大家好，我是江文華，智谷趨勢(shì)的樓市主筆。今天主要幫大家分析一下，為什么有人買的房子漲了好幾倍，而你卻買虧了。
我們團(tuán)隊(duì)經(jīng)常去外地考察，比如前兩天又去了趟惠州。每一次去，我都感到挺可惜的，為什么？因?yàn)橛行┑胤降姆孔樱紥熘凹笔邸钡臋M幅，手機(jī)號(hào)碼寫得很大，十多米遠(yuǎn)都能看見。當(dāng)初開開心心砸金蛋買了套房投資，現(xiàn)在被套了，賣不出去了。
惠州就是這樣的。大家知道嗎，惠州限價(jià)，新房一般不能超過(guò)2w，很多自媒體都說(shuō)，因?yàn)橄迌r(jià)，惠州二手房肯定是2w多。
其實(shí)，我們打過(guò)電話問過(guò)，二手房比新房便宜多了，新房1.6w到接近2w，二手房也就1w出頭。
惠州的房子到處是坑，只有少數(shù)幾個(gè)地方有投資價(jià)值。但很多人買在了沒有價(jià)值的區(qū)域，就像我們電話過(guò)去的業(yè)主?；葜莘孔犹?，賣不出去，好不容易來(lái)了買家，賣家肯定開心。所以我們能從電話那邊聽出業(yè)主激動(dòng)的心情。
我們一直在強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在買房投資不是買哪里賺哪里，早就過(guò)了黃金時(shí)代了。不要一味聽銷售和中介忽悠，要自己形成一套正確完善的投資邏輯。
今天就來(lái)和大家談?wù)劊男┩顿Y邏輯是錯(cuò)的，哪些是正確的。我們的初衷，就是要讓大家都買到稱心如意的房子，避免踩坑！
一、顛覆！這些你深信不疑的買房邏輯其實(shí)是謬論！
比如我們一直強(qiáng)調(diào)的，買房要看地段地段地段（重要的事情說(shuō)3遍），但大家理解的“地段”，很可能是錯(cuò)誤的。我問你：
絕佳地段在哪里呢？老城區(qū)市中心？CBD？高科技園區(qū)？買房投資，是不是堅(jiān)定買在CBD呢……
還有的人，就挑自己熟悉的地方買，買一套還不夠，要兩套三套。你要是在三四線城市買好幾套房子，我肯定……
二、樓市進(jìn)入長(zhǎng)線投資，怎么挑到跑贏大部分板塊的區(qū)域？
這就要看區(qū)域規(guī)劃牛不牛、地鐵多不多，是不是地鐵換乘站等等。概括成一句話就是：投資，就是買未來(lái)、買前景——買前景好的地段樓盤，才可能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值和升值。
三、大灣區(qū)城市投資價(jià)值有何差異，我該怎么選？
這個(gè)也是我們一直強(qiáng)調(diào)的，現(xiàn)在還很優(yōu)質(zhì)的投資區(qū)域就是粵港澳大灣區(qū)。不過(guò)，大家來(lái)投資之前，一定要清楚自己是長(zhǎng)線投資還是短期投資、預(yù)算有多少，首付能拿出多少、房子買來(lái)能等多久……
上車之前，我們建議大家眼見為實(shí)，都來(lái)看看，主觀感受一下。去每個(gè)城市，我們都可以安排，考察團(tuán)、帶看等等，大家有興趣可以報(bào)名。
廢話不多說(shuō)，我們先講第一部分——你的買房邏輯，可能大錯(cuò)特錯(cuò)！
第一個(gè)錯(cuò)誤：
我相信，屏幕前肯定有不少人在自己老家買了很多套房子。我現(xiàn)在要告訴你：不要繼續(xù)了！買掉幾套吧！
你這樣投資有幾個(gè)大問題：
1.投資太集中了，不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，肯定沒說(shuō)錯(cuò)；
2.尤其是三四線的房產(chǎn)，是“有價(jià)無(wú)市”。前幾年貨幣化棚改，拆遷戶都很有錢，買買買推高了房?jī)r(jià)。你以為四線城市2萬(wàn)/㎡的房子正常？因?yàn)槟抢锖芨辉＃垮e(cuò)！你不信掛套房子上去看看賣得掉嗎？
這里的房?jī)r(jià)高，是假行情。
3.因?yàn)樽约豪霞冶容^熟悉，所以買了；外地不熟悉，怕被坑，所以一概不碰。
恕我直言，這樣的你肯定賺不到錢。
現(xiàn)在信息已經(jīng)多到成為負(fù)熵了，信息獲取渠道已經(jīng)多如牛毛，你還說(shuō)外地不熟悉所以不買？
