8月下旬，各大上市房企發(fā)布中報(bào)集中爆發(fā)。
就在昨天，我比較關(guān)注的融創(chuàng)也發(fā)布了2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。
咱們先看看孫老板是如何看待這半年的成績(jī)的：“今年是我們最從容的一年，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷一直是對(duì)的。”
他為何這么說？咱們從中報(bào)數(shù)據(jù)來一探究竟：
新增融資成本下降1.9個(gè)百分點(diǎn)、凈負(fù)債率下降23%、現(xiàn)金充裕、拿優(yōu)質(zhì)地。
孫老板在年初說的目標(biāo)，如今都一一實(shí)現(xiàn)了。
其中，最亮眼的莫過于凈負(fù)債率大幅下降，這個(gè)數(shù)字著實(shí)給力。
自融創(chuàng)突破5500億關(guān)卡后，“快”早已不是它的終極目標(biāo)，利潤(rùn)才是。
而在上半年市場(chǎng)收窄的背景下，融創(chuàng)發(fā)揮還算穩(wěn)定，營(yíng)收、利潤(rùn)、土儲(chǔ)等各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健。2020年下半場(chǎng)，融創(chuàng)又將走向何方？
01
凈負(fù)債率下降23%
2020年1-6月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1952.7億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入773.4億元，同比增長(zhǎng)0.7%。
這其中，物業(yè)銷售收入730.7億元，較2019年同期734.2億元基本持平。
究其原因，主要是交付的物業(yè)平均銷售單價(jià)較去年同期有所上升。
當(dāng)然，疫情對(duì)部分已售物業(yè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度產(chǎn)生了一定影響，使得交付面積同比有所減少。
疫情使房地產(chǎn)行業(yè)遭受了巨大影響，融創(chuàng)能做到持平已屬不易。
而在利潤(rùn)方面，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)130.4億元，同比增長(zhǎng)3%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億元，同比增長(zhǎng)約6.5%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)率14.2%，同比增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。
利潤(rùn)指標(biāo)小幅上升，說明年初的戰(zhàn)略有了一定成效。
除此之外，值得一提的是，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅下降23個(gè)百分點(diǎn)，這是報(bào)告中最亮眼的成績(jī)。
2020上半年，融創(chuàng)所有者權(quán)益1339億元，較去年末的1141億增長(zhǎng)17.4%。并且，公司擁有人應(yīng)占權(quán)益970億元，較去年末的831億元提升16.7%。
凈資產(chǎn)快速提升，有息負(fù)債總額穩(wěn)步下降，凈負(fù)債率自然會(huì)下降。
負(fù)債率的下降，也給融創(chuàng)更多的發(fā)展現(xiàn)金流，截止6月底，公司賬面現(xiàn)金達(dá)1208.6億元。
其中，非受限制現(xiàn)金也就是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，由2019年底的779.4億元增加至今年6月底的852.3億元。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流224.4億、投資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流出凈額104.1億、融資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流出凈額48.2億。
由此可見，資金充裕，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。這樣來看，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是絕對(duì)事件了。
02
融資成本下降
如今，頭部房企不再唯規(guī)模論，而是追求規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。
作為行業(yè)的第五大巨頭，融創(chuàng)也同樣如此。
這個(gè)趨勢(shì)，早在去年的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上就體現(xiàn)得非常明顯了。
孫宏斌曾在去年業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示要將降融資成本、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、謹(jǐn)慎拿地作為今年的工作重點(diǎn)。
去年底喊的口號(hào)，如今怎么樣了？
半年時(shí)間過去了，且來看看成果：
1、從融資成本看
2020上半年，融創(chuàng)新增融資成本下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)秀。
它是怎么做的呢？
報(bào)告顯示，除了提升銀行類融資占比、提前償還高成本信托，融創(chuàng)還把握住了公開市場(chǎng)債券融資機(jī)會(huì)。
上半年在境內(nèi)發(fā)行了2+2年期債券，利率僅4.78%。跟去年相比，債券二級(jí)市場(chǎng)收益利率下降約2%。不僅如此，境外債券市場(chǎng)發(fā)債期限還得到了延長(zhǎng)，利率整體下降約1.5%。
現(xiàn)在看來，融創(chuàng)的這一舉措絕對(duì)稱得上是最正確的戰(zhàn)略之一。
為什么這么說呢？這是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)有傳言稱，相關(guān)監(jiān)管部門將設(shè)置“三道紅線”來控住房企有息債務(wù)增長(zhǎng)。
真假還不得而知，不過不論是否發(fā)布，對(duì)融創(chuàng)影響不會(huì)很大，畢竟，從去年開始，融創(chuàng)就開始主動(dòng)控制杠桿水平、降低融資成本，與政策保持一致。
