來源：地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
曾記得否：2年多前，萬科郁亮曾說“白銀時(shí)代”，融創(chuàng)孫宏斌卻怒懟一番，說“這太扯了”，現(xiàn)在是“鉆石時(shí)代”！
樓市史上，曾兩次激烈交鋒的這對(duì)“冤家”，如今該到印證各自觀點(diǎn)正確與否的重要時(shí)刻。
喊著“活下去”的萬科，2019年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)居然首次跑輸大盤，曾堅(jiān)定支持它的股民們也“用腳投票”，股價(jià)一度創(chuàng)下近1年來新低。
3月27日，融創(chuàng)中國披露2019年業(yè)績(jī)公告：營(yíng)業(yè)收入近1700億元，同比增長(zhǎng)35.7%，凈利創(chuàng)歷史新高至260億元，同比大增57.1%，其他核心指標(biāo)也非常搶眼。
人們不禁要問：從“并購狂”到“吸金王”，堅(jiān)守“鉆石時(shí)代”的融創(chuàng)究竟做對(duì)了什么？
NO. 1｜壹
深耕顯效：市占率十強(qiáng)城市增至43個(gè)
近幾年，樓市加速結(jié)構(gòu)性分化，房企陣營(yíng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。2019年，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元，超額完成年度目標(biāo)，行業(yè)排名穩(wěn)居前四。
從克而瑞榜單看，融創(chuàng)全口徑及權(quán)益口徑銷售額均排全國房企銷售榜第4名，其中權(quán)益金額比2018年上升1個(gè)名次。融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示，2020年還會(huì)保持在第4名。
讓外界吃驚的是， 從區(qū)域布局看融創(chuàng)，居然在43個(gè)城市的銷售金額排名進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十，較2018年增加6個(gè)城市。其中，有3個(gè)城市的銷售金額超300億元，17個(gè)城市銷售金額超100億元。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，重慶主城為融創(chuàng)去年貢獻(xiàn)銷售額315億元，多年蟬聯(lián)當(dāng)?shù)劁N冠；融創(chuàng)上海銷售金額285.89億元，排名僅次于銷冠萬科；在杭州銷售額189.35億元，排第4名。
從高能級(jí)城市的銷售貢獻(xiàn)看，融創(chuàng)的區(qū)域布局策略自有先見之明。2016年前后，融創(chuàng)趁那波樓市大漲機(jī)會(huì)迅速從五大戰(zhàn)略城市深耕擴(kuò)展成為七大區(qū)域深耕。
融創(chuàng)這七大區(qū)域，包括北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域，東南區(qū)域和華南區(qū)域，每個(gè)區(qū)域都有深耕的一個(gè)或幾個(gè)核心城市，不斷往外擴(kuò)展能級(jí)，對(duì)應(yīng)全國核心城市群、都市圈。
值得注意的是，融創(chuàng)的區(qū)域深耕近年來更多選擇了收并購，如2017、2018年收并購面積占新增土儲(chǔ)的比例分別為87%、53%，拉低了拿地成本，加上品牌溢價(jià)，近3年銷售均價(jià)處于個(gè)中等偏上水準(zhǔn)，收益頗豐。
結(jié)果是，融創(chuàng)呈現(xiàn)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，去年?duì)I業(yè)收入1693.2億元，同比增加35.7%，毛利414.1億元，同比增幅33%，歸屬股東凈利260.3億元，創(chuàng)歷史新高，同比增加57.1%，凈資產(chǎn)收益率較上年提升4.3個(gè)百分點(diǎn)至37.2%的高分位。
截至去年底，融創(chuàng)總土儲(chǔ)約2.34億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.50億平方米，土儲(chǔ)貨值預(yù)計(jì)約3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市。具體來看，一線城市貨值3769億元，二線城市占21383億元，強(qiáng)三線城市占5597億元。
注意！2020年，融創(chuàng)中國的總可售資源近8200億元。孫宏斌在業(yè)績(jī)推介會(huì)上說，今年銷售額超過6000億元是肯定的，但現(xiàn)在要以管理利潤(rùn)為核心，以安全、發(fā)展穩(wěn)健為底線。
就龍頭房企來看，對(duì)比土儲(chǔ)規(guī)模、總貨值、一二線占比及地價(jià)4個(gè)核心維度，發(fā)現(xiàn)融創(chuàng)的競(jìng)爭(zhēng)力都非常強(qiáng)。
NO. 2｜貳
收入新引擎：服務(wù)和文旅增幅顯著
2019年，融創(chuàng)服務(wù)得益于客戶高滿意度實(shí)現(xiàn)收入繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)，物業(yè)在管面積+合計(jì)儲(chǔ)備面積逾3.5億平米。
若考慮到融創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)現(xiàn)有儲(chǔ)備面積1.44億平方米，合約待轉(zhuǎn)化及外拓鎖定面積2.11億平方米，融創(chuàng)服務(wù)未來物業(yè)管理規(guī)模將高增長(zhǎng)。
