前言：作者是北京地產(chǎn)資深老兵，操盤北京及環(huán)京等眾多項(xiàng)目，創(chuàng)過(guò)業(yè)溫飽不缺，不靠賣文字賺錢，為人低調(diào)很少于身邊朋友談?wù)摴ぷ骱凸膭?dòng)買房，但于2015年底多次在朋友圈和私下場(chǎng)合發(fā)布今年環(huán)京七環(huán)房?jī)r(jià)走勢(shì)并短期翻倍判斷，并給出針對(duì)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的橫向比較最佳投資區(qū)域，自己購(gòu)買及帶領(lǐng)身邊朋友投資并均已實(shí)現(xiàn)翻倍或接近翻倍收益。一家之言，僅供學(xué)習(xí)參考，如覺(jué)得好可以轉(zhuǎn)發(fā)給更多的朋友！
來(lái)源：北京地產(chǎn)老兵授權(quán)轉(zhuǎn)載
【先說(shuō)幾個(gè)觀點(diǎn)】
1、中國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展整十年，城市化率不完全統(tǒng)計(jì)從30%多到現(xiàn)在45%，北京稍微好點(diǎn)在52%，而歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程多在75%，所以不用擔(dān)心中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，飛速發(fā)展才提升10個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)還有20年的上漲周期。但是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)兩級(jí)分化，不會(huì)再出現(xiàn)普漲。超大型一線城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，三四線及部分不發(fā)達(dá)的二線城市未來(lái)房?jī)r(jià)持平或下降且很難出手轉(zhuǎn)賣，很多幾年前在老家三四線置業(yè)的朋友深有體會(huì)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)一分沒(méi)漲，有些還降了。核心原因是中國(guó)國(guó)情下公共資源的分配不均體制很難打破且越來(lái)越集中，且隨著互聯(lián)網(wǎng)和高鐵的快速普及，人口遷徙呈加速狀態(tài)，會(huì)向大城市繼續(xù)涌入，三四線城市人口凈流出，所以買房一定要圍繞一二線城市（環(huán)京也屬于一線城市，一線城市人群購(gòu)買）。
2、另外，北京未來(lái)四大趨勢(shì)——豪宅化、稀少化、郊區(qū)化、二手房化。目前六環(huán)房?jī)r(jià)均價(jià)4萬(wàn)，并且去年底新拍賣的”平民地王“多集中于六環(huán)附近，樓面價(jià)也在3.5-4萬(wàn)每平，一般10個(gè)月至1年周期即今年下半年將入市形成銷售狀態(tài)對(duì)外公布報(bào)價(jià)，將助推六環(huán)房?jī)r(jià)6-7萬(wàn)成常態(tài)。（不能在樓面價(jià)基礎(chǔ)上單純加造價(jià)成本，重資產(chǎn)行業(yè)必須考慮財(cái)務(wù)成本和開發(fā)商機(jī)會(huì)成本，還有政府稅收也是很大一塊成本。開發(fā)商拿地政府要求2個(gè)月內(nèi)付清全款，融資成本多在10-15%個(gè)點(diǎn)。東五環(huán)東壩區(qū)域2013年接連拍出樓面價(jià)3萬(wàn)+，新房售價(jià)最少5萬(wàn)+，從而掀開北京五環(huán)新房豪宅化序幕，目前已延續(xù)到六環(huán)，相信現(xiàn)在全北京3000萬(wàn)人口沒(méi)有一個(gè)敢再看不起六環(huán)了吧，這就是城市化進(jìn)程的趨勢(shì)），根據(jù)房?jī)r(jià)2:1關(guān)系，七環(huán)未來(lái)房?jī)r(jià)2萬(wàn)成常態(tài)。