上述文件均自2016年5月1日起施行。這些文件對《 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡稱“36號(hào)文”）中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的部分增值稅政策進(jìn)行了歸納總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上對相關(guān)的征收管理事宜作出了明確。文件要點(diǎn)具體如下：
差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求 – 納稅人符合差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時(shí)，從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。這里的合法有效憑證是指：
稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票
法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書
國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證
稅款計(jì)算 – 納稅人按5%的預(yù)征率或征收率預(yù)繳稅款的，按以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
以全額方式計(jì)算預(yù)繳基數(shù)的：
應(yīng)預(yù)繳稅款 = 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 / (1+5%)*5%
以差額方式計(jì)算預(yù)繳基數(shù)的：
應(yīng)預(yù)繳稅款 = (全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 – 不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)) / (1+5%)*5%
在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
發(fā)票管理 – 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開；納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
征管罰則 – 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
適用范圍 – 36號(hào)文規(guī)定的分2年抵扣政策適用于2016年5月1日后取得，并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)；以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程。但下列三種情形（無論取得或發(fā)生時(shí)間）不包括在內(nèi)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
融資租入的不動(dòng)產(chǎn)；
在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物
進(jìn)項(xiàng)稅額范圍 – 對于經(jīng)建造（含改建等情形）取得不動(dòng)產(chǎn)的情形，15號(hào)公告明確2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于下列項(xiàng)目的，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以適用于分2年抵扣政策：
用于新建不動(dòng)產(chǎn)；
用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%
上述購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
而且，適用于分2年抵扣政策的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
抵扣時(shí)點(diǎn) – 一般情況下，適用分2年抵扣政策的進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于取得扣稅憑證當(dāng)期可進(jìn)行抵扣，剩余的40%部分計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月獲得抵扣。
15號(hào)公告同時(shí)規(guī)定了以下特殊情形的抵扣時(shí)間處理：
購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
在2年不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，或發(fā)生注銷稅務(wù)登記的，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售當(dāng)期或注銷清算當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出 – 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途以致相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣的（例如改為專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)），需按下列公式計(jì)算不得進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并進(jìn)行相關(guān)處理：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率
不動(dòng)產(chǎn)凈值率 = （不動(dòng)產(chǎn)凈值 / 不動(dòng)產(chǎn)原值）*100%
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于改變用途當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減（即進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）；大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，除作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出以外，還須相應(yīng)扣減該不動(dòng)產(chǎn)的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出，其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
會(huì)計(jì)核算和臺(tái)賬管理 –
不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（即40%的部分）記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，在可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目；且對于不同的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。對用于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目（例如簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)等）的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在建立的臺(tái)賬中記錄。
征管罰則 – 對于納稅人未按照有關(guān)規(guī)定抵扣不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的，主管國稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
適用范圍 – 16號(hào)公告明確，該公告中的相關(guān)規(guī)定不適用于納稅人提供道路通行服務(wù)的情形。
納稅地點(diǎn) – 一般情形下，納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。然而，對于不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計(jì)劃單列市的，由該直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
稅款計(jì)算 – 需要進(jìn)行稅款預(yù)繳的，納稅人應(yīng)按以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款：
適用一般計(jì)稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額 / （1+11%）* 3%
適用簡易計(jì)稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額 / （1+5%）* 5% 或 1.5%
在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅時(shí)點(diǎn) – 納稅人需要根據(jù)16號(hào)公告預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
發(fā)票管理 - 小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
征管罰則 – 出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
納稅地點(diǎn) – 一般情形下，納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，應(yīng)根據(jù)17號(hào)公告的規(guī)定向建筑服務(wù)發(fā)生地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。然而，對于建筑服務(wù)發(fā)生地與機(jī)構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計(jì)劃單列市的，由該直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否適用17號(hào)公告的有關(guān)辦法。
差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求 - 納稅人符合差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時(shí)，從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。這里的合法有效憑證是指：
從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。
從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。
國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
稅款計(jì)算 – 根據(jù)17號(hào)公告規(guī)定，跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式如下：
適用一般計(jì)稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 支付的分包款）/ （1+11%）* 2%
適用簡易計(jì)稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 支付的分包款）/ （1+3%）* 3%
全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。
納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。
在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
預(yù)繳臺(tái)賬和資料管理 – 納稅人在預(yù)繳稅款時(shí)，除需填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》以外，還需提交與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件、與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件和從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。
納稅人還應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳椤?/span>
征管罰則 – 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
適用范圍 – 18號(hào)公告適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅處理。其中“自行開發(fā)”，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)；以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，也屬于18號(hào)公告的適用范圍。
差額計(jì)算銷售額 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅時(shí)，可以從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款，以計(jì)算銷售額。計(jì)算公式如下：
銷售額 = （全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 – 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/ （1+11%）
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 = （當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積 / 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）* 支付的土地價(jià)款
上述公式中：
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，且應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。一般納稅人應(yīng)就土地價(jià)款扣除情況建立臺(tái)賬，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目 – 對于可選擇適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，18號(hào)公告在36號(hào)文的基礎(chǔ)上對其定義進(jìn)行了調(diào)整，使其接近于建筑業(yè)的建筑工程老項(xiàng)目范圍。調(diào)整后的房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：
《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ；
《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
稅款計(jì)算 – 36號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。18號(hào)公告明確其計(jì)算公式如下：
應(yīng)預(yù)繳稅款 = 預(yù)收款 /（1 + 適用稅率11%或征收率5%）* 3%
預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅時(shí)點(diǎn) – 納稅人需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
進(jìn)項(xiàng)稅劃分 – 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目（即一般計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目）和不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目（如簡易計(jì)稅方法計(jì)稅或免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目），但無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)，按下列公式進(jìn)行劃分：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 = 當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 * （簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 / 房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
發(fā)票管理 –
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，但不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。
征管罰則 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
來源：德勤中國
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