房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。
一、概念和征收范圍
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用“銷售不動產(chǎn)”稅目。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務(wù)”稅目中的“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)”。
3.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用"銷售無形資產(chǎn)"稅目中的“自然資源使用權(quán)”。
二、關(guān)于銷售額的計算
銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。銷售額不包括收取的銷項稅額。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售試點后開工的新項目或者銷售未選擇簡易計稅的老項目，適用一般計稅方法，稅率為11%，并可以從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價款。
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
關(guān)于扣除土地價款的幾點注意事項：
（1）土地價款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。
（2）允許抵扣的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產(chǎn)老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對應(yīng)的土地出讓價款。
（3）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項目時，還會在小區(qū)配套建設(shè)道路、花園、綠地、雕塑，或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項目不單獨作價出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè)主所支付的房款之中。對這些建筑物、構(gòu)筑物的面積，本條規(guī)定并未將其包含在“可供出售的建筑面積”中，也就是在計算“當(dāng)期允許扣除的土地價款”時，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。這樣可以使開發(fā)商將所有“可供”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
房地產(chǎn)老項目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（無論新項目還是老項目），都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其在2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，或者出租其在2016年5月1日前取得的未選擇簡易計稅的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，稅率為 11%。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+11%）
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，征收率為5%。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（無論何時取得），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
（七）一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡易計稅方法，征收率為3%。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+適用稅率或征收率）
三、進(jìn)項稅額
1.進(jìn)項稅額是與銷項稅額相對應(yīng)的一個概念，指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。納稅人抵扣進(jìn)項稅額應(yīng)取得符合規(guī)定的增值稅扣稅憑證。
必須是增值稅一般納稅人，才涉及進(jìn)項稅額的抵扣問題。
2.準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額：
（1）增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額；
（2）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；
（3）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算進(jìn)項稅額；
（4）境外購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者無形動產(chǎn)，解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
增值稅專用發(fā)票應(yīng)在開具之日起180天內(nèi)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書需在180天內(nèi)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)稽核比對相符后，其增值稅方能作為進(jìn)項稅額在銷項稅額中抵扣。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證或者申報抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進(jìn)項稅額抵扣
3.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
4.部分項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣（具體項目及解釋參照財稅[2016]36號文件第二十七條、第二十八條）
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不執(zhí)行“納稅人自建不動產(chǎn)”進(jìn)項稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項稅額可一次性抵扣。
6．一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
在計算簡易計稅方法和免稅房地產(chǎn)項目對應(yīng)的“不得抵扣的進(jìn)項稅額”時，應(yīng)以“建設(shè)規(guī)?！边@個指標(biāo)作為依據(jù)，即應(yīng)以“項目建設(shè)面積”為計算單位，而不能以套、層、單元、棟等作為計算依據(jù)。
四、預(yù)繳稅款
（一）銷售不動產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時間確定時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。
1．一般納稅人
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到這類預(yù)收款以后，應(yīng)區(qū)分項目的具體情況，是老項目還是新項目，確定適用的計稅方法，計算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
2．小規(guī)模納稅人
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限（季度申報）向項目所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
（二）出租不動產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
1．納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
2．納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
五、納稅義務(wù)發(fā)生時間
1．納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
2．納稅人出租不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
六、納稅申報及征管規(guī)定
1．一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2．一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
3．小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
4．納稅人出租不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
5．一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為3%，按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
七、發(fā)票開具
一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具增值稅發(fā)票。
一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
一般納稅人向其他個人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不得開具增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方（除其他個人）需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理明細(xì)表
房地產(chǎn)企業(yè)在機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳及納稅申報
納稅人資格類型
預(yù)售房產(chǎn)類型
預(yù)繳
《增值稅預(yù)繳稅款表》
申報
發(fā)票開具
普通發(fā)票
專用發(fā)票
一般納稅人
自行開發(fā)老項目
簡易計稅
全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋5%）
全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳
自開
自開
一般計稅
全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋11%）
按面積配比扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳
自行開發(fā)新項目
全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋11%）
扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳
小規(guī)模納稅人
自行開發(fā)老項目
全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋5%）
稅全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳
自開或
國稅代開
代開
