由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相對(duì)保值等特點(diǎn)，商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在信貸業(yè)務(wù)中多采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押貸款經(jīng)濟(jì)糾紛較多，一些貸款因種種原因形成損失。因此，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范，切實(shí)保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健高效運(yùn)作。一、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)（一）抵押權(quán)存在瑕疵 1．抵押合同登記程序和手續(xù)不完善。一是抵押人偽造證件（房產(chǎn)證、身份證等）或假冒抵押人簽名。如在某經(jīng)濟(jì)糾紛中，銀行起訴抵押人解某、張某（解某之妻）要求其償還貸款，但解某提出在貸款前已與張某離婚且抵押登記上的簽名非本人所簽，要求法院駁回訴訟請(qǐng)求，最終銀行撤訴。二是抵押物登記時(shí)相關(guān)合同填寫不全。有的經(jīng)辦人員圖省事只填一、兩份完整的抵押合同，留空白合同或者在辦理抵押登記手續(xù)后補(bǔ)充填寫合同內(nèi)容，導(dǎo)致抵押登記部門留存的合同與銀行留存的不一致，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)于第三人抵押來說，其會(huì)以銀行后填寫的內(nèi)容未經(jīng)登記為由而不承擔(dān)相關(guān)條款的約束。三是對(duì)按揭貸款沒有進(jìn)行預(yù)抵押登記。預(yù)抵押登記使抵押合同具有物權(quán)效力，否則銀行難以防止“一房多賣”或其它債權(quán)人先行查封房產(chǎn)，造成貸款損失。 2．抵押權(quán)因情況變化被懸空。如抵押人以無定著物（房產(chǎn)）的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，隨著土地的開發(fā)和土地上房屋竣工辦理了房產(chǎn)證，土地使用權(quán)的價(jià)值部分轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)上，但房產(chǎn)在法律上不屬于抵押權(quán)人所有，若銀行放松貸后管理，使抵押人把房產(chǎn)抵押給他人，使抵押權(quán)部分懸空，形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)抵押物作為商品，會(huì)有減值的風(fēng)險(xiǎn)。 1．受市場(chǎng)因素影響有價(jià)無市，一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地使用權(quán)、廠房抵押，抵押物的價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差較大；二是用專用性很強(qiáng)如廠房、職工宿舍樓等作為抵押物，這些抵押物交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力很差。 2．受政策因素影響價(jià)值減值。個(gè)人住房按揭貸款最低首付為20％，如借款人屬投資行為購(gòu)房，一旦政策調(diào)整造成房?jī)r(jià)下降，借款人不愿歸還貸款，對(duì)銀行就會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)隱患。（三）法律規(guī)定對(duì)銀行的不利影響 1．抵押權(quán)人接受抵押人全部財(cái)產(chǎn)抵押，造成抵押無效。根據(jù)司法解釋規(guī)定，債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人的，該抵押協(xié)議無效。如在訴訟糾紛中，銀行勝訴并申請(qǐng)法院執(zhí)行處置抵押房產(chǎn)，但在執(zhí)行中被執(zhí)行人以上述條款為由要求法院不予執(zhí)行，因此銀行利益受損，銀行不得已多次向法院及上級(jí)部門申訴，歷時(shí)幾年，花費(fèi)了一定的人力物力。 2．銀行債權(quán)位于職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)及稅收優(yōu)先權(quán)之后。按照相關(guān)規(guī)定，對(duì)于納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價(jià)款優(yōu)先受償拖欠稅款。因此，在很多破產(chǎn)案件中，銀行雖獨(dú)立享有破產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)抵押權(quán)，但最終受償金額很有限。 3．先出租后抵押房產(chǎn)，抵押權(quán)處分受限制。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?？梢?，如果銀行對(duì)已出租的房產(chǎn)辦理抵押手續(xù)時(shí)不加以注意，原租賃合同的效力將直接影響到抵押房產(chǎn)的處分行為，在這種情況下租賃權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，使得抵押房地產(chǎn)的拍賣與轉(zhuǎn)讓變得困難。二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（一）認(rèn)真審核貸款資料，實(shí)地開展調(diào)查。首先，銀行要嚴(yán)把客戶門檻，著重分析融資項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及是否符合環(huán)保要求，考察其是否具備可靠的還款來源，將第一還款來源作為貸款的基本前提。其次，嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)入制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。第三，認(rèn)真審核貸款資料，調(diào)查融資項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。對(duì)借款人以及抵押人要聯(lián)網(wǎng)核查身份證的真實(shí)性，確保年齡應(yīng)年滿18周歲，同時(shí)審核婚姻關(guān)系的真實(shí)性，對(duì)抵押物要進(jìn)行抵押登記。（二）進(jìn)一步完善抵押貸款管理辦法。銀行要充分考察抵押房產(chǎn)的抵押值，審查抵押房產(chǎn)是否列入拆遷范圍，是否是經(jīng)濟(jì)適用房及是否有其它不穩(wěn)定因素；同時(shí)對(duì)抵押率進(jìn)行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率。銀行可以調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，如采用百分制，根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)、房產(chǎn)通用性、房屋結(jié)構(gòu)、房齡及抵押年限等設(shè)定不同的分值。容易變現(xiàn)的抵押物分值高，抵押率高，不容易變現(xiàn)的抵押物分值低，抵押率低。（三）加強(qiáng)抵押物的監(jiān)管力度。銀行要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的重要環(huán)節(jié)。一是及時(shí)對(duì)企業(yè)抵押資產(chǎn)進(jìn)行清查，調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀、擔(dān)保情況等，同時(shí)監(jiān)督企業(yè)的重大行為，如企業(yè)改制、涉及重大訴訟案件等對(duì)抵押物的影響等。二是建立與規(guī)劃、城建、房管、國(guó)土、工商等政府職能部門的定期聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷、變動(dòng)、重復(fù)抵押等情況。三是定期和在必要時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。四是在貸款發(fā)生不良時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求企業(yè)提供足額擔(dān)保或向法院起訴，進(jìn)行訴前保全。（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行鎮(zhèn)江京江支行）
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