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鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

賣房人因此而感到很不公平：買房人沒有及時(shí)將房款（銀行貸款）支付給自己導(dǎo)致自己違約，自己向上家承擔(dān)了違約責(zé)任。難道買房人就不應(yīng)該向自己賠償損失？

買房人一般都會(huì)以銀行放款時(shí)間不受自己控制，自己已按約將他項(xiàng)權(quán)證交付銀行辦理放款手續(xù)，銀行放款遲延不是自己的過錯(cuò)為由拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一般也會(huì)以此為由駁回賣房人要求買房人承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。銀行則以“合同相對(duì)性”，即銀行與賣房人之間不存在合同關(guān)系，且銀行與買房人之間的合同并未約定放款時(shí)間及一些貸款合同中的免責(zé)條款為由而免除自己的責(zé)任。

那么，究竟誰該為賣房人的損失買單？

首先需強(qiáng)調(diào)的是，違約責(zé)任的成立不以過錯(cuò)為要件?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。” 因此，買房人以自己沒有過錯(cuò)為由主張不構(gòu)成違約的說辭站不住腳?！咀ⅲ哼^錯(cuò)是調(diào)整違約金的一個(gè)參考因素】

其次，合同具有相對(duì)性，房屋買賣合同的當(dāng)事人是買房人和賣房人，銀行和賣房人之間不存在合同關(guān)系。房屋買賣合同是雙務(wù)合同，買房人的主要合同義務(wù)是支付房款，賣房人的主要合同義務(wù)是過戶和交房。所謂的銀行直接向賣房人放款，只是買房人支付房款的一種方式，這并不改變買房人向賣房人支付房款這一基本法律關(guān)系?！逗贤ā返诹鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。” 房屋買賣合同的當(dāng)事人（賣房人和買房人）約定由第三人（銀行）向賣房人履行債務(wù)（支付房款），如果銀行不履行此支付房款的債務(wù)或者履行此支付房款的債務(wù)不符合房屋買賣合同約定的，買房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。

接下來就是如何認(rèn)定銀行“不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定”（銀行不履行此支付房款的債務(wù)或者履行此支付房款的債務(wù)不符合房屋買賣合同約定）。（1）如果房屋買賣合同里面約定了銀行房款的時(shí)間，但是銀行沒有在此期限內(nèi)房款，就是買房人違約，買房人就應(yīng)當(dāng)按照合同約定向賣房人支付逾期違約金；過了寬限期或催告期，買房人就構(gòu)成根本違約，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是總房?jī)r(jià)的20%或者未付款的20%）。（２）如果房屋買賣合同里沒有約定銀行放款的時(shí)間（貸款發(fā)放時(shí)間以銀行實(shí)際放款時(shí)間為準(zhǔn)）?！逗贤ā返诹粭l規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。” 第六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條　的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！?/span>” 根據(jù)上述規(guī)定，賣房人在一個(gè)合理期限內(nèi)沒有收到房款就可以催告買房人支付房款，催告期滿后如果賣房人還沒有收到房款，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是總房?jī)r(jià)的20%或者未付款的20%）。

