容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積 （當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。）
建筑密度（building density）是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。計(jì)算公式：建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積
總建筑面積 是指你所建造的建筑面積總和，包括走廊和有頂?shù)氖彝饪臻g
建筑基底總面積 是指所有建筑底層面積總和，
建筑用地總面積 是指甲方給你的用地面積，是指用地紅線(xiàn)以?xún)?nèi)（不是建筑紅線(xiàn)），建筑退后紅線(xiàn)是要求你的建筑基礎(chǔ)部分不能超出它。
買(mǎi)房，是一個(gè)在容積率和地段、價(jià)格、房子類(lèi)型之間做取舍的過(guò)程。如今買(mǎi)房子，大家要仔細(xì)關(guān)注一個(gè)概念：容積率。這個(gè)概念直接關(guān)系到您所居住的房子是否真正的舒適？一般情況下容積率越小，生活空間越大，價(jià)格也就更貴一些。它的計(jì)算方法為容積率=總建筑面積÷總用地面積。這個(gè)數(shù)字不僅和舒適度密切相關(guān)，還是判斷房子性?xún)r(jià)比的重要指標(biāo)。
近幾年，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)用 “低密度”來(lái)混淆概念，誤導(dǎo)買(mǎi)房者以為“低密度”即“低容積率”。“低密度”說(shuō)的是建筑密度，指每一棟樓的底面積總和與小區(qū)總占地面積的比值。表面看，多層板樓社區(qū)的建筑密度要高于塔樓社區(qū)。板樓對(duì)樓間距有一定限制，小于塔樓的樓間距，同樣面積的小區(qū)蓋板樓的數(shù)量一定比塔樓的數(shù)量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰(shuí)的住戶(hù)更多自是不言而喻的。“低容積率”意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。
作為社區(qū)規(guī)劃中的一個(gè)重要指標(biāo)和參數(shù)，容積率一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線(xiàn)性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高；而相同容積率的兩個(gè)項(xiàng)目，建筑類(lèi)型可能相差很大。在容積率一定的條件下，開(kāi)發(fā)者與設(shè)計(jì)者完全可以通過(guò)產(chǎn)品類(lèi)型、建筑布局、園林規(guī)劃等諸多元素，打造產(chǎn)品的特色，同時(shí)創(chuàng)造地塊最佳的經(jīng)濟(jì)效益。一個(gè)能同時(shí)滿(mǎn)足購(gòu)房者對(duì)于居住舒適度的需求與發(fā)展商利潤(rùn)最大化需求的容積率，考驗(yàn)的是發(fā)展商的開(kāi)發(fā)水平、顧問(wèn)公司的策劃能力和對(duì)市場(chǎng)的把握能力以及設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)造力。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項(xiàng)目中幾乎達(dá)不到。買(mǎi)房，是一個(gè)在容積率和地段、價(jià)格、房子類(lèi)型之間做取舍的過(guò)程。 買(mǎi)房人似乎在一夜之間被喚醒了“容積率意識(shí)”。深圳萬(wàn)科、重慶龍湖的銷(xiāo)售人員發(fā)現(xiàn)，看房人進(jìn)了售樓處，第一個(gè)問(wèn)題是價(jià)錢(qián)，接下來(lái)十有八九問(wèn):這個(gè)盤(pán)容積率多少？大家都有了基本認(rèn)識(shí):容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高。
容積率與規(guī)劃布局 社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類(lèi)型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。
同樣容積率的項(xiàng)目，產(chǎn)品類(lèi)型的差異卻可以非常大。一般容積率為4的項(xiàng)目應(yīng)該是塔樓林立，空間局促。南城名盤(pán)朗琴園，容積率高達(dá)4，大量的東西向布局提升了板樓建筑形式的容積率。
這種高容積率的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項(xiàng)目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購(gòu)房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤(rùn)回報(bào)。在其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項(xiàng)目上，我們看到了類(lèi)似的規(guī)劃布局思路。
容積率與建筑密度
容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)有可能差別很大。
