如何正確的進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更？條件包括哪些？
房屋產(chǎn)權(quán)變更要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。如果人們在其辦理過程中不注意一些事項,房屋產(chǎn)權(quán)變更很可能會給我們帶來很多的麻煩;那么我們在平常生活中應(yīng)當(dāng)如何正確的房屋產(chǎn)權(quán)變更呢?
如果原房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是離婚之后的持有人,不需要辦理變更的手續(xù)。如果原房屋產(chǎn)權(quán)所有人不是離婚后的該持有人,則要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的變更,變更時主要涉及以下幾個稅種:
一、關(guān)于營業(yè)稅問題,根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣的營業(yè)稅若干免稅政策的通知(財稅[2009]111號)第二條規(guī)定:個人無償贈與其不動產(chǎn)、土地使用權(quán),屬于以下的情形之一的,暫免征收營業(yè)稅:其中第(一)項:離婚財產(chǎn)分割;第(二)項:無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。對一方放棄全部歸另一方擁有,屬于將其無償贈與配偶;對其各擁有一部,屬于離婚的財產(chǎn)分割都暫免征收其財產(chǎn)的營業(yè)稅。對一方擁有,另一方得到補(bǔ)償也應(yīng)該是屬于離婚房產(chǎn)分割暫免征收營業(yè)稅的。
二、關(guān)于契稅問題,在離婚分割房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時可按《國家稅務(wù)局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國稅函[1999]391號)規(guī)定判定,即:“根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定,夫妻共有的房屋屬共同的共有的財產(chǎn)。因夫妻的財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬給一方,是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此,對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅?！币簿褪?無論是分割后辦理各方擁有產(chǎn)權(quán),還是歸一方擁有產(chǎn)權(quán),也無論是一方放棄還是一方得到補(bǔ)償,在變更產(chǎn)權(quán)時都不征收契稅。
三、關(guān)于個人所得稅問題,《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)規(guī)定:以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。其中第三條第(一)項規(guī)定:“房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。
”對離婚房產(chǎn)分割,如果一方放棄歸另一方所有,則屬于將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶不征個人所得稅。如果各擁有一部分,分割時根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)第四條第(一)項規(guī)定:“通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置,個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),不征收個人所得稅?！比绻环綋碛蟹课菟袡?quán),另一方得到補(bǔ)償,對得到補(bǔ)償?shù)囊环绞欠裥枰U納個人所得稅?再看國稅發(fā)〔2009〕121號第四條第(二)項:“個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入,允許扣除其相應(yīng)的財產(chǎn)原值和合理費用后,余額按照規(guī)定的稅率繳納個人所得稅;其相應(yīng)的財產(chǎn)原值,為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。
”從這個文件分析,對個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入需要繳納個人所得稅。那么,是不是在一方擁有房屋所有權(quán),另一方得到對方補(bǔ)償時,就要對得到補(bǔ)償?shù)囊环秸魇諅€人所得稅?筆者認(rèn)為:這個環(huán)節(jié)不征個人所得稅。理由是:這部分財產(chǎn)原本就屬于個人所有,并非轉(zhuǎn)讓行為,只是通過變現(xiàn)形式擁有自己的財產(chǎn)。另外,如果離婚前這個房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是男方,離婚后男方擁有,女方得到補(bǔ)償,則不需要更名。也就不涉及個人所得稅。
相反,如果離婚前這個房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是男方,離婚后歸女方擁有,男方得到補(bǔ)償時則需要更名。更名時如果征收個人所得稅,這不公平。所以,個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋只有在轉(zhuǎn)讓給第三人(非夫妻各方)時,才涉及個人所得稅。另外國稅發(fā)〔2009〕121號第四條第(三)項還規(guī)定:“個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申請免征個人所得稅?！本C上所述,離婚財產(chǎn)分割時,不征營業(yè)稅、契稅、個人所得稅,當(dāng)再次轉(zhuǎn)讓時,要涉及營業(yè)稅,契稅、個人所得稅等。
