有人說，民宿是 2017 年之后地產(chǎn)市場(chǎng)的一匹黑馬。然而在我們看來，對(duì)于地產(chǎn)轉(zhuǎn)型企業(yè)來說，民宿市場(chǎng)未必是黑馬或者發(fā)展亮點(diǎn)，它更可能作為試驗(yàn)品，考驗(yàn)著從業(yè)者們的運(yùn)營、服務(wù)甚至建筑、審美理念等多種能力。
民宿：轉(zhuǎn)型的最好試驗(yàn)田之一
關(guān)于民宿的定義，至今為止也沒有統(tǒng)一，但是從旅游行業(yè)住宿需求的角度出發(fā)，民宿應(yīng)該有著酒店式的規(guī)范化管理，個(gè)性化的服務(wù)體驗(yàn)。一定程度上來說，涉足民宿市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型者來說，恐怕是最好的轉(zhuǎn)型“試驗(yàn)田”之一。
與自身業(yè)務(wù)相關(guān)，迎合短租市場(chǎng)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從買賣向租賃逐漸轉(zhuǎn)移，短租市場(chǎng)前景可觀。艾瑞咨詢報(bào)告顯示，2016 年中國在線短租市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到 87.8 億，較去年增長 106.1%。市場(chǎng)維持高增長態(tài)勢(shì)，預(yù)估 2017 年整個(gè)中國在線短租市場(chǎng)的交易規(guī)模將達(dá)到 125.2 億元。
市場(chǎng)空間大，轉(zhuǎn)型門檻低。
2016 年 8 月，“民宿”超過“酒店”搜索指數(shù)。熱度的背后，是近年來民宿數(shù)量的不斷增加。2014 年，我國大陸客棧民宿僅有 30231 家;2015 年末， 42658 家。據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計(jì)，截至 2016 年末，我國大陸客棧民宿總數(shù)達(dá) 53852 家。數(shù)量漲幅達(dá)到近 78%。預(yù)計(jì)到 2020 年，民宿市場(chǎng)能達(dá)到 300 億規(guī)模。
成本方面，酒店通常單體要100間客房規(guī)模，短租則在數(shù)間到數(shù)十間不等，酒店的單間客房投入至少 5 萬～6 萬元以上，而短租民宿平均每間客房投入可控制在 1 萬元左右。何況，經(jīng)濟(jì)型和中端酒店的投資回報(bào)期通常在 5 年以上，高端酒店該數(shù)字超過 10 年，短租民宿的投資回報(bào)期可控制在 2~3 年。
契合消費(fèi)升級(jí)需求，面對(duì)年輕消費(fèi)者群體。
中國客棧民宿的預(yù)訂用戶中，26~35 歲用戶占 50.7%;38% 的用戶年齡在 18~25 歲之間，消費(fèi)群體年輕化。木鳥短租發(fā)布的“2016 年第一季度消費(fèi)群體分析數(shù)據(jù)”顯示，在使用其平臺(tái)預(yù)訂民宿的用戶中，高達(dá)48%的人為月收入低于 2500 元的 90 后，同時(shí)，42% 的用戶收入在 9000~16000 元，剩余 10% 為中間收入群體。民宿的使用者主要集中在高收入和低收入水平的人群，市場(chǎng)消費(fèi)群體呈現(xiàn)啞鈴狀分布。
考驗(yàn)精細(xì)化運(yùn)營能力。
我們一直在說，后地產(chǎn)時(shí)代更多考驗(yàn)著從業(yè)者精細(xì)化運(yùn)營、提升服務(wù)價(jià)值的能力，這也與民宿行業(yè)的需求吻合。
涉足線上線下品牌、渠道的推廣與營銷。
目前來看，民宿的品牌建立與推廣渠道相對(duì)單一，還有更大的發(fā)展空間。但是，這個(gè)還處于上升期的行業(yè)卻面臨著 80% 不盈利，同質(zhì)化嚴(yán)重等問題。不過，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型者來說，這些普遍性問題卻未必是最需要解決的矛盾所在……不可否認(rèn)，多數(shù)類似于此的轉(zhuǎn)型者——是在地產(chǎn)方面有著雄厚技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)以及資本積累的房地產(chǎn)開發(fā)者。我們今天討論的問題可能更多涉及這一部分人群。
選址不是最大考驗(yàn)，審美才是。
很多人把民宿稱為是一項(xiàng)文創(chuàng)運(yùn)動(dòng)，空間是藝術(shù)，內(nèi)容是情感。這些的背后，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)的加持。然而與一般民宿老板面對(duì)的問題不同的是，選址可能是不是轉(zhuǎn)型者們面對(duì)的最大挑戰(zhàn)。
2016年，綠城在杭州青山湖邊建了一處名為“溪塘林麓”的民宿，這個(gè)農(nóng)莊形態(tài)的民宿占地 3300 平米。其中建筑面積約 1000 平米，包括花房、客廳和 14 間客房。此外，在小鎮(zhèn)中心，綠城還整體預(yù)留了 20% 的商業(yè)面積，專門給業(yè)主開各種文藝小店：書吧、酒吧、小劇院……