附劉x與陳xx房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2011年1月24日，劉x（出售方、甲方）與陳xx（買受方、乙方）簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份，約定甲方將涉案的上海市閔行區(qū)陵園路（現(xiàn)更名為張虹路）125弄19號(hào)201室房屋出售給陳xx，建筑面積為176.31平方米；雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)270萬元；雙方確認(rèn)于2011年3月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；如乙方未按付款協(xié)議約定的期限付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的日萬分之五計(jì)算，自應(yīng)付款期限第二日起算至實(shí)際付款之日止。合同之補(bǔ)充條款約定：1、甲方已支付給房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司或其他相關(guān)部門的維修基金（若有）、管理費(fèi)押金（若有）、煤氣初裝費(fèi)等已包含在房?jī)r(jià)中，雙方不再另行結(jié)算；2、該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的價(jià)格均已包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)，并隨該房地產(chǎn)交付時(shí)一并轉(zhuǎn)讓乙方……合同附件三“付款協(xié)議”約定：1、乙方應(yīng)在甲、乙雙方簽訂本合同并申請(qǐng)辦理本合同公證手續(xù)（若需）當(dāng)日，直接支付甲方部分首付款計(jì)人民幣54萬元，且在2011年3月15日前支付81萬元，共計(jì)首付款135萬元；2、甲方同意乙方通過向銀行申請(qǐng)貸款135萬元整的形式支付第二期房款，乙方應(yīng)于簽訂本合同并申請(qǐng)辦理本合同公證手續(xù)（若需）后七日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，支付一切相關(guān)費(fèi)用并申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。若乙方之貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請(qǐng)額度，則乙方應(yīng)于第3條所述送件當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給甲方；3、乙方第二期房?jī)r(jià)款的支付方式：待乙方貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書（若有）、借款抵押合同公證書（若有）后3個(gè)工作日內(nèi)，甲、乙雙方親自或委托利尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司赴上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)（送件），并由利尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司收?qǐng)?zhí)收件收據(jù)。待上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證，且將該他項(xiàng)權(quán)證送交貸款銀行后3個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付給甲方第二期房款，該期房?jī)r(jià)款由貸款銀行代乙方支付；4、待貸款銀行將上述第二期房?jī)r(jià)款支付至指定帳戶且上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證后3日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)交付乙方；5、若甲、乙雙方按照本附件（即付款協(xié)議）履行與正文條款約定不一致，雙方同意按本附件（即付款協(xié)議）約定履行。該合同對(duì)于雙方的違約責(zé)任亦作了約定。同日，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》1份，約定甲、乙雙方確認(rèn)本次交易的總成交金額為人民幣280萬元（本次交易房款以甲方實(shí)收為準(zhǔn)），由房地產(chǎn)買賣合同中所述的成交金額人民幣270萬元與本協(xié)議所述的搬遷及裝修補(bǔ)貼費(fèi)人民幣10萬元共同組成；該房屋交易過程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)按國(guó)家規(guī)定交納，所有稅費(fèi)由乙方支付，所交納（費(fèi)用）憑證歸甲方所有；乙方除應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同所述付款條件承擔(dān)付款義務(wù)外，還應(yīng)于進(jìn)交易中心當(dāng)天向甲方支付搬遷及裝修補(bǔ)貼費(fèi)計(jì)10萬元。 陳xx于2011年1月24日支付房款54萬元，于2月1日支付46萬元。 2011年2月10日，陳xx向劉x借款32萬元。同日，陳xx又通過銀行轉(zhuǎn)帳方式支付劉x房款62萬元。劉x出具了金額為30萬元的房款收條。2011年3月30日，陳xx向劉x支付房款61萬元。 2011年4月8日，上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處核準(zhǔn)了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)，將房屋產(chǎn)權(quán)戶名變更登記為陳xx。陳xx支付了劉x搬遷及裝修補(bǔ)貼費(fèi)計(jì)10萬元。 另查，陳xx與中國(guó)銀行上海市分行簽訂《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》，申請(qǐng)借款89萬元。6月24日，銀行發(fā)放貸款89萬元。至此，雙方結(jié)清全部房款及補(bǔ)充協(xié)議所述的搬遷及裝修補(bǔ)貼費(fèi)。6月25日，雙方辦理了物業(yè)、煤氣戶名的更名手續(xù)，但未辦理書面的房屋交接手續(xù)。 2011年5月，陳xx未經(jīng)劉x同意而更換了涉案房屋的門鎖。為此，劉x之朋友章路于5月13日至上海市公安局閔行分局虹橋派出所報(bào)案，并更換門鎖，支付了開鎖及換鎖費(fèi)用400元。此后，陳xx又換回門鎖并委托他人在該房屋中更換了鋁合金窗戶，進(jìn)行裝修。再查，2011年9月2日，陳xx向法院提起訴訟，要求劉x退還裝修補(bǔ)貼費(fèi)5萬元，賠償房屋設(shè)施缺失的損失費(fèi)5萬元，案號(hào)為（2011）閔民五（民）初字第1025號(hào)。審理期間，陳xx向法院申請(qǐng)限制劉x出境，為此，劉x自愿向法院繳納了10萬元保證金。法院對(duì)此案進(jìn)行審理后，判決駁回了陳xx的訴訟請(qǐng)求，并退還了劉x的保證金。 2012年7月，劉x提起本案訴訟，要求判令：1、陳xx償付首期房款中5萬元的逾期付款違約金375元；2、陳xx償付逾期支付第二期房款89萬的違約金26,700元；3、陳xx支付其擅自闖入劉x房屋進(jìn)行裝修的違約金26,700元；4、陳xx賠償劉x更換門鎖費(fèi)400元、10萬元保證金的利息損失5,000元；5、陳xx賠償劉x精神損失費(fèi)5,000元，并向劉x賠禮道歉。陳xx要求駁回劉x的全部訴訟請(qǐng)求。