而且根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，一般外地人投資，都比本地人厲害，他們選的地段，房?jī)r(jià)都在猛漲。
我們智谷趨勢(shì)強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在要買買不到的資產(chǎn)。買不到的資產(chǎn)，比如房子，一定是限購(gòu)區(qū)的房子，很硬核，肯定很有價(jià)值。但數(shù)量有限，限購(gòu)也就越嚴(yán)，普通人就越難買到。
比如說(shuō)四個(gè)一線城市，海南、珠海橫琴等地。你說(shuō)，在限購(gòu)前你就下手，等到紅利兌現(xiàn)了再出手，能賺多少倍收益啊！
所以大家要放開眼界，敢于行動(dòng)，這是做好樓市投資的基礎(chǔ)。
第二個(gè)錯(cuò)誤：對(duì)地段有誤解
另外，我們一直強(qiáng)調(diào)地段的重要性。但很多人都沒有對(duì)地段有比較透徹的了解，有的理解甚至是錯(cuò)誤的。
你是不是認(rèn)為，好的地段，是商業(yè)配套好、交通便利、有學(xué)區(qū)的地方？
這是公認(rèn)的好地段，價(jià)格肯定不便宜，但從升值的角度看卻不是好地段，一是上車難，二是漲幅可能還沒有驚喜。
這里要強(qiáng)調(diào)的是，好地段，是一個(gè)時(shí)間概念，而不是空間概念。也就是我之前說(shuō)的，要買未來(lái)的中心、潛力股。
未來(lái)的中心會(huì)隨著規(guī)劃的落地，配套全了，人口流入了，成了新中心。
一般來(lái)說(shuō)，本地人買房，都會(huì)買公認(rèn)的好地段，或者對(duì)這座城市有記憶有感情，買現(xiàn)在的中心；外地人都買未來(lái)的中心。若干年后，未來(lái)的中心取代公認(rèn)的好地段，成了新中心，老中心衰落。外地人買的房子漲了好幾倍，本地人買的房子沒漲多少。
這也是為什么外地人選地段比本地人厲害的表現(xiàn)。
那么，如何判斷這支潛力股呢？
重點(diǎn)來(lái)了！
核心邏輯：看交通，是不是準(zhǔn)備修寬闊的主干道、道路是否網(wǎng)格化、有沒有規(guī)劃多條地鐵交匯等等。
為什么？要致富，先修路。政府規(guī)劃要讓這里牛鼻，肯定先把路修好，產(chǎn)業(yè)才能吸引過(guò)來(lái)。有了用人需求，人口才會(huì)進(jìn)來(lái)。
這些地方，是政府規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是經(jīng)過(guò)深度調(diào)研的知名開發(fā)商重創(chuàng)的地方。買這些地方，肯定沒錯(cuò)。
不要覺得現(xiàn)在很荒涼就不買。切記，我們買的是這里的未來(lái)而不是現(xiàn)在！
第二部分我們繼續(xù)，把地段的判斷邏輯和脈絡(luò)詳細(xì)闡述一遍。
每個(gè)城市都有中心。以前呢，城市發(fā)展都是攤大餅式的圈層發(fā)展，先在最中心下面團(tuán)子，再一圈一圈不斷攤大。
越靠近中心的地方，城市建設(shè)、配套、各種資源都越集中。所以越靠近市中心，房?jī)r(jià)也越高。
比如，2019年，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)111264元/平、內(nèi)環(huán)到中環(huán)均價(jià)93649元/平、中環(huán)到外環(huán)均價(jià)67020元/平、外郊環(huán)均價(jià)47063元/平、郊環(huán)外均價(jià)32096元/平。
那么，傳統(tǒng)的地段價(jià)值判斷邏輯就出來(lái)了：
一、看距離
1.板塊到市中心的距離。這個(gè)很好理解，就不展開講了。
2.到大商圈的距離。大商圈就是你能馬上反應(yīng)過(guò)來(lái)的城市最大的購(gòu)物中心。
3.到區(qū)域核心區(qū)的距離。比如你在郊區(qū)，就看到區(qū)政府、區(qū)里最繁華地帶的距離。
以上距離越近，地段價(jià)值就越高。
二、配套能級(jí)
大致有教育、商業(yè)、醫(yī)療配套。以上三者的重要性依次遞減。