所謂2:1關(guān)系，是根據(jù)距離和價(jià)格關(guān)系在大量人口中長(zhǎng)期演變發(fā)展形成的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系，按經(jīng)驗(yàn)測(cè)算北京的環(huán)線與價(jià)格關(guān)系大致接近2:1，舉例北京五環(huán)和六環(huán)兩年前，五環(huán)房?jī)r(jià)4萬(wàn)，六環(huán)2萬(wàn)，如六環(huán)房?jī)r(jià)3萬(wàn)，老百姓會(huì)覺(jué)得五環(huán)性價(jià)比更高，從而買五環(huán)人多了推高五環(huán)房?jī)r(jià)，降低六環(huán)房?jī)r(jià)，最終又形成動(dòng)態(tài)平衡，反之亦然，大家可以從過(guò)往幾年中環(huán)線價(jià)格推導(dǎo)印證此觀點(diǎn)。北京東南西北的貧富分化不均，根據(jù)2:1關(guān)系，造成了七環(huán)房?jī)r(jià)的差別和發(fā)展快慢不同。
3、客觀來(lái)講，北京五環(huán)房?jī)r(jià)5萬(wàn)/平也不叫泡沫，新房已變成少數(shù)人的豪宅，支撐此價(jià)格體系的以二手房剛性或改善需求為主，是真正的剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)。目前一線城市買房?jī)r(jià)格門檻很高，不像以前房?jī)r(jià)和工資收入比低，是時(shí)代賦予了很多平庸的人以機(jī)會(huì)炒房致富。目前已很少有人能依靠收入做房產(chǎn)投資，或者敢于下重金賭博繼續(xù)投資。多數(shù)都是通過(guò)房產(chǎn)置換比如賣掉六環(huán)買五環(huán)，賣掉二居買三居，已經(jīng)進(jìn)入二手房存量交易時(shí)代，錯(cuò)過(guò)時(shí)代發(fā)展的新青年人群很難憑原始積累攢錢購(gòu)買北京市區(qū)的房產(chǎn)，但是非常建議在七環(huán)買房等未來(lái)升值后賣掉置換北京市區(qū)的房產(chǎn)。燕郊就是一個(gè)例子，目前二手房成交很活躍，當(dāng)時(shí)在北京買不起的北漂將燕郊房產(chǎn)賣掉去北京城區(qū)置業(yè)。這是城市化發(fā)展進(jìn)程帶來(lái)的紅利，如果當(dāng)時(shí)將錢存銀行，現(xiàn)在的北京夢(mèng)將更難實(shí)現(xiàn)。抓住七環(huán)尾巴末班車，未來(lái)通過(guò)置換實(shí)現(xiàn)曲線進(jìn)京將成為置業(yè)主流趨勢(shì)。
【干貨開始】
2015年底及今年初投資七環(huán)是最佳選擇，均能實(shí)現(xiàn)翻倍。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)09年金融低谷和12年限購(gòu)低谷后，地產(chǎn)從業(yè)者及部分購(gòu)房先行者已在市場(chǎng)洗禮中變得成熟，交易和發(fā)展體系有規(guī)律可循。在2015年底政府陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)新政例如個(gè)人貸款年紀(jì)自商品房出現(xiàn)以來(lái)第一次從60歲改為70歲，首套首付30%改為20%且從今年1月1日起執(zhí)行，非常明顯強(qiáng)烈的信號(hào)及1月1號(hào)起執(zhí)行的時(shí)間差，做為一個(gè)操盤40多個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)老兵，不下重倉(cāng)簡(jiǎn)直天理難容，并且要把身邊的80后苦逼小伙伴都帶上，讓身邊朋友享受一次時(shí)代賦予紅利的快感！
