1.一般計稅VS簡易計稅
老項目可選簡易計稅；新項目只能一般計稅
2.納稅義務(wù)發(fā)生時間
預(yù)售開發(fā)項目收到預(yù)收款時，并未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳3%的增值稅
3.差額計稅的有關(guān)規(guī)定
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| 情形 | 銷項稅額（應(yīng)納稅額） | 進項稅額 | | |
| 簡易計稅 | 全額計稅 | 全款/1.05×5% | 不得抵扣進項 | |
| 一般計稅 | 從政府處取得土地 | 差額計稅 | （全款-土地價款）/1.11×11% | 可以抵扣進項 |
| 其他方式取得土地 | 全額計稅 | 全款/1.11×11% | 可以抵扣進項 | |
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法VS簡易計稅方法
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| | 一般計稅方法 | 簡易計稅方法 |
| 計稅銷售額 | 差額計稅：全部價款和價外費用-支付給政府部門的土地價款 | 全額計稅 |
| 稅率或征收率 | 11% | 5% |
| 進項稅額 | 可抵進項稅額 | 不得抵扣進項稅額 |
| 預(yù)繳（收到預(yù)收款時） | 預(yù)收款/1.11×3% | 預(yù)收款/1.05×3% |
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品一般計稅時注意事項：
?。?）只有一般計稅，才能差額計稅；
?。?）允許扣除土地價款僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用；
（3）允許扣除的土地價款
包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益；在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費也允許差額；
（4）不是在支付土地價款時差額計稅，而是在銷售開發(fā)產(chǎn)品時才可以差額計稅：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
?。?）差額計稅時，需要取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)。
6.進項稅額
不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
| 問題（1）：A公司收到誠意金時是否發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)？是否需要預(yù)繳增值稅？ | |
| | 『答案解析』 A公司收到誠意金時，未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，因為納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)該在收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)，而收訖銷售款項是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項；A公司收到誠意金時，無需預(yù)繳增值稅，因為一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款，誠意金不屬于預(yù)收款范疇。 |
| 問題（2）：A公司收到業(yè)主的首付款時是否發(fā)生納稅義務(wù)？是否需要預(yù)繳增值稅？ | |
| | 『答案解析』 A公司收到業(yè)主的首付款時，未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；A公司收到業(yè)主的首付款屬于A公司收到的預(yù)收款，需要預(yù)繳增值稅。 |
| 問題（3）：請問A公司應(yīng)該在什么時間預(yù)繳稅款，為什么？應(yīng)該向哪個稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款？預(yù)繳多少增值稅稅款？ | |
| | 『答案解析』 A公司應(yīng)該在2016年9月份預(yù)繳稅款，因為一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款；A公司應(yīng)該向機構(gòu)所在地即北京的主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 應(yīng)預(yù)繳稅款=14000÷1.05×3%=400（萬元） |
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