一審【案號(hào)：上海市閔行區(qū)人民法院（2012）閔民五(民)初字第1449號(hào)】劉x與陳xx之間的買賣合同依法成立，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自義務(wù)。按買賣合同約定，陳xx應(yīng)當(dāng)于2011年3月15日前支付房款135萬元。陳xx于1月24日支付了54萬元、于2月1日支付46萬元，合計(jì)100萬元。2月10日，陳xx向劉x借款32萬元，陳xx又向劉x支付房款62萬元，劉x收取此62萬元后出具了30萬元的房款收據(jù)。據(jù)此，可以認(rèn)定，劉x提供給陳xx借款32萬元，陳xx于當(dāng)日即予以歸還，亦即陳xx于2月10日支付的房款為30萬元，加之前兩次付款，共計(jì)付款130萬元。而之后的房款，由陳xx于3月30日支付，證明陳xx在3月15日前支付的房款共計(jì)130萬元，未能付足雙方約定的135萬元，其中的5萬元逾期至3月30日支付，故劉x現(xiàn)主張?jiān)摴P5萬元的逾期付款違約金，符合合同約定，此筆違約金為5萬元*0.5‰*15天，計(jì)375元，陳xx應(yīng)當(dāng)償付。 關(guān)于劉x主張的以銀行貸款方式取得的89萬元的逾期付款違約金，合同約定貸款由放貸銀行代陳xx直接支付給劉x，故具體支付期限，非劉x與陳xx所能控制，而由銀行按貸款流程操作。陳xx按合同約定及時(shí)將他項(xiàng)權(quán)證交至貸款銀行，銀行于6月24日將89萬元貸款發(fā)放至劉x帳戶，此非陳xx惡意違約所致。劉x要求陳xx承擔(dān)89萬元逾期付款違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。 關(guān)于劉x主張的陳xx擅自裝修的違約金、精神損失費(fèi)和賠禮道歉的請(qǐng)求，無合同依據(jù)、亦無法律依據(jù)，法院不予支持。 關(guān)于劉x主張的更換門鎖的費(fèi)用400元，此系在劉x未交付房屋的情況下，陳xx未經(jīng)劉x同意擅自進(jìn)入涉案房屋，并更換門鎖，導(dǎo)致劉x重新?lián)Q鎖的費(fèi)用，故此費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由陳xx賠付給劉x。 關(guān)于劉x主張10萬元保證金的利息損失，由于陳xx在（2011）閔民五（民）初字第1025號(hào)案件中申請(qǐng)限制劉x出境，經(jīng)法院向劉x釋明后，劉x為了能自由出入境而自愿選擇繳納保證金。如果劉x選擇不離境，則無須繳納10萬元保證金，故對(duì)此10萬元保證金的利息，非陳xx申請(qǐng)限制劉x離境所必須產(chǎn)生的損失，故對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。原審法院審理后于二〇一三年一月十八日作出判決：一、被告陳xx于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉x逾期付款違約金人民幣375元；二、被告陳xx于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告劉x更換門鎖費(fèi)用人民幣400元；三、駁回原告劉x其余訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣1,404.38元，由原告負(fù)擔(dān)1,390.34元，被告負(fù)擔(dān)14.04元。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院 （2013）滬一中民二（民）終字第604號(hào)】本院認(rèn)為，上訴人劉x與被上訴人陳xx就涉案房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。履約中，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，陳xx曾起訴劉x?，F(xiàn)劉x提起本案訴訟，針對(duì)劉x主張的89萬元貸款發(fā)放期限的問題，本院認(rèn)為，因銀行貸款發(fā)放非陳xx所能控制，劉x亦未舉證證明系陳xx故意遲延履行自己的義務(wù)而導(dǎo)致貸款發(fā)放遲延，故不應(yīng)由陳xx承擔(dān)該責(zé)任。關(guān)于劉x要求判令陳xx支付擅自裝修違約金的上訴請(qǐng)求問題，劉x沒有舉證證明其為此所受損失，因此該訴請(qǐng)，本院亦不予支持。至于10萬元保證金利息損失的問題，陳xx向法院申請(qǐng)限制訴訟對(duì)象劉x出境，系其合法、正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利，且劉x向法院繳納10萬元保證金，系為了自身利益，故該利息損失，亦與陳xx無關(guān)。綜上，上訴人劉x的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審所作判決并無不當(dāng)，本院依法維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：  駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)人民幣1,404.38元，由上訴人劉x負(fù)擔(dān)。 本判決系終審判決。