位于亦莊的瀛海名居項(xiàng)目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項(xiàng)目沒(méi)有強(qiáng)調(diào)私有花園、頂天立地等普通的低密度概念，而是把社區(qū)品位營(yíng)造的重點(diǎn)放在了園林與建筑造型上，力圖營(yíng)造全新的原汁原味的地中海風(fēng)格。 位于東南四環(huán)邊上的觀(guān)筑庭院項(xiàng)目，容積率與瀛海名居同為0.88，建筑類(lèi)型以TOWNHOUSE為主，較為常規(guī)的產(chǎn)品類(lèi)型使得其在地理位置上雖然比瀛海名居更優(yōu)越，但是價(jià)格卻比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一個(gè)例子是與瀛海名居近在咫尺的卡爾生活館，低密度部分為T(mén)OWNHOUSE，容積率為0.62，遠(yuǎn)比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑風(fēng)格上卻沒(méi)有瀛海名居更出彩，所以在單價(jià)上比瀛海名居還低了近20％。
建筑密度是一個(gè)常常被人忽視的問(wèn)題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。
容積率與產(chǎn)品類(lèi)型
對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)的建筑類(lèi)型，尤其當(dāng)社區(qū)的建筑類(lèi)型有明顯差異的時(shí)候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類(lèi)型之間，其容積率相差非常大。在實(shí)際操作過(guò)程中，這樣的項(xiàng)目往往可以利用項(xiàng)目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類(lèi)型，靈活地針對(duì)同一區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目做差異化的營(yíng)銷(xiāo)推廣。
北五環(huán)邊上新加坡凱德置地推出的上元項(xiàng)目，就是一個(gè)擁有兩種產(chǎn)品類(lèi)型的項(xiàng)目------- 它籍低密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類(lèi)電梯公寓提升項(xiàng)目檔次，與旁邊的塔樓項(xiàng)目——萬(wàn)科星園與傲城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連塔，則作為二期等待市場(chǎng)成熟、“奧運(yùn)因素”見(jiàn)效的時(shí)機(jī)推出并回收利潤(rùn)。這樣一來(lái)，雖然上元項(xiàng)目2.5的總?cè)莘e率，與一路相隔的萬(wàn)科星園完全相同，但因?yàn)楹笳叩慕ㄖ?lèi)型全部為高層塔樓，所以社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)與上元的差別一目了然。
另外一個(gè)比較典型的例子是順義的水木蘭亭項(xiàng)目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在當(dāng)時(shí)的順義別墅區(qū)中，此類(lèi)產(chǎn)品迎合了市場(chǎng)需求，并填補(bǔ)了低密度類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)中較為低端的市場(chǎng)空白，產(chǎn)品推出后的一路熱銷(xiāo)證明了市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設(shè)置，容積率高于2，市場(chǎng)定位著眼于區(qū)域未來(lái)的商業(yè)與商務(wù)氛圍。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地的價(jià)值潛力。
通過(guò)以上例子我們可以看出，容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型與舒適度，因此也就與項(xiàng)目的價(jià)格檔次沒(méi)有一個(gè)非常嚴(yán)密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過(guò)設(shè)計(jì)、建筑策劃，市場(chǎng)研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場(chǎng)，并使土地價(jià)值最大化。發(fā)展商的開(kāi)發(fā)水平、顧問(wèn)公司的策劃能力和對(duì)市場(chǎng)的把握能力、設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個(gè)對(duì)容積率的深度解析的過(guò)程中得到真正的體現(xiàn)。-----------------------------------------------------------------------------------------
