文/劉明 北京市昌平區(qū)法院法官助理
本文為作者向無(wú)訟閱讀獨(dú)家供稿
案例：
2005年5月23日，王某（買受人）與張某（出賣人）簽訂《房屋買賣合同》，約定張某將北京市朝陽(yáng)區(qū)望京XX號(hào)XX樓XXX室出售給王某，房?jī)r(jià)款668000元。合同約定：王某以一次性全額的方式支付張某全款、交房時(shí)間以張某收到房屋全款的時(shí)間為準(zhǔn)。合同中未就辦理過(guò)戶的時(shí)間進(jìn)行約定。簽訂合同當(dāng)日，張某向王某交付了房屋，王某向張某交納了全部的購(gòu)房款項(xiàng)。
2009年7月3日，張某與宋某簽訂了《存量房屋買賣合同》將涉案房屋出售給宋某，宋某已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。張某與宋某簽訂《存量房屋買賣合同》（網(wǎng)簽合同）的價(jià)格為567000元。
2010年1月，王某知悉張某又將房屋賣給宋某后，以張某與宋某惡意串通簽訂房屋買賣合同損害其合法權(quán)益為由訴至法院，請(qǐng)求法院判令張某與宋某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。一審?fù)徶?，王某主張張某與宋某是惡意串通簽訂房屋買賣合同，該合同應(yīng)屬無(wú)效合同。為證明張某和宋某存在惡意串通行為，王某向原審法院提供了其在北京市企業(yè)信用網(wǎng)查詢的企業(yè)信息，用以證明宋某任法定代表人之企業(yè)的住所為張某房產(chǎn)所在地，宋某與張某為朋友關(guān)系。此外，王某為證明張某與宋某買賣涉案房屋存在惡意串通行為，還申請(qǐng)了證人趙某、劉某出庭作證。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為張某在與王某簽訂《房屋買賣合同》后，將涉訴房屋交付給王某使用，后張某又將房屋出售給宋某?，F(xiàn)王某所提供的證據(jù)，不足以證明張某、宋某事先明確知情、故意相互勾結(jié)、建立虛假買賣關(guān)系的事實(shí)，且宋某也已經(jīng)取得了涉訴房屋的所有權(quán)。故王某要求確認(rèn)張某、宋某所簽房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。
一審判決后，王某不服原審法院判決，提起上訴，請(qǐng)求撤銷原審判決，改判支持其原審訴訟請(qǐng)求。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，張某在與王某簽訂《房屋買賣合同》之后又將涉案房屋出售給宋某。現(xiàn)王某以張某和宋某之間買賣涉案房屋系惡意串通且損害其利益為由，請(qǐng)求確認(rèn)張某與宋某之間的《存量房屋買賣合同》無(wú)效。對(duì)此，王某對(duì)其主張的張某和宋某惡意串通買賣涉案房屋應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。鑒于張某和宋某均未到庭陳述其二人簽訂房屋買賣合同的具體情況，目前僅憑王某提供的現(xiàn)有證據(jù)，尚不足以證明宋某與張某系惡意串通進(jìn)行涉案房屋的買賣，因此，王某上訴請(qǐng)求確認(rèn)張某與宋某簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。
房屋買賣合同無(wú)效的兩種典型案例
經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的案件中主要有兩種典型案例：
一是如上述案例，房屋出賣人先與第一手買受人（以下簡(jiǎn)稱原告）簽訂房屋買賣合同，但沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)由于房?jī)r(jià)上漲等原因房屋出賣人又與第二手買受人（以下統(tǒng)稱第三人）簽訂房屋買賣合同，并及時(shí)辦理了過(guò)戶手續(xù)。原告以房屋出賣人與第三人惡意串通為由訴至法院，請(qǐng)求判令房屋出賣人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
二是，涉案房屋共有人（在實(shí)際中多為夫妻一方）作為原告，將出賣人與第三人（與出賣人簽訂房屋買賣合同的一方）作為被告訴至法院，以出賣人與第三人惡意串通損害其利益為由訴至法院要求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
