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天主教教義把人類惡行歸納為“七宗罪”。推而廣之，銀行信貸經(jīng)營(yíng)也會(huì)面臨諸多雷區(qū)，造成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的，我們可以稱之為“七宗罪”。銀行為防范授信風(fēng)險(xiǎn)，常傾向采用房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式作為第二還款來(lái)源，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，另外，依據(jù)民法物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，如果對(duì)同一債權(quán)既有物權(quán)擔(dān)保，又有債權(quán)擔(dān)保（保證），理應(yīng)先實(shí)現(xiàn)物權(quán)擔(dān)保，再實(shí)現(xiàn)債權(quán)擔(dān)保，所以選擇房地產(chǎn)抵押也有利于對(duì)銀行債權(quán)的保障。但實(shí)踐表明，若判斷失誤或操作不當(dāng)，這一風(fēng)險(xiǎn)防范措施反而會(huì)變成新的風(fēng)險(xiǎn)源，而這種認(rèn)識(shí)或操作會(huì)成為引發(fā)授信風(fēng)險(xiǎn)的“七宗罪”。
第一宗罪：過(guò)度依賴抵押物的認(rèn)識(shí)誤區(qū)
房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用，特別是有著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押的項(xiàng)目往往會(huì)成為各家金融機(jī)構(gòu)追逐的對(duì)象。因此不少授信人員把借款人能否提供抵押物作為能否提供授信的主要依據(jù)，而不注重對(duì)借款人自身的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是必要的補(bǔ)充。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難并且很難如愿的。因此，過(guò)于看重優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押等第二還款來(lái)源的認(rèn)識(shí)誤區(qū)成為引發(fā)授信風(fēng)險(xiǎn)的“原罪”。第二宗罪：抵押物存在瑕疵引發(fā)的銀行操作風(fēng)險(xiǎn)
1、房、地未一并抵押引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！痹摋l確定的“房隨地走、地隨房走”規(guī)則要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒(méi)有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值將滅失，所以為了確保房地產(chǎn)抵押的合法有效性，應(yīng)盡量堅(jiān)持土地使用權(quán)和房屋一并抵押原則。另外需要注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在接受土地使用權(quán)抵押時(shí)，由于土地與上蓋建筑物的依附關(guān)系，應(yīng)注意對(duì)其后新增建筑物的抵押?jiǎn)栴}作出約定和處置。2、抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛。在貸前調(diào)查階段及放款前，需要對(duì)抵押物狀態(tài)進(jìn)行查詢以防范抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛，銀行信貸人員須親自到抵押登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)核查抵押物的狀態(tài)，不能簡(jiǎn)單的通過(guò)電話了解等方式而讓抵押物狀態(tài)查詢流于形式。3、抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件（比如屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上）的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價(jià)形式受償，但問(wèn)題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。第三宗罪：由于忽視相關(guān)法律法規(guī)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過(guò)出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過(guò)一年的，無(wú)疑會(huì)增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回，抵押物就不復(fù)存在。2、《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間對(duì)原來(lái)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保行為無(wú)效。其次按照相關(guān)規(guī)定，對(duì)于納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)。另外《稅收征收管理法》規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價(jià)款優(yōu)先受償拖欠稅款，即便是商業(yè)銀行業(yè)已處置抵押物或以折價(jià)形式受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。3、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建設(shè)工程價(jià)款，造成抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。最高院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的司法解釋，規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。所以應(yīng)通過(guò)借款人要求工程承包商出具書面文件同意放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，此外如果在建工程上存在留置權(quán)，須要求留置權(quán)擁有人出具書面協(xié)議放棄留置權(quán)。4、最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》對(duì)于個(gè)人住宅的執(zhí)行設(shè)置了限制性條件，增加了銀行的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，該司法解釋對(duì)銀行不良資產(chǎn)整體水平的影響將可能是長(zhǎng)期的。