1.教育配套：學(xué)區(qū)房，最重要，因?yàn)樾『⒈仨毶蠈W(xué)，不可或缺。而學(xué)校優(yōu)質(zhì)，需要很長(zhǎng)時(shí)間的積淀。再者，小孩都是就近上學(xué)，不可能去十多公里外的地方上學(xué)，所以必須近。
2.商業(yè)配套：雖然現(xiàn)在大家都網(wǎng)購(gòu)，但你要是真正過(guò)日子就發(fā)現(xiàn)，沃爾瑪太重要了，星巴克太重要了，電影院太重要了……
3.醫(yī)療配套：醫(yī)院雖然去一次放回血，但也不常去，而且現(xiàn)在就醫(yī)往往舍近求遠(yuǎn)——附近只有社區(qū)醫(yī)院，很多毛病都治不了，只有市中心的大醫(yī)院甚至省城、北京的醫(yī)院能治。
三、交通能級(jí)
就是路網(wǎng)的密度。現(xiàn)在最主要看地鐵密度。每個(gè)城市的地鐵官網(wǎng)都有地鐵線網(wǎng)圖，找到地鐵覆蓋最密的區(qū)域，再細(xì)一點(diǎn)就是地鐵換乘站附近地段，這些地段的價(jià)值往往都很高。
此外，城市主干道、公交線路覆蓋也是要考慮的。你可以想象一下，要從這個(gè)地方去城市任何地方，坐公交和開車是不是都方便，方便就買，不方便就考慮別的地方。
四、歷史因素
比如有些地方是老城區(qū)，都是老房子，拆不掉，沒有新地，那這個(gè)地方就會(huì)像這里的人口一樣老齡化，生氣越來(lái)越少。
像廣州的荔灣區(qū)，就是老城區(qū)，現(xiàn)在都沒有新房了，都是二手房。而且拆遷難度很大，騰不出新地，所以產(chǎn)業(yè)也很難吸引過(guò)來(lái)。
不過(guò)，現(xiàn)在地段的分析邏輯又有點(diǎn)不同了。特別是一線城市，熱點(diǎn)二線城市，開始倡導(dǎo)“城市空間平權(quán)”，走“圈層發(fā)展+空間組團(tuán)”模式。
以前是漣漪狀的，南邊為城市發(fā)展重心，其他為次中心。
也就是說(shuō)，并不是離市中心越近，房?jī)r(jià)越高。像北京，天安門就是城市中心。但你看望京，靠近五環(huán)了，二手房均價(jià)也去到6.9萬(wàn)元/㎡，比東三環(huán)邊的團(tuán)結(jié)湖還要高。
還有武漢，光谷離武漢市中心遠(yuǎn)吧，但人家2016年到2017年房?jī)r(jià)漲幅最高，有的地段1倍有余。而主城區(qū)大部分漲幅在0%-30%之間，完全被KO。
為什么呢？因?yàn)槲乙婚_始就強(qiáng)調(diào)，地段不僅僅是空間概念，更是時(shí)間概念。我們要用時(shí)間換空間，買城市的未來(lái)中心，坐等升值，而不是花高價(jià)買城市
現(xiàn)在的中心，換回比較低的漲幅。
所以，接下來(lái)的兩個(gè)地段價(jià)值判斷因素就非常非常重要！
一、城市規(guī)劃
1.發(fā)展定位：
城市主中心——城市副中心——地區(qū)中心
城市主中心會(huì)變；
不要“大躍進(jìn)”，像洛陽(yáng)，城市發(fā)展一般，但規(guī)劃太夸張了，有一條城市未來(lái)軸線，牛得不行，但實(shí)際上很荒涼。這就是規(guī)劃過(guò)度。
2.城市發(fā)展主軸
比如深圳向西，廣州向東。
買房最好不要偏離城市發(fā)展主軸
二、產(chǎn)業(yè)因素
我之前說(shuō)過(guò)，買房要跟著BAT走，就是這個(gè)道理。那些高科技公司周邊的房產(chǎn)，升值空間往往是這個(gè)城市最大的。
這個(gè)產(chǎn)業(yè)，一般是高科技產(chǎn)業(yè)，而不是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)楦呖萍脊镜膯T工，工資更高，購(gòu)買力更強(qiáng)。而且這些都是人才，是政府要通過(guò)很強(qiáng)的城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)一個(gè)宜居的城市空間吸引這些人才的。所以這些地方的各種配套環(huán)境都非常好。
新的兩個(gè)判斷，并不是說(shuō)以前的地段判斷邏輯無(wú)效，而是兩個(gè)結(jié)合起來(lái)，買潛力股更看重這兩個(gè)因素罷了。
好的，到現(xiàn)在有人就問了：有沒有現(xiàn)成的潛力巨大的區(qū)域推薦。別急，馬上告訴你。
全國(guó)各地的朋友，多賣幾套你們老家的房子，特別是三四線城市的房子，置業(yè)大灣區(qū)吧！