所謂容積率，指項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總占地面積的比值，這個(gè)數(shù)字不僅和舒適度密切相關(guān)，還是判斷房子性?xún)r(jià)比的重要指標(biāo)。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)用“低密度”來(lái)混淆概念，誤導(dǎo)買(mǎi)房者以為“低密度”即“低容積率”。“低密度”說(shuō)的是建筑密度，指每一棟樓的底面積總和與小區(qū)總占地面積的比值。表面看，多層板樓社區(qū)的建筑密度要高于塔樓社區(qū)。板樓對(duì)樓間距有一定限制，小于塔樓的樓間距，同樣面積的小區(qū)蓋板樓的數(shù)量一定比塔樓的數(shù)量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰(shuí)的住戶(hù)更多自是不言而喻的。“低容積率”意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。“低容積率”的標(biāo)準(zhǔn)為，別墅、獨(dú)棟住宅不高于0.4，疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右，多層住宅在1.2～1.3，小高層要求在2.1以下，高層不超過(guò)3.5。
開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)候，地塊的容積率就已經(jīng)被政府部門(mén)確定好了，因此實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商對(duì)容積率沒(méi)有發(fā)言權(quán)，但他可以通過(guò)產(chǎn)品類(lèi)型、建筑布局、園林規(guī)劃，提高居住的舒適度。龍湖的設(shè)計(jì)師對(duì)記者說(shuō)，一定程度犧牲容積率，實(shí)則達(dá)到了雙贏(yíng)效果。以重慶為例，重慶整個(gè)城市鋪在兩江挾持的山地上，平地極少。重慶人自古以來(lái)生活環(huán)境惡劣，20多年來(lái)居住條件雖有所改善，但周?chē)鷧采母邩趋[次櫛比，仍然帶來(lái)巨大的壓抑感。一旦可以自由選擇住房，重慶人比其他城市的居民更注重生存環(huán)境和居住的舒適度。龍湖做的房子有時(shí)容積率會(huì)比政府規(guī)劃的低，加大園林綠地占有率，做出了口碑。北京天恒地產(chǎn)在懷柔紅螺山腳下開(kāi)發(fā)的別墅山項(xiàng)目，一期規(guī)劃240套，后縮減為現(xiàn)在的200套，以減少對(duì)山體的破壞，結(jié)果由于保留了坡地風(fēng)貌，成為北京少有的坡地別墅園區(qū)。
“低容積率”是相對(duì)的，由于受土地成本限制，并不是所有項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)理想的“低容積率”。在重慶，頂級(jí)別墅的容積率也有0.5～0.6，通過(guò)規(guī)劃，每戶(hù)可享綠地近一畝，也達(dá)到了理想狀態(tài)。就北京的現(xiàn)狀而言，中產(chǎn)階級(jí)所能購(gòu)買(mǎi)的普通住宅“低容積率”的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)2，業(yè)內(nèi)認(rèn)為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項(xiàng)目中幾乎達(dá)不到。買(mǎi)房，是一個(gè)在容積率和地段、價(jià)格、房子類(lèi)型之間做取舍的過(guò)程。
人所皆知，別墅或獨(dú)棟住宅是滿(mǎn)足低容積率要求的首選。容積率影響到別墅業(yè)主私家庭院的大小、綠地面積的多寡、環(huán)境是否幽靜、戶(hù)型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會(huì)使得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本相對(duì)升高。深圳的別墅項(xiàng)目曦城容積率只有0.34，按規(guī)劃，曦城未來(lái)將居住約2000余戶(hù)、近1萬(wàn)人。設(shè)計(jì)師把住宅和商業(yè)區(qū)集中在一片區(qū)域，使業(yè)主日常生活處在一個(gè)相對(duì)緊湊的圈內(nèi);其余土地保留森林原貌，建設(shè)成郊野公園，解決了“沒(méi)人氣”問(wèn)題。人氣高，總戶(hù)數(shù)過(guò)多不僅會(huì)抬高別墅的容積率，還意味著人員太雜，業(yè)主們所追求的物以類(lèi)聚、人以群分不可能實(shí)現(xiàn)。一個(gè)優(yōu)秀的別墅小區(qū)，最佳戶(hù)數(shù)應(yīng)在300戶(hù)左右。
容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線(xiàn)性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個(gè)小區(qū)，由于種種因素的影響導(dǎo)致了舒適度相差甚遠(yuǎn)。
首先，不能忽視社區(qū)規(guī)模
容積率、舒適度、社區(qū)規(guī)模并非如通常想象那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實(shí)際情況往往相反。規(guī)模小的社區(qū)，尤其樓棟數(shù)量少的，因?yàn)榛静挥每紤]社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，實(shí)際上減小了較大社區(qū)中普遍存在的用地面積的消耗。小社區(qū)的容積率雖然會(huì)高一點(diǎn)，但用地規(guī)模有差別，使得小規(guī)模項(xiàng)目中的樓房往往層數(shù)較少，舒適度反而高。
