［摘要］：房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中常見的融資難問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來(lái)了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。
一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。
3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1、土地使用期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。
（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)
出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)
1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款?！ ?nbsp;
2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。
（六）以單位房改房設(shè)定抵押。
有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購(gòu)買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購(gòu)買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購(gòu)房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購(gòu)房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。
（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。
（八）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)
目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無(wú)權(quán)處置抵押物。
二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
（一）要辦好抵押登記
擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。
（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”
擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。
（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限
擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更
擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。
（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字
擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。
（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”
為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔(dān)保公司無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。
（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量
擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。
（八）重視借款人第一還款來(lái)源
擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來(lái)源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。
（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)
以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中體會(huì)到，僅僅從技術(shù)上來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說(shuō)，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過(guò)程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過(guò)任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中其他一些未提及的問題作下說(shuō)明。
三、抵押貸款注意事項(xiàng)
（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。
（二）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；
（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保?！?/p>
注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：
１、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；
４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；
５、被依法查封的房地產(chǎn)；
６、集體所有的土地。
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