當(dāng)然，大灣區(qū)也有坑。所以你要學(xué)會(huì)我今天說(shuō)的買房邏輯，再來(lái)大灣區(qū)實(shí)地看看，來(lái)看看城市展覽館的城市規(guī)劃，去樓盤附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看樣板房。我上文說(shuō)了，你要是不熟悉，可以找我們帶看，考察團(tuán)，單獨(dú)帶看，方式很多。而且你可以盡管放心，我們對(duì)大灣區(qū)絕對(duì)熟悉，畢竟是我們的大本營(yíng)啊！
前段時(shí)間我們歸納研究出大灣區(qū)投資的“丁字法則”：
以深圳、廣州兩顆雙子星為中心，橫軸是珠海-惠州，縱軸是黃埔-南沙，共同構(gòu)成投資升值潛力最大的地區(qū)。
惠州：
臨深概念
坑很多，不小心會(huì)選錯(cuò)，只有臨深部分區(qū)域有投資價(jià)值
門檻低
珠海：
環(huán)境好，宜居
兩個(gè)概念：臨深、橫琴
前者：依靠深中通道和深珠通道，未來(lái)潛力巨大
后者：橫琴房子賣一套少一套，隔壁的金灣是替代方案
黃埔：
廣州向東發(fā)展方向的最大受益者
廣州最像深圳的地方，科創(chuàng)水平高，但又很宜居
現(xiàn)在是入手好時(shí)機(jī)，未來(lái)的魚珠CBD可以和現(xiàn)在廣州中心——珠江新城CBD平起平坐
南沙：
規(guī)劃超前，但兌現(xiàn)需要蠻長(zhǎng)時(shí)間
和深圳更近，深圳人投資所向
那么，到底投資這些地區(qū)的哪些地段、哪些樓盤呢？這里有很多個(gè)，直播里說(shuō)不完說(shuō)不詳細(xì)，所以有置業(yè)大灣區(qū)的朋友，歡迎加我們微信詳聊，反正不收費(fèi)。
在置業(yè)大灣區(qū)之前，我們要給你做一個(gè)調(diào)查，以便更好地更個(gè)性化地配置各位的資產(chǎn)。大家可以自己選擇一下。
一、預(yù)算
預(yù)算不同，能買的區(qū)域也就不同。比如：
首付40萬(wàn)，就買惠州臨深板塊——最有可能實(shí)現(xiàn)小球轉(zhuǎn)動(dòng)大球的地方；
首付60萬(wàn)，可以上珠海唐家灣——和深圳最近的地方；
首付90萬(wàn)，就是廣州黃埔——全國(guó)科創(chuàng)里最宜居的區(qū)域
二、持有周期
很多人想著買來(lái)就馬上套現(xiàn)出來(lái)。我明確告訴你，都什么時(shí)候了，這是不可能的。
我們要做長(zhǎng)線準(zhǔn)備，等個(gè)幾年，紅利兌現(xiàn)了，再轉(zhuǎn)手不遲的。
所以各位要沉住氣。另外，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也在所難免，大家不要在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候驚慌。
價(jià)格總是波動(dòng)的。
三、剛需VS投資
不同目的指向的購(gòu)房需求是不同的。這方面，我們會(huì)給大家配置一個(gè)個(gè)性方案，大家可以放心。
我們要買買不到的資產(chǎn)。現(xiàn)在，像廣深這種一線城市，還有珠海、惠州這些環(huán)一線城市的房產(chǎn)還有上車的一線口子，或者懂得門路操作一下就可以上車，機(jī)會(huì)千載難逢，大家千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)。
現(xiàn)在上車門檻最低的就是惠州了。而且，銷售的口徑是：第二套房貸款也能做到3成，也就是最低40萬(wàn)不到就可以買套環(huán)一線城市的房子。
關(guān)于上述判斷，大家盡快可以放心。畢竟，我的同事，有全國(guó)知名主流媒體高級(jí)記者、編輯，區(qū)域研究專家，也有十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)行業(yè)大咖，這些都是大家努力的結(jié)果，經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。
相信我們，相信專業(yè)的力量，幫你買對(duì)房。
◎本文作者 | 江文華
聯(lián)系客服