其次，在相同容積率前提下，社區(qū)內(nèi)的樓群如何布局，也直接影響到容積率
比如成都的晶藍(lán)半島項(xiàng)目，容積率為3.1，并不低。園區(qū)中有大比例的高層板樓，開(kāi)闊的樓間距，還罕見(jiàn)地造出一座40畝的庭園。在這里，圍合式布局起了關(guān)鍵作用。晶藍(lán)半島做的是日本風(fēng)格的圍合庭院:三棟高層板式住宅圍合成三合院，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林。三合院的排列，面對(duì)面的兩棟樓相距100米，對(duì)面住戶(hù)是看不到你在家的活動(dòng)的。因?yàn)橛辛俗銐虻木嚯x，每戶(hù)人家對(duì)景觀(guān)和陽(yáng)光的收納也得到很好的效果，化解了高容積率建筑布局的緊張局促。
容積率只是個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，它要靠建筑來(lái)體現(xiàn)，在高容積率的規(guī)劃無(wú)法變更的情況下，人性化的建筑類(lèi)型會(huì)提高舒適度。重慶的水晶酈城項(xiàng)目容積率為2，雖是高層卻不見(jiàn)水泥森林的局促，相反綠化面積很高，園林開(kāi)闊不顯得人多。水晶酈城將建筑呈點(diǎn)狀分布排列，營(yíng)造出開(kāi)放的空間關(guān)系;點(diǎn)狀分布使得建筑物之間能夠錯(cuò)開(kāi)，彼此遮擋較少，采光、通風(fēng)好，戶(hù)型成為斜角，避免了鄰居之間的對(duì)視。水晶酈城的開(kāi)發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)在做高容積率項(xiàng)目時(shí)走“高層低密度”路線(xiàn)，盡量降低建筑密度，為綠化、園林留出更多的土地，盡量保留地塊原始的山、湖等地貌、生態(tài)，大量空出綠地，以緩解高層住宅帶來(lái)的壓抑感。
普通人很難判定一個(gè)小區(qū)的建筑類(lèi)型是否與容積率般配，其實(shí)從當(dāng)?shù)氐娜照臻g距可以有個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)判。比如北京，日照間距的標(biāo)準(zhǔn)，板樓為1.6～1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)，塔樓為1H，那么2.5左右容積率的小區(qū)能包含多層、小高層、高層，1.5容積率可以是多層+小高層的組合，容積率為1可以有聯(lián)排、多層、小高層。一般在北方，容積率在1.8左右時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就會(huì)做出多層+小高層+高層的組合了。如果容積率達(dá)到了2.8，可能出現(xiàn)33層左右的超高層。但住宅高度超過(guò)100米，人的心理就會(huì)受到影響，即便容積率不高舒適度也打了折扣。
在考慮高層住宅的容積率時(shí)，不能忽視相匹配的電梯運(yùn)力，它關(guān)系到你會(huì)不會(huì)在高峰期一等電梯就是20分鐘。根據(jù)北京市規(guī)定，6層以上的建筑要設(shè)電梯，電梯的數(shù)量要與住戶(hù)的數(shù)量相匹配。每80戶(hù)設(shè)一部運(yùn)量在750公斤以上的電梯;超過(guò)80戶(hù)要設(shè)兩部電梯，一部運(yùn)量為1000公斤，另一部不低于400公斤;120戶(hù)以上，或樓高超過(guò)100米，則要設(shè)置三部電梯;樓高超過(guò)9層的，必須配消防電梯。電梯的速度也有高低之分，按規(guī)定普通電梯速度為1米/秒;如果速度為1.5米/秒，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商選用的電梯質(zhì)量不錯(cuò)。
小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率。一些項(xiàng)目表面上容積率不高，但其周?chē)际歉邩谴髲B，整體小區(qū)像一個(gè)“盆地”，整個(gè)區(qū)域的容積率明顯是偏高的。如果一個(gè)容積率并不算低的小區(qū)，周邊都是綠地，整個(gè)區(qū)域的容積率反而得到了很好的保證。比如成都的翠微清波小區(qū)，容積率是3.1，表面上比較高，但由于翠微清波小區(qū)緊鄰清水河，周?chē)€有綠化隔離帶，住進(jìn)來(lái)后自然會(huì)產(chǎn)生較高的舒適度。
（1）住宅的開(kāi)間
住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米。
?。?）住宅的進(jìn)深
住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。
?。?）住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2．6米、2．7米、2．8米。
（4）住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：
凈高＝層高－樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
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