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導(dǎo)讀

物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，交納物業(yè)費是業(yè)主的主要義務(wù)，相關(guān)法律文件同時規(guī)定，業(yè)主基于“正當(dāng)理由”可拒交物業(yè)費。但是實際生活中，業(yè)主提出的理由大多未獲法院支持，因其并不屬于“正當(dāng)理由”范疇。本文將生活中常見的業(yè)主拒交物業(yè)費“無理抗辯”情形進行了整理，供大家參考。

家中失竊，物業(yè)為何不賠？房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)為何不管？違章搭建，物業(yè)為何不過問？……作為業(yè)主，這些問題是不是道出了你的心聲？一旦業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾，不少業(yè)主會采取拒絕交納物業(yè)管理費的方式來與物業(yè)抗衡。對于業(yè)主而言，理所當(dāng)然地認為：好，既然你不作為，那就別想收我的錢。可是，看似“理直氣壯”的業(yè)主，一旦對簿公堂，卻很難獲得法律的支持。這是為什么呢？來聽聽將樂法院的解答吧。

事件回顧

時間回撥

2012年10月起，將樂某小區(qū)部分業(yè)主以占道停車情況嚴(yán)重、環(huán)境衛(wèi)生維護差、車輛進出管理不嚴(yán)、違章搭建無人管等物業(yè)服務(wù)管理不到位現(xiàn)象為由，拒絕交納物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人員工資無法及時發(fā)放，小區(qū)環(huán)境愈加臟亂，形成了惡性循環(huán)。最終，這些業(yè)主被物業(yè)公司告上了法庭。

目前，涉及該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件已達59件，其中56件經(jīng)法院調(diào)解后，業(yè)主主動交納物業(yè)費。

那么，業(yè)主們這么多看似“正當(dāng)”的拒交理由沒有一個被法院采納，這是為什么呢？小編通過以下情景模擬為大家解釋。

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情景一

美麗

我不需要物業(yè)服務(wù)，我干嘛要交這個物業(yè)費！

小編

這樣說可不對，你看看這個司法解釋。

法條

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

美麗

我還是不大理解？你再說詳細點。

小編

別急，你聽我說！

釋

法

業(yè)主無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯理由，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三方面內(nèi)容，而不是單個業(yè)主的絕對支配權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人往往人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團體意思決議，而不能以單個區(qū)分所有權(quán)人的個體意思為準(zhǔn)。正因為如此，在關(guān)系全體業(yè)主共同利益的事項上，必須由業(yè)主共同作出決議，并且該種決議對所有業(yè)主具有約束力。我國《物權(quán)法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。第78條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。因此，只要物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會依法通過的決議簽訂，即對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進行抗辯。

美麗

原來是這樣，看來這錢的確是得交。 可我鄰居情況不一樣。

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情景二

微博

我一年到頭沒幾天在家，都沒享受物業(yè)服務(wù)，還要交物業(yè)費？

小編

也是需要交納的，原因是這樣。

釋法

關(guān)于業(yè)主未享受物業(yè)公司已經(jīng)提供的服務(wù)問題，就像之前和美麗說的，物業(yè)公司請求業(yè)主交納物業(yè)費的權(quán)利為契約請求權(quán)，其依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，因此只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定提供了相應(yīng)服務(wù)，其便已經(jīng)盡到了合同義務(wù)，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的空間，業(yè)主需按合同繳納物業(yè)費。如果物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

微博

第一翅為一個物業(yè)費這么香菇！我交錢就是了！

小編

一點物業(yè)費，毛毛雨啦！

3

情景三

小魚

聽隔壁微博說，你懂得很多?。?/p>

小編

哪里哪里！我最喜歡你家”食里香“煎包了！NO.1!

小魚

哈哈哈！等我問完問題就請你吃！

小魚

這物業(yè)合同又不是我簽的，我干嘛要交錢？

小編

你這樣的想法有誤，我們來看看司法解釋是怎么說的。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

小編

你別說話，知道你看不懂，讓我細細道來。

小魚

…

釋法

因為物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不管是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，還是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，都不是業(yè)主逐個與服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。前者是建設(shè)單位與服務(wù)企業(yè)簽訂的，后者是業(yè)主大會及其委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。但這兩種合同在性質(zhì)上與業(yè)主本人簽訂無異，具體說來：

第一，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。從這個角度來說，在建筑單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同之后，這個合同并沒有對未來的業(yè)主產(chǎn)生拘束力，但是在業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同的時候，會一并將前期物業(yè)服務(wù)合同認同，因此，從這個意義上講就是對合同的追認或者是對其效力的承認，所以前期物業(yè)合同應(yīng)該對業(yè)主有約束力。

第二，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)該經(jīng)全體業(yè)主的同意，但是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂具體的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條的規(guī)定，這些具體物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會下面的業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的，這種業(yè)主委員會做的決定，按照我國《物權(quán)法》第七十八條的規(guī)定，對全體業(yè)主具有約束力。

小魚

原來如此，我真該把這些法律法規(guī)好好看看......

小編

學(xué)法是百益而無一害的，要學(xué)會用法律維護自身合法權(quán)益。

小編

其實，現(xiàn)實生活中，業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由還有很多，比如車輛被盜、找不到停車位等等，但只要物業(yè)履行了相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費是缺乏合法依據(jù)的。

......

啦啦啦