在上述兩種典型案例中，如何認(rèn)定房屋出賣人與第三人之間通過(guò)惡意串通簽訂房屋買賣合同而導(dǎo)致合同無(wú)效存在較大爭(zhēng)議。該類案件在實(shí)踐中存在同案不同判的情況。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二款規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。惡意串通的合同是指合同雙方當(dāng)事人為牟取私利，非法勾結(jié)而共同訂立的損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同。在法定構(gòu)成要件上，主觀要件為雙方具有惡意串通的故意，即雙方具有為了謀取私利，非法勾結(jié)訂立損害國(guó)家、集體或第三人利益合同的故意。在客觀要件上，表現(xiàn)為簽訂了損害國(guó)家、集體、第三人利益的合同，對(duì)國(guó)家、集體或第三人的利益造成了損害。因此，在認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通簽訂損害他人利益的合同時(shí)需要從主客觀兩方面來(lái)認(rèn)定。
認(rèn)定出賣人與第三人惡意串通的六大日常經(jīng)驗(yàn)法則
如何證明房屋出賣人與第三人具有惡意串通的主觀故意比較難。在大多數(shù)案件中因?yàn)樵鏌o(wú)法提供充分有效的證據(jù)證明房屋出賣人與第三人惡意串通而導(dǎo)致敗訴。然而，在部分判決中承辦法官根據(jù)案件實(shí)際情況，綜合考量房屋出賣人與第三人簽訂房屋買賣合同的價(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格、出賣人與第三人之間的關(guān)系等情況認(rèn)定出賣人與第三人之間屬于惡意串通，從而判定雙方之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
筆者認(rèn)為，房屋出賣人與第三人之間惡意串通的舉證責(zé)任由原告承擔(dān)無(wú)可厚非。但由于主客觀條件限制，原告很難證明出賣人與第三人之間屬于惡意串通。如果單一的靠舉證責(zé)任來(lái)判令原告承擔(dān)舉證不能的敗訴結(jié)果，難免不公。原告的合法權(quán)益也很難得到維護(hù)，而確實(shí)惡意串通損害原告利益的行為也無(wú)法得到有效遏制。因此，筆者認(rèn)為案件承辦人在處理該類案件中應(yīng)該綜合考慮以下因素，根據(jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則來(lái)認(rèn)定或推定房屋出賣人是否與第三人惡意串通。
（一）房屋出賣人與第三人約定的購(gòu)房?jī)r(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。房屋出賣人如果以明顯不合理的低價(jià)賣于第三人時(shí)，房屋出賣人很有可能與第三人串通損害原告的利益。作為一般經(jīng)濟(jì)人，在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下房屋出賣人是不可能將房屋低價(jià)賣給他人的。對(duì)于'明顯不合理的低價(jià)'的判定標(biāo)準(zhǔn)，《合同法司法解釋二》第十九條規(guī)定：對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的'明顯不合理的低價(jià)'，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。筆者認(rèn)為，當(dāng)指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)明顯差距過(guò)大時(shí)，應(yīng)該將最能反映市場(chǎng)行情的市場(chǎng)價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)是隨著市場(chǎng)行情的發(fā)展而不斷變化的，而指導(dǎo)價(jià)具有一定的滯后性，不能準(zhǔn)確的反映房屋的實(shí)際價(jià)值。在庭審中，如果原被告對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)有爭(zhēng)議時(shí)，可以委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行鑒定。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的案件中，均將房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格作為一個(gè)重要考慮因素。
（二）房屋出賣人與第三人的關(guān)系。在出賣人與第三人惡意串通的案例中，房屋出賣人與第三人的關(guān)系均非普通的賣房人與買房人的關(guān)系。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，出賣人與第三人一般具有父母、兄弟姐妹等近親屬關(guān)系或男女朋友等親近關(guān)系，少數(shù)情況下是比較熟悉的朋友或鄰居。在上述第二種典型案例中，第三人往往知悉原告與房屋出賣人的關(guān)系，也知悉涉案房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但是不會(huì)告知原告并征得原告同意即簽訂了房屋買賣合同。在第一種典型案例中，第三人知道房屋出賣人與原告的合同簽訂情況，包括合同簽訂時(shí)間及房屋交易價(jià)格等重要信息，但是仍然為了與房屋出賣人達(dá)到共同的目的而簽訂房屋買賣合同。在這兩種情況下，均能表明第三人與賣房人主觀上具有'惡意'。因此，在認(rèn)定房屋出賣人與第三人是否惡意串通簽訂房屋買賣合同時(shí)，雙方之間的關(guān)系也應(yīng)作為一個(gè)考量因素。