2、從土儲(chǔ)看
兵馬未動(dòng)，糧草先行，土儲(chǔ)是房企決勝法寶。
但什么時(shí)候該拿地，什么時(shí)候要少拿地，這就看一家企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的判斷是否準(zhǔn)確了。
而融創(chuàng)在這方面就做的很好，在過去10年也得到了驗(yàn)證。
2010年-2020年6月底，土地儲(chǔ)備貨值從876億元到3萬億元，增長(zhǎng)33倍。
這也是其在行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2020年1-6月，上半年土地市場(chǎng)火熱，但融創(chuàng)卻很冷靜，其嚴(yán)控拿地節(jié)奏，選擇優(yōu)質(zhì)土地，也是兌現(xiàn)了年初公司嚴(yán)控拿地的發(fā)展戰(zhàn)略。
截止6月底，融創(chuàng)擁有土儲(chǔ)總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，80%的土地位于高能級(jí)的一二線城市，下半年6213億的可售貨值，足夠支撐企業(yè)未來發(fā)展需求。
報(bào)告顯示，融創(chuàng)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)基本完成了一二線及強(qiáng)三線城市等的全國(guó)化布局。
集團(tuán)有7大區(qū)域：分別是北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、華中區(qū)域及華南區(qū)域。
大量土儲(chǔ)按城市分布來看，重慶以1282.4萬平方米位居第一，其次是青島、武漢等，未來這些城市也將成為融創(chuàng)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的主力城市。
03
2020下半場(chǎng)走向何方？
2020年是融創(chuàng)上市十周年。
財(cái)報(bào)中，融創(chuàng)用一系列的數(shù)字羅列了這十年的發(fā)展歷程：
合同銷售額從71億至5562億，增長(zhǎng)77倍；營(yíng)業(yè)收入從82億至2937億元，增長(zhǎng)35倍；核心凈利潤(rùn)從15億元到271億元，增長(zhǎng)17倍；
“今年是我們上市10周年，我們對(duì)自己的成績(jī)還是特別滿意的”，孫宏斌提到。
對(duì)于今后的發(fā)展方向，財(cái)報(bào)也給了答案：將延續(xù)上半年的管理方式，將謹(jǐn)慎拿地、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力為作為下半年發(fā)力點(diǎn)，進(jìn)一步增厚企業(yè)安全墊。
除此之外，上半年做得還不錯(cuò)的有物管和文旅兩個(gè)方面。
首先，融創(chuàng)服務(wù)完成了對(duì)開元物業(yè)的收購(gòu)和成都環(huán)球世紀(jì)的整合，構(gòu)建了子品牌，加速集團(tuán)構(gòu)建頭部?jī)?yōu)勢(shì)。
8月6日，融創(chuàng)的物業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)在港上市，這是其首次計(jì)劃分拆非地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊上市。
融創(chuàng)服務(wù)的潛力如何呢？咱們從過去的數(shù)據(jù)中可以窺見一番：
2019年，融創(chuàng)服務(wù)的整體增長(zhǎng)率為104.5%，排名第一。截止2020年5月底，在管建筑面積1.01億平方米，2017年底至2020年5月底的年復(fù)合增長(zhǎng)率為95.2%。
不愧是融創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)數(shù)據(jù)就像融創(chuàng)一樣優(yōu)秀。
不僅如此，融創(chuàng)服務(wù)在眾多重點(diǎn)一二線城市都有布局，且是大量高品質(zhì)項(xiàng)目。
再加上母公司融創(chuàng)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以及合作資源的支持，融創(chuàng)服務(wù)未來的發(fā)展相當(dāng)巨大。
一句話來總結(jié)，就是規(guī)模大，跑得快，后勁足。
其次，在文旅方面，融創(chuàng)在2019年以來就有了部署，其品牌影響力不斷擴(kuò)大。
疫情期間，融創(chuàng)文旅通過優(yōu)化租約結(jié)構(gòu)、升級(jí)招商品牌、創(chuàng)新營(yíng)銷模式、線上營(yíng)銷渠道發(fā)力及調(diào)整酒店群經(jīng)營(yíng)模式等方式提升收入。
另一方面，通過組建滑雪俱樂部、升級(jí)夜游產(chǎn)品、推出酒景產(chǎn)品等方式，不斷在產(chǎn)品上下功夫，打磨內(nèi)功，從而緩解疫情帶來的影響。
反應(yīng)及時(shí)，方式適配，自然成效也不錯(cuò)。4月之后的單月收入、客流量、酒店入住率等逐月上升。
這里還有一個(gè)數(shù)據(jù)，截至8月25日，融創(chuàng)文旅當(dāng)月收入已達(dá)5億元，樂園客流量達(dá)243萬人，商業(yè)客流量達(dá)1021萬人，基本恢復(fù)至疫情前水平。
這樣看來，2020下半場(chǎng)，文旅將為集團(tuán)收入貢獻(xiàn)不少。
隨著融創(chuàng)在多個(gè)文旅、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)呈現(xiàn)，以雪世界、茂、酒店、主題樂園、影都及會(huì)議會(huì)展為核心的產(chǎn)業(yè)群在全國(guó)建立，發(fā)展不容小覷，咱們也拭目以待。
結(jié) 語
當(dāng)企業(yè)有一定規(guī)模之后，開始向產(chǎn)品和利潤(rùn)靠近。
孫宏斌認(rèn)為，融創(chuàng)上半年抓住了市場(chǎng)的窗口，不斷降低負(fù)債，調(diào)整了融資結(jié)構(gòu)和融資成本。
基于此，他對(duì)公司轉(zhuǎn)向更有質(zhì)量的增長(zhǎng)表示滿意。
同時(shí)，這場(chǎng)疫情也給了行業(yè)新的思考：現(xiàn)金為王、手有余糧，才是房企的真正免疫力。
從年報(bào)中可以窺見，融創(chuàng)成績(jī)單穩(wěn)健。巨大挑戰(zhàn)面前，成績(jī)尚且如此，下半年的融創(chuàng)更值得市場(chǎng)期待。
本文作者：任知了
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