很多人肯定會(huì)問(wèn)，今年市場(chǎng)好，投資為什么不推薦北京城區(qū)，只推薦環(huán)京七環(huán)。如果作為純投資，肯定要考慮升值速度和門檻。七環(huán)升值的邏輯，除了今年政策好房?jī)r(jià)升值普漲外，還有最核心的補(bǔ)漲行情。
補(bǔ)漲需要單獨(dú)拿出來(lái)講，這個(gè)詞是本人的叫法，行業(yè)中并沒(méi)有概述或總結(jié)。今年政策及行情好，打比方全北京三環(huán)至七環(huán)從年初至年尾正常升值30%，那么七環(huán)有額外補(bǔ)漲可能在70%，加起來(lái)100%即在短期實(shí)現(xiàn)翻倍，這就是購(gòu)買七環(huán)的本質(zhì)邏輯。投資看大方面，賺大錢靠趨勢(shì)，房子小細(xì)節(jié)不重要。北京都是全國(guó)精英涌入，聰明人太多，在成熟區(qū)域現(xiàn)已沒(méi)有明顯價(jià)格洼地，現(xiàn)在買房不能看當(dāng)下，要看未來(lái)趨勢(shì)和邏輯關(guān)系。補(bǔ)漲是大多數(shù)人對(duì)該區(qū)域價(jià)值判斷不一致，價(jià)格未反應(yīng)其應(yīng)有價(jià)值，而處于洼地，當(dāng)隨著城市化進(jìn)程大眾目光逐漸轉(zhuǎn)移并且認(rèn)可該區(qū)域后，所有人對(duì)其價(jià)值短期內(nèi)快速達(dá)成一致，價(jià)格快速還原其應(yīng)有價(jià)值，呈現(xiàn)出來(lái)的補(bǔ)漲狀態(tài)也是跳板式上漲。比如燕郊在2016年6月之前的長(zhǎng)達(dá)三年時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)基本維持在1萬(wàn)元左右，當(dāng)補(bǔ)漲開始時(shí)，其價(jià)格走勢(shì)直接從1萬(wàn)奔到1.5萬(wàn)，第二次奔到1.8萬(wàn)，第三次直接奔到2萬(wàn)多，從而短期實(shí)現(xiàn)翻倍。六環(huán)在14年至15年期間也完成了1.5萬(wàn)到3萬(wàn)的翻倍之旅，是之前對(duì)六環(huán)的忽略和看不起不認(rèn)同，到房?jī)r(jià)發(fā)展到一定階段所有老百姓開始認(rèn)同六環(huán)的價(jià)值，短期內(nèi)除正常溫和升值外實(shí)現(xiàn)的額外補(bǔ)漲，而同期三環(huán)四環(huán)五環(huán)的升值速度并沒(méi)有這么高。七環(huán)亦如此。
實(shí)際上七環(huán)概念的形成及發(fā)展從09年眾多開發(fā)商來(lái)北京設(shè)立售樓處面向北京客群賣房開始，經(jīng)過(guò)多年的積淀，目前燕郊、廊坊等城市家樂(lè)福、沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、眾多電影院、肯德基麥當(dāng)勞等，以及北京教育、醫(yī)療、手機(jī)無(wú)漫游、交通等均已逐一實(shí)現(xiàn)，并且為解決京津冀政府平級(jí)之間協(xié)調(diào)溝通效率缺失的問(wèn)題，15年5月8日從國(guó)務(wù)院層面下發(fā)北京3條地鐵通七環(huán)燕郊、固安和涿州，意味著只要捅破第一層紙，七環(huán)其它城市后期也會(huì)陸續(xù)修建地鐵。目前七環(huán)城市從生活體驗(yàn)上來(lái)講跟北京一模一樣，只有行政區(qū)域的差別。經(jīng)過(guò)從09年到15年的長(zhǎng)期沉淀，不斷落實(shí)各項(xiàng)利好，就跟股票莊家在拉升之前的長(zhǎng)期震蕩吸籌一樣，吸飽后總有一個(gè)臨界點(diǎn)爆發(fā)快速拉升兌現(xiàn)收益，很顯然六環(huán)補(bǔ)漲完后，已經(jīng)輪到七環(huán)到風(fēng)口，像吹鼓的氣球一樣只需要任何一點(diǎn)刺激就將爆炸。
