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寶鋼股份（
600019）日前公告稱，擬向控股股東
寶鋼集團出售不銹鋼、特鋼事業(yè)部相關資產，預計涉及資產的賬面價值將不超過公司最近一期經審計的總資產的20%，公司將聘請中介機構對上述資產進行評估，進一步細化資產出售方案。曾是2005年其增發(fā)募資向后者收購的核心項目之一，如今卻又要出售。有分析人士認為，該項資產剝離負面多于正面，如處置不當或造成巨額隱性損失。
1 擬出售土地資產涉嫌賤賣
對于寶鋼股份擬將不銹鋼、特殊鋼兩個事業(yè)部出售給控股股東寶鋼集團一事，不少投資者擔心在轉讓過程中，兩個事業(yè)部的土地資產恐被按原收購價剝離或少量溢價剝離，導致
上市公司資產隱性流失。帶著這一問題，本報記者實地走訪了兩個事業(yè)部目前所在區(qū)域，并采訪地產界相關人士，力圖盡可能客觀、準確地還原寶鋼股份目前持有的這兩塊土地資產的真實價值。
兩廠面積近7平方公里
寶鋼不銹鋼事業(yè)部位于上海寶山區(qū)長江路，前身為上海鋼鐵一廠，占地面積3．43平方公里；而寶鋼特鋼事業(yè)部位于同濟路，前身為上海鋼鐵五廠，占地面積3．49平方公里。兩廠占地面積將近7平方公里。1998年11月，兩廠經過重組，成為寶鋼下屬企業(yè)。
記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，除了土地面積可觀，兩塊地皮的地理位置亦相當理想。特鋼事業(yè)部廠址緊靠上海軌道交通三號線，水產路及寶楊路等軌交站點近在咫尺。而不銹鋼事業(yè)部雖然離軌交線較遠，但卻更接近上海市中心區(qū)。記者試圖進入廠區(qū)采訪，但遭到保安攔截無法成行。
戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)主管董事蘇智淵在接受記者采訪時表示，由于工業(yè)用地價格受到準入行業(yè)、地域、上市時間等外界制約因素較多，因而在掛牌入市前很難精確計算具體地塊的價值與價格。從戴德梁行近期成交看，近期上海工業(yè)用地成交主要是奉賢、臨港新城等偏遠區(qū)域，均價約為每畝50萬元。根據經驗，工業(yè)發(fā)展成熟、土地稀缺的寶山區(qū)工業(yè)用地均價可達到上述區(qū)域的兩倍，而
黃金地段的價格還會更高。若以此計算，寶鋼股份擁有的這兩塊土地保底價值當在100億元人民幣以上。
地皮開發(fā)價值逾500億
以上所說的保底價值，是將這兩塊土地繼續(xù)作為工業(yè)用地計算的；而一旦寶鋼工廠搬離，土地“退二進三”進行開發(fā)，那么其價值或許將翻上數倍。
記者采訪的多位地產分析師一致認為，這兩塊土地的商業(yè)開發(fā)價值非常高。以寶鋼特鋼事業(yè)部為例，攤開寶山區(qū)地圖不難發(fā)現(xiàn)，上海軌交三號線從淞濱路站一直到友誼路站三段區(qū)間，正是寶山工業(yè)區(qū)與居民區(qū)的分野。同濟路（上海軌交三號線在此段正位于同濟路上方）西側為工業(yè)區(qū)，而寶鋼特鋼事業(yè)部占據了最靠近軌交線的大部分黃金地段；同濟路東側則是人口密集區(qū)，有著眾多的居民區(qū)、商業(yè)設施，以及寶山區(qū)圖書館、寶山體育中心等公共設施。
“相比上海其他中心城區(qū)，寶山區(qū)的商業(yè)地產開發(fā)相對落后，潛力很大。最近一段時間，
沃爾瑪、宜家、萬達商業(yè)廣場等大鱷都已經或準備在寶山開設網點，會帶動寶山整體的商業(yè)開發(fā)力度?！币晃簧虾５禺a分析師向記者表示，與香港等城市一樣，上海的商業(yè)地產開發(fā)同樣是依軌交站點布線。寶鋼特鋼事業(yè)部土地以軌交線為長邊，呈近似長方形的形狀，更兼有面積大、靠近人口密集區(qū)的優(yōu)勢，是商業(yè)＋住宅綜合物業(yè)開發(fā)的黃金寶地。
而寶鋼不銹鋼事業(yè)部周圍亦有多個住宅小區(qū)分布，開發(fā)潛力巨大。
中國房產信息集團研究總監(jiān)薛建雄指出，根據目前的法規(guī)，這兩塊地皮如若進行土地開發(fā)，業(yè)主企業(yè)有選擇作為土地開發(fā)的主體，或取得動遷補償。根據
中房信的監(jiān)測數據，2011年寶山區(qū)土地成交均價在每平方米5000至10000元之間。取其中位數計算，寶鋼股份目前擁有的這兩塊地皮價值將超過500億元人民幣。即使減去企業(yè)需要補繳的土地出讓金，仍是一筆相當可觀的資產。
如果選擇動遷補償，有
分析師指出，上海目前企業(yè)搬遷的補償標準至少在每平方米3500元以上，則兩塊地皮的補償金也將達到250億元?！白鳛榇笮蛧?，又是重工業(yè)，補償金只會高不會低?！边@位分析師這樣向記者表示。
公司公告會有交代
針對土地資源恐被廉價出售，導致上市公司寶鋼股份資產可能出現(xiàn)隱性流失幾百億的問題，記者電話采訪了寶鋼集團董事會秘書王力。王力稱，在轉讓結果正式公布之前，不便公布土地資源等相關信息?！罢埖却龑氫摴煞莸恼焦?，其中對土地資源問題會有所交代?！蓖趿@樣告訴記者。
