如何計算房地產(chǎn)開發(fā)費用？ 土地增值稅專題 土地增值稅專題 房地產(chǎn)財務(wù)與納稅籌劃
| 如何計算房地產(chǎn)開發(fā)費用？ |
| 發(fā)布日期：2010年06月02日 |
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問題內(nèi)容：
剛出臺的關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）文件，三、房地產(chǎn)開發(fā)費用中的5%、10%以內(nèi)計算扣除，是不是指如下情況：1、（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 如果財務(wù)費用中的利息支出低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按實際金額扣除；如果高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%扣除。那么，如何計算房地產(chǎn)開發(fā)費用？ | 回復(fù)意見：
您好：
您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
“（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的５％以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的１０％以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”
您的理解不正確?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第一款進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題，即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的”，允許單獨據(jù)實扣除財務(wù)費用中的利息支出，但最高不能超過“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”；如果超過“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”，只允許扣除財務(wù)費用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”。同時還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，即管理費用和銷售費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。
歡迎您再次提問。 | 國家稅務(wù)總局
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