǎn)是每月還款的本息和一樣，容易做出預(yù)算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達(dá)到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。
2、等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點(diǎn)是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計(jì)算，前期償還款項(xiàng)較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。
貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。見個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率表。
辦理商業(yè)貸款流程
貸款程序
借款申請人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《購房合同》；
借款申請人在銀行開立活期存款賬戶，存入購房首付款，或向開發(fā)商繳納購房首付款；
借款申請人按要求填寫相關(guān)表格，提交審批所需材料；
銀行經(jīng)辦人員或委托律師事務(wù)所對借款申請人所提交的材料進(jìn)行審核及資信調(diào)查；
銀行審批，通知借款申請人審批結(jié)果；
借款人辦理抵押登記等手續(xù)；
銀行發(fā)放貸款，借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。
房地產(chǎn)貸款，都需要購買相應(yīng)的保險(xiǎn)
借款人以自己的信用向保險(xiǎn)人投保(借方既是投保人又是受益人)，因非自己主觀意愿的原因(如失業(yè))而不能如期償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)人代為付款。
借款信用保險(xiǎn)：貸方以借方的信用向保險(xiǎn)公司投保，當(dāng)借方不為或不能清償債務(wù)時(shí)(如借方失)，由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償，其保險(xiǎn)標(biāo)的是投保人的合法權(quán)利，因第三者不履行法定的義務(wù)而受到的損失。
商業(yè)貸款申辦手續(xù)
1)可到各發(fā)貸業(yè)務(wù)部門詳細(xì)咨詢了解個(gè)人貸款種類、貸款發(fā)放對象、貸款額度等情況。
2)需向貸款銀行提供的資料和證明：借款人和配偶的戶口簿、身份證(原件和復(fù)印件)。借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明等，
3)貸款額度與期限按現(xiàn)行政策規(guī)定，貸款期限最長20年，貸款銀行對借款人所提供的材料和證明進(jìn)行審查。銀行審查借款人是否屬于借款對象，是否符合貸款條件，是否有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實(shí)際貸款額度，并通知借款人承諾貸款。
4)借款人與貸款銀行簽訂合同。借款人、貸款銀行(保證方，保證期至將借款人房地產(chǎn)權(quán)證交貸款銀行收押止)三方簽訂個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。借款人、貸款銀行簽訂住房抵押合同。
5)辦理公證。借款人和貸款銀行辦理抵押合同公證的程序，按公證處的規(guī)定辦理。公證費(fèi)由貸款銀行負(fù)擔(dān)。
6)還清貸款辦理注銷抵押登記手續(xù)。當(dāng)您與貸款銀行結(jié)清全部貸款本息和相關(guān)費(fèi)用后，憑銀行出具結(jié)清憑證。
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