因此對(duì)以自住房產(chǎn)抵押且無(wú)法提供有效第二居所證明的，原則應(yīng)不予接受。5、根據(jù)《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，因此在接受《外資企業(yè)法》規(guī)定的外資企業(yè)以土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，否則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)將存在障礙。第四宗罪：虛假評(píng)估及虛假抵押等行為伴隨的道德風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告提供了生存空間；一些評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)用與評(píng)估價(jià)值成正比關(guān)系，成為虛假評(píng)估的利益驅(qū)動(dòng)。例如：某銀行曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)評(píng)估公司對(duì)擬抵押商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重高估甚至提供虛假評(píng)估報(bào)告的案例。另外，有些房產(chǎn)雖已拆遷，但權(quán)證在房產(chǎn)部門卻可能并未注銷，如提供虛假評(píng)估報(bào)告仍存在辦理抵押的可能，所以應(yīng)注重對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)值公允性的考察及抵押物的現(xiàn)場(chǎng)核查。第五宗罪：抵押物通用性較弱等因素形成的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
基層政府對(duì)招商引資的項(xiàng)目往往都有政策優(yōu)惠，常采取土地按掛牌價(jià)格出售再按一定比例補(bǔ)貼，甚至將土地的使用權(quán)贈(zèng)與企業(yè)的方式吸引新項(xiàng)目，但此類土地變現(xiàn)價(jià)值與評(píng)估價(jià)值偏離度往往較大；其次是部分專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力較差；另外一些特殊行業(yè)，如化工，尤其是基礎(chǔ)化學(xué)原料制造企業(yè)的廠區(qū)即使被執(zhí)行，一般也只能再次用于化工企業(yè)，而不適宜食品、農(nóng)副食品加工企業(yè)，特別是受“退城入園”等政府區(qū)域規(guī)劃的影響，很多土地的用途早已被限定，其變現(xiàn)能力會(huì)受到較大影響。因此在選擇抵押物時(shí)，應(yīng)以變現(xiàn)能力強(qiáng)的地處城區(qū)（地級(jí)市區(qū)、縣城區(qū)）商住房地產(chǎn)或地處城區(qū)、開發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)、省級(jí)）的工業(yè)用地和廠房為主，同時(shí)考慮到抵押物的通用性。抵押期限內(nèi)如遇房產(chǎn)拆遷造成抵押物滅失，根據(jù)我國(guó)《民法典》的規(guī)定，抵押物滅失會(huì)引起兩種不同的法律后果：其一，抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失；其二，因抵押物滅失而得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，這時(shí)抵押權(quán)人仍可就該賠償金而優(yōu)先受償。但拆遷款的賠償，一般為先賠付再拆遷，如拆遷部門已與抵押人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議并支付了動(dòng)遷補(bǔ)償款但并未告知銀行，且借款人財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化、無(wú)其余可靠的第二還款來(lái)源，則銀行面臨無(wú)法追償動(dòng)遷補(bǔ)償款的后果。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押物的監(jiān)管力度，如得知抵押物將被拆遷后，應(yīng)與抵押人就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，要求抵押人就拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先償還銀行的債權(quán)、或者重新設(shè)定抵押權(quán)，并達(dá)成書面協(xié)議，提交拆遷人。如果雙方達(dá)不成協(xié)議，銀行也應(yīng)通知拆遷人或者申請(qǐng)法院對(duì)拆遷補(bǔ)償款予以保全，主動(dòng)主張優(yōu)先權(quán)。若在借款人仍正常還款，但抵押物已被拆遷的情況下，如果被拆遷人拒不就收到的拆遷補(bǔ)償款償還銀行貸款，或者采取銀行認(rèn)可的其他補(bǔ)救措施的，應(yīng)根據(jù)借款合同的約定，及時(shí)宣布貸款提前到期，并采取相應(yīng)的訴訟保全措施。在無(wú)法追索的情況下，可以就拆遷人或者登記部門的零星過(guò)錯(cuò)起訴，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。第七宗罪：第三方房產(chǎn)抵押造成的資金挪用風(fēng)險(xiǎn)
由第三方提供的房產(chǎn)抵押擔(dān)保，應(yīng)審慎受理，要注意審核借款人與擔(dān)保人之間的關(guān)系與反擔(dān)保措施，尤其要重點(diǎn)審核那些表面無(wú)對(duì)價(jià)的擔(dān)保關(guān)系，關(guān)注授信資金用途及使用流向，防止名義借款人與實(shí)際資金使用者不一致，造成挪用風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)而言，房地產(chǎn)抵押方式屬于安全系數(shù)較高的貸款擔(dān)保方式，但這必須是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的，且在操作中不能忽視第一還款來(lái)源。對(duì)房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握“堅(jiān)固耐用，不易毀損；通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)；價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值”的原則，同時(shí)加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理及相關(guān)業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)、規(guī)范操作流程，才能真正讓房地產(chǎn)抵押成為授信風(fēng)險(xiǎn)防范的第二道保障。思維方式?jīng)Q定著行動(dòng)，而行動(dòng)決定結(jié)果關(guān)注清大最新課程，努力提升，做更好的金融人
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