2005年，胡某丈夫購買了某經濟特區(qū)一高檔住宅小區(qū)第三層樓房，建筑面積172平方米。2007年3月，小區(qū)開發(fā)企業(yè)與具有甲級物業(yè)管理資質的物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，其中約定：“物業(yè)公司僅是配合協(xié)助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保險保管義務”。物業(yè)公司按照《某市物業(yè)管理服務收費指導》規(guī)定，參考高檔公寓收費指導標準，每建筑平方米每月收取1元。
北京德亮物業(yè)糾紛律師
物業(yè)公司對小區(qū)內房屋及配套公用設施、公共場所進行維護，對綠化、衛(wèi)生、環(huán)境等進行整理，給小區(qū)居民提供了良好的居住環(huán)境。小區(qū)業(yè)主從未與物業(yè)公司簽訂過物業(yè)服務合同，但業(yè)主們均按物業(yè)公司制定的收費標準，按期足額繳納物業(yè)管理費。
2008年3月30日，黃某、馮某偷偷潛入到胡某等居住的樓棟第一層房屋，伺機作案。該房屋業(yè)主在購買后一直未辦理入住手續(xù)，鑰匙由物業(yè)公司代為保管。在黃某、馮某蹲守次日，物業(yè)公司巡邏人員發(fā)現了這兩名陌生人，但未上前盤問。此后，黃某、馮某多次出入，未引起物業(yè)公司工作人員的重視。同年4月4日深夜，胡某丈夫外出回家，剛走進樓棟，就被黃某、馮某拖進一層房屋。二人搶走了胡某丈夫包中1.1萬元現金并將其殺害。
案件迅速偵破，黃某、馮某于2010年12月判處死刑并向被害人家屬返還1.1萬元。
2011年4月，胡某等訴稱：物業(yè)公司擁有甲級物業(yè)管理資質，收取高昂的物業(yè)管理費，卻未盡到謹慎的管理義務。物業(yè)公司工作人員因疏忽過失，明明發(fā)現陌生人卻未進行盤問，導致黃某、馮某在物業(yè)公司托管鑰匙的房屋內蹲守達4天之久，直至找到合適的作案機會。胡某丈夫遇害與物業(yè)公司的管理過失存在直接關系。請求法院判令物業(yè)公司承擔胡某丈夫的喪葬費20萬元、胡某等差旅費及教育損失費4萬元、精神損失費（4人）40萬元、胡某丈夫工資和崗位股金收入損失42萬元。
物業(yè)公司辯稱：物業(yè)服務內容不包括對住戶的人身安全負絕對的保護義務，請求法院駁回胡某等的訴訟請求。
審理認為：對于違約之訴，本案發(fā)生在某經濟特區(qū)，依法應適用《某經濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則?！段飿I(yè)管理合同》約定了物業(yè)公司不承擔住戶人身、財產保險保管義務，某經濟特區(qū)規(guī)定物業(yè)管理費不包括住戶的人身保險、財產保管、保險費。因此物業(yè)公司對對小區(qū)的合同義務并不包含人身、財產方面的保險義務，不能將其視為附隨義務，否則，違背了地方規(guī)定的立法精神，違背了合同性質、交易習慣，且該附隨義務比合同主義務還大，喪失了合同的誠信等價原則，胡某丈夫的遇害是犯罪行為所致，刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預測性、隱藏性、目的性，與物業(yè)公司違約與否不存在客觀的必然因果關系。物業(yè)公司對損害結果的發(fā)生沒有主觀故意或過失，既不構成侵權，也不應對不存在的義務承擔違約責任。
一、物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務
《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，其雇請的保安人員應維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，依法履行相應職責。同法第36條第2款從反面規(guī)定，若物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。該條款從正面解讀，即物業(yè)服務企業(yè)負有全面、適當履行物業(yè)服務合同，保障業(yè)主人身、財產安全的義務。在《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條規(guī)定的物業(yè)服務成本或支出中，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用是單獨列出的一筆。由上觀之，維護小區(qū)公共秩序乃是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務，即便物業(yè)服務合同約定的不夠詳細，甚至根本未有約定，為住戶提供一個相對安全、舒適的環(huán)境，物業(yè)服務企業(yè)也責無旁貸，這與物業(yè)服務合同的性質和目的完全一致.實踐中，各物業(yè)服務企業(yè)均配備專職保安人員，或從專業(yè)公司雇用保安，制定實施交接班、巡邏、報告、報案等制度，盡可能保護物業(yè)管理區(qū)域內住戶的人身、財產安全。
二、物業(yè)服務企業(yè)履約過失與違法犯罪行為的因果關系
因果關系按照原因力的不同分為兩種理論：一是必然因果關系說，主張當違法違約行為必然引起損害結果發(fā)生，兩者具有內在的、合乎規(guī)律的引起與被引起的關系時，存在因果關系；二是相當因果關系說，主張當違法違約行為極大地增加損害結果發(fā)生的可能性，而成其為必要條件時，存在因果關系。必然性與偶然性常常相互交織，二者對立統(tǒng)一，前者基于事物的發(fā)展的內在根據，后者取決于事物發(fā)展的外部條件，偶然性是必然性的特殊表現，必然性寓于偶然性之中。
適用到本案，胡某等因胡某丈夫意外遇害蒙受損失，直接原因在于隱蔽而突發(fā)的犯罪行為，但毫無疑問，物業(yè)公司作為擁有甲級物業(yè)管理資質的企業(yè)，為盡到善良管理人應盡的義務，對多次出入的陌生人疏于過問，致使其能在高檔住宅小區(qū)內蹲守達4天之久并成功做案，故物業(yè)公司的履約過失為犯罪行為創(chuàng)造了外部條件，是胡某丈夫遇害的原因之一。盡管罪責自負，胡某等可向黃某、馮某提起刑事附帶民事訴訟，但物業(yè)公司應為其違約行為承擔相應責任。適用《合同法》第113條的規(guī)定，將該責任酌定為10萬元，屬于自由裁量，并無不當，不能簡單的采用必然因果關系理論，認為物業(yè)公司違約與否同犯罪行為不存在必然因果關系，故物業(yè)公司不承擔責任，顯得過于機械。倘若本案一種情形，物業(yè)公司工作人員上前盤問，并將犯罪嫌疑人趕出小區(qū)，盡到了合理的謹慎注意義務，但犯罪嫌疑人謀財之心已決，深夜跟蹤胡某丈夫，逃過巡查越入小區(qū)，實施作案，則物業(yè)公司免責。
綜上，物業(yè)服務企業(yè)負有維護小區(qū)公共秩序的法定義務，具體內容可由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)進一步約定；相對于公安機關預防、打擊違法犯罪的職責，物業(yè)服務企業(yè)的安保義務具有輔助性與有限性；物業(yè)服務企業(yè)未能履行安保義務，致業(yè)主人身、財產受到損害的，應承擔其應當預見到的相應損害賠償責任。
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