（三）第三人的付款情況。在庭審中，房屋出賣人與第三人要對(duì)雙方之間的合同履行情況承擔(dān)舉證責(zé)任，第三人應(yīng)該舉證證明購(gòu)房款的實(shí)際支付情況，主要是付款方式及是否實(shí)際支付房款。如第三人主張是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付的購(gòu)房款，那么第三人應(yīng)該提供銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)等交易憑證。如第三人主張通過(guò)全款交付，那么應(yīng)該對(duì)資金來(lái)源、提取憑證等能證明實(shí)際交付的證據(jù)承擔(dān)舉證責(zé)任。如果第三人無(wú)法就房款支付情況提供充分有效的證據(jù)證明，法院則不應(yīng)認(rèn)定第三人主張的房款支付情況屬實(shí)。
（四）第三人在購(gòu)買之前是否實(shí)地查看房屋。購(gòu)買房屋是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)買賣雙方均具有較大的利害關(guān)系。因此，買房人在簽訂購(gòu)房合同之前去實(shí)地查看欲購(gòu)房屋是合情合理的行為，買房人不去房屋現(xiàn)場(chǎng)查看直接簽訂合同反而違背常理。在房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下，第三人是不會(huì)去房屋現(xiàn)場(chǎng)看房、驗(yàn)房的，其原因主要是防止雙方之間買賣房屋的情況或惡意串通的情況被識(shí)破。如涉案房屋由原告正在居住的情況下，第三人如去房屋現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看則房屋出賣人與第三人的契約情況將會(huì)被識(shí)破。因此，第三人在購(gòu)房之前是否到涉案房屋現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看應(yīng)該作為一項(xiàng)考量賣房人與第三人是否惡意串通的重要因素。
（五）第三人獲知房源的渠道。在房屋出賣人與第三人惡意串通的案例中，第三人均不是通過(guò)房產(chǎn)中介知悉房產(chǎn)信息，而是通過(guò)直接或間接的熟人關(guān)系'知道'涉案房屋的出售信息。通常情況下，第三人與房屋出賣人之間本身就是親屬關(guān)系或親密朋友關(guān)系，不用通過(guò)房產(chǎn)中介就能知道房屋出售信息。第三人不通過(guò)房產(chǎn)中介獲取房源信息雖然不能足夠說(shuō)明第三人與房屋出賣人惡意串通，但可以作為一個(gè)考量的因素。
（六）房屋出賣人是否偽造原告的委托手續(xù)。這種情況主要出現(xiàn)在第二種典型案例中。房屋出賣人（夫妻一方）通過(guò)偽造另外一方的委托手續(xù)掩蓋與第三人惡意串通的事實(shí)將房屋賣給第三人?；蛲ㄟ^(guò)委托他人冒充共有權(quán)人（夫妻另外一方）在公證書(shū)上簽字將房屋買賣一事共同委托給他人。然后，由受托人代房屋出賣人與第三人簽訂房屋買賣合同，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的成交價(jià)格賣于第三人。
在認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下，不能僅僅讓利益受到侵害的原告承擔(dān)舉證責(zé)任，法院理應(yīng)通過(guò)日常經(jīng)驗(yàn)法則，綜合考量房屋出賣人與第三人約定的房屋價(jià)格、價(jià)款支付情況、房屋出賣人與第三人之間的關(guān)系、第三人是否實(shí)際看房驗(yàn)房、第三人獲取房源的渠道等因素來(lái)認(rèn)定房屋出賣人與第三人是否屬于惡意串通。在通過(guò)原告舉證、日常經(jīng)驗(yàn)法則推定均無(wú)法認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下方可駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
注：本文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與任職單位無(wú)關(guān)。
責(zé)編：王大瑩
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