就是說，綠城在大體確定了區(qū)域之后，有能力自己完善民宿的環(huán)境與設(shè)施。而這個(gè)過程中，更多考驗(yàn)的是一個(gè)企業(yè)確定了這個(gè)項(xiàng)目功能定位之后，對(duì)于用戶體驗(yàn)的把控。
建筑審美，整體設(shè)計(jì)，如何讓住宿與周圍的景色更好結(jié)合……諸如此類的問題，確實(shí)也困擾著普通民宿從業(yè)者，但是行業(yè)可能對(duì)有著建造能力的從業(yè)者們期望更大。
個(gè)性化的服務(wù)與規(guī)范化的管理。
觀察者們總是不斷在質(zhì)疑：“要情懷還是要商業(yè)”。某種程度上來說，情懷與商業(yè)并不矛盾。真正矛盾的是，早已把管理、服務(wù)規(guī)范化的巨頭們，面對(duì)有著“小而美”特點(diǎn)的產(chǎn)品如何切入，尤其，這個(gè)產(chǎn)品在不同環(huán)境下，面對(duì)不同人群需要“隨機(jī)應(yīng)變”時(shí)。
品牌打造，選擇不同的合作者。
即便都是關(guān)于“住”這一話題，民宿對(duì)于很多房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型者來說，依然是跨界經(jīng)營?；趯?duì)我們之前提到的幾個(gè)問題的考慮，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇以不同的合作方式切入市場(chǎng)。
2016年10月，綠地集團(tuán)與山里寒舍(北京)旅游投資管理有限公司簽訂合作協(xié)議，確認(rèn)在天津薊縣的綠地盤龍谷文化城建設(shè)精品民宿酒店事項(xiàng)。合作中雙方約定，綠地集團(tuán)拿出14棟別墅交由山里寒舍運(yùn)營打理，租期20年。綠地和山里寒舍的合作相對(duì)來說穩(wěn)定而保守，而精品度假酒店也是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇。
不得不說，民宿的精髓在于生活方式和當(dāng)?shù)靥厣?。酒店或OTA(在線旅行社)平臺(tái)，并不是民宿發(fā)展的主流。但是，如果想要切入年輕市場(chǎng)群體，進(jìn)一步深入民宿行業(yè)，現(xiàn)階段看來，可供選擇、合作的成熟品牌并不多。
2016 年，我國的旅居住宿業(yè)態(tài)以經(jīng)濟(jì)連鎖為主，客棧民宿仍然處于快速發(fā)展的“草莽階段”，所呈現(xiàn)出的狀態(tài)便是多數(shù)客棧民宿經(jīng)營者品牌意識(shí)不強(qiáng)。目前僅有 6% 左右的客棧民宿對(duì)其品牌較為重視，仍有 94% 談不上“品牌”。政府部門的認(rèn)可、民宿的自身特色、運(yùn)營推廣渠道等等都在制約了品牌的打造，或者房地產(chǎn)企業(yè)的加入會(huì)在這方面有所助益。
渠道與推廣是轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。
習(xí)慣于傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，想在民宿領(lǐng)域里完成新興推廣渠道的轉(zhuǎn)型，恐怕不是一件容易的事。
目前，微博、微信、旅游信息平臺(tái)以及垂直領(lǐng)域民宿信息平臺(tái)仍是民宿最主要的幾大推廣途徑。連鎖民宿“千里走單騎”的創(chuàng)始人王冠說，剛開始時(shí)，他們只做口碑營銷，因?yàn)榫葡悴慌孪镒由睢５?，民宿遍地都是，“逼得我們不得不推銷自己”。線上線下推廣渠道的整合至今也困擾著民宿從業(yè)者。
不過，隨著資本對(duì)民宿行業(yè)的關(guān)注，推廣渠道將面臨著不斷地整合、升級(jí)。比如，螞蟻短租依托微信小程序?yàn)榉繓|開發(fā)的信息整合系統(tǒng)，很多房東都有在朋友圈和社交網(wǎng)絡(luò)上自我營銷的能力，房東微店則會(huì)成為他們自我營銷的工具支撐。再比如，以本土民宿預(yù)定平臺(tái)途家網(wǎng)，在 10 月初剛獲得了E輪融資，融資金額為 3 億美元，公司估值飆升到 15 億美元。另一家民宿平臺(tái)小豬短租，從 2012 年成立來發(fā)展亦相當(dāng)快速。
在線下推廣方面有著經(jīng)驗(yàn)積累的地產(chǎn)企業(yè)，如果進(jìn)入能否在渠道整合方面提供助力和參考，值得期待，而這也是對(duì)轉(zhuǎn)型者自身的機(jī)遇與考驗(yàn)。
精細(xì)化運(yùn)營、個(gè)性化的服務(wù)需求、面對(duì)著新興產(chǎn)品與年輕消費(fèi)者，民宿對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)來說，挑戰(zhàn)不小。然而地產(chǎn)轉(zhuǎn)型者在這一領(lǐng)域中卻有有著許多得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。能否打好手中這副牌，除了上述點(diǎn)出的問題，可能還要面臨更多，步子要邁得更大，你真的準(zhǔn)備好了么?
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