做民間借貸公證的抵押房屋,要事先辦理好各種手續(xù),否則公證手續(xù)無法辦理,也影響到借貸人的利益。
2016年春節(jié)之前,做園林綠化工程的陳先生因發(fā)包人沒有按期支付工程款,導(dǎo)致他欠下八十多萬的工人工資無法支付。為了能讓辛苦了一年的兄弟們順利返鄉(xiāng)過年,陳先生找到了小貸公司希望能借款填補(bǔ)資金短缺,先給員工結(jié)賬。小貸公司幫助陳先生匹配了合適的投資人吳先生,其愿意借給陳先生八十萬周轉(zhuǎn)三個月。吳先生作為經(jīng)驗豐富的投資人,提出希望能到公證處辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的借款合同公證,用陳先生的房產(chǎn)作為抵押。陳先生聽說吳先生愿意借錢助其渡過難關(guān),年后等工程回款了自然就能把借款還清,欣然答應(yīng)了吳先生的條件。
隨后,陳先生和吳先生來到公證處申請辦理借款合同公證。在辦理公證時,公證員發(fā)現(xiàn)陳先生提供的房產(chǎn)證上房主并非他。陳先生表示房產(chǎn)證上是前妻的名字,離婚時已經(jīng)約定了歸他一人所有。公證員告知他由于房產(chǎn)沒有登記在他名下,去房產(chǎn)局根本沒有辦法設(shè)立抵押登記,即使辦理了借款合同公證沒有抵押物也無法達(dá)到目的。陳先生表示房子當(dāng)初是他出錢買的,離婚時也約定了歸他所有,房產(chǎn)證、土地證都在他手上,為何不能證明房子是他的?況且已經(jīng)離婚十多年了,與前妻聯(lián)系并不多,現(xiàn)在要找到前妻配合辦理手續(xù)也很為難。
公證員告知陳先生,我國房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)變動也要登記才生效,離婚協(xié)議是他與前妻之間的約定,外人并不能判斷離婚協(xié)議的真實性及效力。同時,在沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下,房產(chǎn)部門也不會直接為陳先生辦理抵押登記。公證員建議陳先生先聯(lián)系前妻去往房產(chǎn)部門將房產(chǎn)證上的所有權(quán)人變更成自己再來辦理公證手續(xù)。
一、繼承主要費用 進(jìn)行繼承權(quán)公證
繼承過戶與買賣和贈與相對比,其中稅費支出是最低的,因為繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證,憑繼承權(quán)公證書到房管局進(jìn)行轉(zhuǎn)名。
在實際操作中,因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶,所以這種過戶方式的人比較少。同時,繼承房產(chǎn)需要滿足以下三個條件:
第一,房產(chǎn)繼承有兩種形式,法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人,遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才具有法律效力;
第二,遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn);
第三,因為遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn),房產(chǎn)的分割協(xié)議,首先需要每個繼承人同意并簽字才能生效。
二、贈與主要費用為個稅+契稅+公證費
如果以贈與方式進(jìn)行過戶,是沒有營業(yè)稅的,但因為贈與是被認(rèn)為無償受贈的行為,所以需要受贈人繳納個人所得稅,同時還需要契稅和贈與公證費,這些費用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過戶的稅費。不過,對于贈與的房產(chǎn),銀行一般會認(rèn)定受贈方免費接受贈與的行為,沒有實際交易產(chǎn)生,因此受贈房屋不能辦理按揭貸款。
三、買賣主要費用為營業(yè)稅+個稅+契稅
以該房產(chǎn)滿五年和未滿五年兩種情況計算:第一種,房產(chǎn)滿五年,營業(yè)稅是免征收的,同時個稅也免征,需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費;第二種,房產(chǎn)未滿五年,需要繳納營業(yè)稅和個稅,同時繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費。 個貸專家指出,在房產(chǎn)過戶中,買賣是最常見的,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日后出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。
四、關(guān)于離婚房產(chǎn)分割涉稅問題,主要是房屋產(chǎn)權(quán)變更環(huán)節(jié)。
按法律規(guī)定對婚后財產(chǎn)(房屋)不管產(chǎn)權(quán)所有人是誰(其中一方)都屬于夫妻共有財產(chǎn),在析產(chǎn)時可能有三種情況:
一是一方放棄全部歸另一方擁有;
二是雙方各擁有一部分;
三是房屋歸一方所有,另一方按房屋份額得到補(bǔ)償。
總而言之,如果我們在房屋產(chǎn)權(quán)變更過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些受損失,所以,要合理的房屋產(chǎn)權(quán)變更才能實現(xiàn)交易的安全。
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