而去年公布政府東遷通州就是七環(huán)從量變到質(zhì)變的導(dǎo)火索，燕郊作為七環(huán)13個(gè)縣市的領(lǐng)頭羊，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最敏感，率先實(shí)現(xiàn)爆發(fā)。很多人包括地產(chǎn)人士都在講燕郊爆發(fā)是因?yàn)楸本┱岬酵ㄖ?，其?shí)根本不對(duì)。本質(zhì)就是補(bǔ)漲，價(jià)格和價(jià)值不匹配，任何一個(gè)利好都會(huì)促使臨界點(diǎn)的燕郊實(shí)現(xiàn)爆發(fā)。因?yàn)榘凑沾蠹业倪壿?，政府搬到通州，通州作為受益者房?jī)r(jià)更應(yīng)該翻倍，而通州的房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)只是從3萬(wàn)漲到3萬(wàn)5，或者3萬(wàn)5漲到4萬(wàn)，根本沒(méi)有翻倍。反而一河之隔的燕郊房?jī)r(jià)翻倍了，最本質(zhì)的原因就是補(bǔ)漲。
前述已提到七環(huán)房?jī)r(jià)2萬(wàn)將成常態(tài)的邏輯關(guān)系，從去年底燕郊補(bǔ)漲到2萬(wàn)后開始停滯也能互相印證邏輯關(guān)系。就跟跑步一樣，燕郊作為領(lǐng)頭羊已率先實(shí)現(xiàn)補(bǔ)漲到達(dá)終點(diǎn)站，目前已失去補(bǔ)漲大肉，不適合介入，所以從投資來(lái)講不再建議購(gòu)買燕郊。要買剛開始補(bǔ)漲或補(bǔ)漲在過(guò)程中的區(qū)域，最終均會(huì)到達(dá)2萬(wàn)元終點(diǎn)站，只是跑步時(shí)間快慢不同。另外講過(guò)下半年隨著六環(huán)去年底拍賣地王的入市會(huì)推動(dòng)六環(huán)6萬(wàn)元常態(tài)化，按2：1不排除個(gè)別七環(huán)城市突破2萬(wàn)向3萬(wàn)進(jìn)發(fā)，燕郊已有苗頭。但是作為投資本身就存在風(fēng)險(xiǎn)，我們能做的是把確定性最大化，和投入產(chǎn)出比最大化。燕郊現(xiàn)在2萬(wàn)多切入進(jìn)去，就算漲到3萬(wàn)升值幅度也才30%左右，遠(yuǎn)不如廊坊、永清區(qū)域?qū)ふ夷壳胺績(jī)r(jià)1萬(wàn)出頭的項(xiàng)目，漲到2萬(wàn)即可實(shí)現(xiàn)翻倍，而且確定性更高，投入門檻也低。
題外話，去年底判斷今年達(dá)到1.5-1.8萬(wàn)，還是有點(diǎn)保守。但是也是我當(dāng)時(shí)出手選擇項(xiàng)目的邏輯前提，沒(méi)有去追熱點(diǎn)區(qū)域，尋求翻倍的最大確定性。去年10月出手廊坊房?jī)r(jià)8000，判斷今年到1.5萬(wàn)的確定性很大，今年過(guò)完年3月初出手永清房?jī)r(jià)6100，判斷今年到1.2萬(wàn)的確定性很大，均能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)妥翻倍。因?yàn)槿ツ甑坠贪卜績(jī)r(jià)已接近1萬(wàn)，當(dāng)時(shí)預(yù)期今年1.5萬(wàn)確定性大，那么只能升值50%，就不會(huì)是我當(dāng)時(shí)的選擇。很多朋友平時(shí)問(wèn)我最佳投資項(xiàng)目，其實(shí)回答結(jié)論是動(dòng)態(tài)變化的，曾經(jīng)看好的項(xiàng)目，必然升值速度也快，等到幾個(gè)月后已經(jīng)不建議您入手了。就跟股票一樣，不能以區(qū)域發(fā)展程度論好壞，只能以入手時(shí)價(jià)格和預(yù)期能達(dá)到的價(jià)格做判斷。燕郊大廠目前固然發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，但是補(bǔ)漲已近完成，升值肯定不如其它未完成補(bǔ)漲區(qū)域。
