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【析案】房東拒收房租緣何要負(fù)責(zé)

2015.08.30

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來(lái)源《法制日?qǐng)?bào)·社區(qū)版》記者趙文明

　　房屋租賃期過(guò)半,出租人忽然將用于收租的銀行賬戶注銷(xiāo),并且拒收承租人欲繳交的租金,承租人無(wú)奈將應(yīng)繳房租提存,然而此時(shí)出租人卻將承租人告上法庭,說(shuō)他不交租金。近日,福建省廈門(mén)市集美區(qū)人民法院審理后一審判決駁回了出租人的全部訴訟請(qǐng)求。該案也給租客指出了一條如何應(yīng)對(duì)房東拒收房租的解決之道。

案情

　　2010年,老何與小劉簽訂一份《房屋租賃合同》,約定老何將其位于福建省廈門(mén)市集美區(qū)的店面出租給小劉經(jīng)營(yíng)使用,租賃期間從2010年至2016年,并約定了租金第一、二年為每年4萬(wàn)元,從第三年起每年租金上浮10%直至合同終止或解除,租金每3個(gè)月支付一次。租賃期間小劉應(yīng)按時(shí)支付租金,拖欠租金達(dá)1個(gè)月時(shí),老何有權(quán)解除合同。

　　2014年7月,老何忽然將收租的銀行賬戶注銷(xiāo),2014年10月、2015年1月,小劉兩次向老何郵寄《告知函》,告知老何,因其提供的收取租金的賬號(hào)被注銷(xiāo),小劉無(wú)法向老何支付店面租金,要求老何在收到《告知函》之后五日內(nèi)與小劉聯(lián)系,否則小劉將把租金向公證處辦理提存。而后,小劉將其應(yīng)支付的兩個(gè)季度租金2.7萬(wàn)元向公證處提存。

　　2015年1月,老何起訴至法院,請(qǐng)求法院判令解除其與承租人簽訂的《房屋租賃合同》,并要求承租人支付未繳的租金2.7萬(wàn)元、占用二樓房屋的租金14.5萬(wàn)元及違約金,并將房屋恢復(fù)原狀歸還出租人。

審理

　　老何認(rèn)為,小劉從2014年10月起就沒(méi)有繳交租金,違反合同約定。小劉拖欠租金超過(guò)1個(gè)月,其就有權(quán)解除本合同。此外,截至2013年8月,該鋪?zhàn)饨鹨褲q至每年12萬(wàn)元,現(xiàn)有租金約定不合理,按交易習(xí)慣及房屋隨行就市的做法,老何如果繼續(xù)履行合同,每年將損失7萬(wàn)元。

　　對(duì)此,小劉表示,雙方簽訂的租賃合同已經(jīng)就租金做了明確的約定,老何為達(dá)到解除合同目的,拒收租金,違反了雙方約定及誠(chéng)實(shí)守信原則。且雙方簽訂合同時(shí),店面就存在夾層,老何在訂立合同時(shí)也同意將夾層一并出租,老何將店鋪的“夾層”說(shuō)成“店鋪為二層樓”,沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

　　法院審理后認(rèn)為,老何與小劉在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂《房屋租賃合同》,該合同系雙方真實(shí)意思表示,未違反法律規(guī)定,雙方應(yīng)該按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。小劉在面對(duì)無(wú)法按原始賬號(hào)向房東繳交房租的情況下采取提存的方式,符合法律規(guī)定,應(yīng)予支持。老何亦未能舉證證實(shí)小劉有其他違反房屋租賃合同的行為,據(jù)此,法院作出了如上判決。

以案釋法

房東拒收租客可提存

　　對(duì)于該案,法院在判決書(shū)中指出,本案系原告與被告因店面租賃而引發(fā)房屋租賃合同糾紛。老何所稱(chēng)的被小劉占用的“二樓房屋”實(shí)際為躍層,該躍層并未有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),根據(jù)市場(chǎng)交易習(xí)慣,不宜對(duì)躍層單獨(dú)計(jì)算租金,故對(duì)老何的該訴求不予支持。

　　出租人無(wú)理由拒收租金,承租人怎么辦?該案的承辦法官稱(chēng),我國(guó)合同法規(guī)定“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或解除合同”。因此,老何與小劉在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂房屋租賃合同,雙方應(yīng)該按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。而老何事后在未與小劉協(xié)商的情況下,擅自將其用于收取租金的銀行賬號(hào)注銷(xiāo),且無(wú)故拒收租金的行為,違反了雙方約定及誠(chéng)實(shí)守信原則。

　　此外,合同法還規(guī)定,債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)致使債務(wù)難以履行的,債務(wù)人可以將標(biāo)的物提存。出租人擅自將其用于收取租金的銀行賬戶注銷(xiāo),導(dǎo)致承租人只能將租金依法提存。承租人將租金提存后,出租人無(wú)權(quán)要求承租人再次支付租金并承擔(dān)違約責(zé)任。本案中,小劉并未拖欠房租,而是如期足額將到期應(yīng)繳租金向公證處提存,該提存符合法律規(guī)定,老何應(yīng)至提存部門(mén)領(lǐng)取租金,故對(duì)老何的要求不予支持。

（編輯渠洋）

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