本周一，東日本不動產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)（有官方背景的二手房源平臺）發(fā)布了8月份的二手公寓的成交數(shù)據(jù)，其中，東京23區(qū)的房價大漲了12.6%，而大阪市區(qū)的房價也漲了2.6%。

這背后是新登錄的房源量不夠，成交量下跌所致。房荒還在繼續(xù)......

具體來說，東京23區(qū)的平均二手房價達(dá)到了100.63萬日元（約4.9萬人民幣）/平米，大阪市則是51.5萬日元（約2.5萬人民幣）/平米。

那么問題來了，這是什么水平？

東京、大阪VS中國一線實(shí)力對比

最近經(jīng)常有人談及東京、大阪的房價將上漲或正在上漲，是個什么概念？對于咱們小白客戶而言，沒有錨，不太能理解。

拋開GDP、城市面積、人口談房價，都是耍流氓。這篇文章，我們就把東京、大阪的這些數(shù)據(jù)跟國內(nèi)的主要一線城市做個對比，咱們內(nèi)心里就有數(shù)了。

我們先拉來東京、大阪的GDP，和北京、上海、香港對比一下。

以東京都政府在今年5月公布的數(shù)據(jù)顯示，東京都2019年的GDP為115.7萬億日元，占到日本全國的20.7%，折合當(dāng)時的人民幣平均匯率，約為7.5萬億人民幣。

而中國大陸經(jīng)濟(jì)首屈一指的魔都上海，GDP約為3.8萬億人民幣（北京為3.5萬億人民幣），東京是上海的將近2倍，疫情前。同年，大阪府的GDP為2.7萬億人民幣，中國香港在GDP則是2.5萬億人民幣，不及東京都、上海、大阪府。

也就是說，以GDP來排名，東京都＞上海＞大阪府＞中國香港。

那么問題來了，我們在文頭提到的東京23區(qū)、大阪市——東京都、大阪府的最主要經(jīng)濟(jì)引擎，它們的面積分別相當(dāng)于國內(nèi)大都市的什么水平？

直接拉數(shù)據(jù)對比最直觀：

感受一下。我們在東京23區(qū)買房，其實(shí)相當(dāng)于上海外環(huán)內(nèi)、北京五環(huán)內(nèi)！非常之核心！

接下來，我們來看人口的差異。

因?yàn)樯虾Ｍ猸h(huán)內(nèi)、北京五環(huán)內(nèi)的人口沒官方數(shù)據(jù)，對比起來有難度，我們就以上海市總體、北京市總體，同樣的，東京大阪也升級成東京都、大阪府的人口，再結(jié)合這些地方的面積，來對比一下。

香港房價如此高，因?yàn)樗紦?jù)了一個絕對的優(yōu)勢——可開發(fā)的土地少，所以房價居高不下；但沒想到，深圳也是一個土地非常稀缺的地方，難怪房價全中國第一。

總體對比之下，東京、大阪的人均面積均低于上海、北京，

而GDP東京高于上海、北京，高于大阪。

好了，如今我們對東京、大阪的人口、GDP、土地面積情況，有了個總體的認(rèn)識，接下來我們就來進(jìn)入關(guān)鍵環(huán)節(jié)——房價對比。

東京、大阪的房價相當(dāng)于國內(nèi)什么水平？

我們最開頭提到，8月東京23區(qū)的二手公寓成交價為100.63萬日元（約4.9萬人民幣）/平米，大阪為51.5萬日元（約2.5萬人民幣）/平米。這也是米宅賣房產(chǎn)所在的地方，這個最新房價相當(dāng)于國內(nèi)的什么水平？

首先要注意！日本的房產(chǎn)面積全部是室內(nèi)面積，沒有公攤！所以這個價格相對于國內(nèi)的價格，是“過于實(shí)在”的，還要除以1.3，得出來東京23區(qū)目前的房價為3.8萬人民幣/平米，而大阪則只有1.9萬人民幣/平米。

由于今年至今日元瘋狂貶值，東京、大阪的二手公寓的均價兌人民幣相較于2021年，其實(shí)是下跌的。匯率真是一把殺豬刀……

那么，這個房價跟咱們北上廣深比怎么樣？我拉了一下中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)（住宅二手房），當(dāng)場無語凝噎：

前6名的房價都高于東京、大阪。東京23區(qū)的房價僅相當(dāng)于三亞，而大阪市的房價甚至沒進(jìn)中國前十。

結(jié)合我們上面看到的GDP、人均土地面積，我感受到了來自日本兩大都市的高性價比！

當(dāng)我們聊到東京、大阪時我們在談什么？

說到日本的這兩大城市，我們經(jīng)常就叫它們“東京”、“大阪”。

但其實(shí)，每次講的地方都可能不一樣。比如你可能不知道，東京都里面有城市，東京圈里面有省份（日本的縣，一都三縣）。

拿具體地圖來看——

上圖是東京23區(qū)（右邊紫色），與東京都的差別。東京都是圖上有顏色的所有地區(qū)，都稱作東京都。

東京23區(qū)有日本皇居，有日本的永田町——首相官邸，有東京塔、銀座、淺草寺……是東京都的核心部分。

而東京都市圈則包括東京都和周邊三個縣（?。偯娣e還沒有北京大。我們熟悉的橫濱市、鐮倉市、箱根，都位于這個圈內(nèi)

再來說一說大阪。

大阪也是有都市圈的概念——日語中叫近畿圈，翻譯過來是靠近首都的地區(qū)。你可能馬上想到“京都”！日本以前的首都，所以叫近畿圈。不過，講一個冷知識，日本是沒有首都的，現(xiàn)在都沒有任何官方文書明確標(biāo)明東京是首都。

因?yàn)?，在日本，天皇所在的城市就是首都?/span>

話說回來，大阪、大阪府和近畿圈，關(guān)系與東京23區(qū)、東京都和東京都市圈是類似的“套娃關(guān)系”。

而我們講大阪則主要是大阪市以及其中的24個區(qū)，米宅賣的房也就是這里邊的核心區(qū)。

不過，大阪市的分區(qū)比東京23區(qū)更小，最小的區(qū)甚至只有4.4平方公里。相比之下，北京最小的區(qū)是東城區(qū)，總面積41.84平方千米，是大阪的10倍！

所以，大阪市區(qū)與區(qū)之間的差別不會很大，而且資源還能共享。

綜上來看，我們也就不難理解——當(dāng)我們談?wù)撊毡具@兩大都市時，我們在談什么。

而這樣對比下來，你是否發(fā)現(xiàn)了日本的“洼地價值”？