融創(chuàng)文旅持續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略，去年收入大幅提升41%至28.5億元，通過環(huán)融資產(chǎn)包的收購高起點(diǎn)切入會(huì)議會(huì)展行業(yè)，成為中國最大的會(huì)議會(huì)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理商。
此外，融創(chuàng)去年攜手清華大學(xué)在青島展開深度合作，進(jìn)一步提升和豐富了在醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)的布局。
從業(yè)務(wù)拓展看，融創(chuàng)意在努力將新業(yè)務(wù)培育成為未來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，加強(qiáng)發(fā)揮與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，更好地支持主業(yè)發(fā)展。
NO. 3｜叁
負(fù)債率3連降，現(xiàn)金短債比1.78倍
截至2019年末，融創(chuàng)總資產(chǎn)達(dá)到9606.5億元，比2018年末增加2440億元，凈資產(chǎn)連續(xù)三年大幅增長(zhǎng)，達(dá)到1141億元。
今年1月份，融創(chuàng)以42.8港元/股配售1.87億股，凈募資80億港元，通過配股增厚股東權(quán)益，優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)。
就資產(chǎn)負(fù)債率來說，融創(chuàng)已實(shí)現(xiàn)連續(xù)3年穩(wěn)步下降。關(guān)鍵的是，融創(chuàng)的手頭現(xiàn)金還非常充裕，足以應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性。
截至去年底，融創(chuàng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)到1257.3億元，扣除限制性資金后比2018年末還多18億元，對(duì)短期負(fù)債的覆蓋率達(dá)到1.78倍。
我們分析融創(chuàng)現(xiàn)金流發(fā)現(xiàn)，2019年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額272.5億元，融創(chuàng)中國明確表示，2020年將將繼續(xù)堅(jiān)決銷售，釋放經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，審慎拿地投資等。
NO. 4｜肆
資本界、消費(fèi)者乃至社會(huì)高度認(rèn)可
2019年，標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)紛紛再次上調(diào)融創(chuàng)中國的資信評(píng)級(jí)，充分彰顯了市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)穩(wěn)健發(fā)展的巨大信心。
前不久，華創(chuàng)證券發(fā)布研報(bào)分析說，“我們繼續(xù)看好融創(chuàng)銷售和業(yè)績(jī)的持續(xù)雙雙高增，維持目標(biāo)價(jià)60港元，重申‘強(qiáng)推’評(píng)級(jí)”。
除了資本界頗為看好外，融創(chuàng)以高品質(zhì)產(chǎn)品名列克而瑞“2019年中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100”榜首，得益于成功打造多條具備行業(yè)影響力的產(chǎn)品線，如壹號(hào)院系、中式產(chǎn)品譜系、府系等，還構(gòu)建了業(yè)內(nèi)首屈一指的中式產(chǎn)品體系。
注意！融創(chuàng)強(qiáng)化產(chǎn)品的“健康”性能，以領(lǐng)先技術(shù)和精細(xì)化設(shè)計(jì)持續(xù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，并針對(duì)客戶需求，提升客戶使用功能和精研工藝，更加注重功能屬性。
近些年，融創(chuàng)與阿里、華為深度合作，引領(lǐng)行業(yè)探索“歸心5G”未來社區(qū)智慧社區(qū)，融創(chuàng)服務(wù)榮獲“2019中國物業(yè)品質(zhì)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)”前三，物業(yè)滿意度90分，成為行業(yè)標(biāo)桿。
為抗擊武漢疫情，融創(chuàng)率先向當(dāng)?shù)乜偩杩?.1億元，旗下融創(chuàng)文旅免除1500余家商戶36天租金，開啟“抗疫白衣天使”子女專項(xiàng)招聘計(jì)劃，對(duì)全國援鄂醫(yī)護(hù)人員開展購房?jī)?yōu)惠及文旅免票優(yōu)惠等一系列醫(yī)護(hù)人員關(guān)愛行動(dòng)。
融創(chuàng)服務(wù)旗下3萬名員工構(gòu)建“三防體系”，為超百萬業(yè)主建立堅(jiān)實(shí)的“安全防線”，“人才共享”計(jì)劃提供超過1300個(gè)工作機(jī)會(huì)給受疫情影響的人群。
編輯：密探君
文章來源：地產(chǎn)密探
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