【七環(huán)未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是北京剛需主戰(zhàn)場(chǎng)，下面再來(lái)講講如何挑選區(qū)域和項(xiàng)目】
再講下項(xiàng)目的選擇，買房考慮3個(gè)因素，時(shí)機(jī)、區(qū)域、項(xiàng)目。先考慮時(shí)機(jī)，目前是非常好時(shí)機(jī)，只要選好時(shí)機(jī)，買任何項(xiàng)目都能賺錢，只是賺多賺少問(wèn)題。再考慮區(qū)域，選對(duì)了區(qū)域，該區(qū)域再差的項(xiàng)目都比其它區(qū)域升值快，例如去年選擇燕郊區(qū)域再爛的項(xiàng)目都比固安同期升值快。最后選擇項(xiàng)目，選擇項(xiàng)目要注意幾點(diǎn)：第一要選擇大品牌開發(fā)商，二手房?jī)r(jià)格最重要因素是物業(yè)和品質(zhì)，大開發(fā)商其物業(yè)、園林綠化和建筑品質(zhì)、居住人群素質(zhì)相對(duì)較好，可能新房和周邊本地小開發(fā)商價(jià)格貴幾百，但是后期漲幅可能會(huì)貴幾千，并且更易出手。第二要選擇大規(guī)模項(xiàng)目，畢竟是環(huán)京，較偏遠(yuǎn)，選擇大項(xiàng)目后期生活配套和發(fā)展速度更有保障，如果一個(gè)項(xiàng)目只有幾棟樓，不建議購(gòu)買。第三優(yōu)先選擇項(xiàng)目配建引進(jìn)學(xué)校的，北京學(xué)區(qū)房大家都懂，環(huán)北京目前入住項(xiàng)目少，未來(lái)也會(huì)逐漸形成學(xué)區(qū)房概念，這是趨勢(shì)，并且現(xiàn)在已有所顯現(xiàn)，例如香河富力新城因?yàn)橐M(jìn)品牌學(xué)校，當(dāng)初新房?jī)r(jià)格和周邊都差不多，但是現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格已高于周邊很多。第四項(xiàng)目周邊公共設(shè)施、配套很難靠一個(gè)新項(xiàng)目就支撐發(fā)展起來(lái)，如果一個(gè)區(qū)域有眾多大開發(fā)商進(jìn)駐共同開發(fā)，會(huì)形成協(xié)同效應(yīng)，區(qū)域發(fā)展后勁十足。第五新城會(huì)比老城發(fā)展更快，因?yàn)樾鲁遣淮嬖诓疬w等問(wèn)題，可以科學(xué)規(guī)劃路網(wǎng)及配套實(shí)施，區(qū)域里所有新項(xiàng)目連成一片形成規(guī)模效應(yīng)，不像老城區(qū)新老項(xiàng)目并存臟亂差并且本地人口居多而發(fā)展慢，并且新城北京客群集中，人文素質(zhì)較高，避免與當(dāng)?shù)鼐用窕炀拥碾s亂。望京新城房?jī)r(jià)超越亞運(yùn)村就是例子，包括香河北部新城房?jī)r(jià)和升值速度遠(yuǎn)高于縣城。第六選擇城市發(fā)展主軸區(qū)域，或者靠近北京方向區(qū)域，比如廊坊城市未來(lái)發(fā)展方向往北和往西，往西新機(jī)場(chǎng)，往北是北京，是城市未來(lái)發(fā)展開發(fā)主方向，目前升值潛力已經(jīng)高于廊坊南城安次區(qū)。上述這些點(diǎn)其實(shí)從日常生活中都能找到對(duì)應(yīng)邏輯答案。
目前，燕郊大廠作為七環(huán)排頭兵已率先補(bǔ)漲不適合投資，固安和香河補(bǔ)漲到一半也非最佳選擇。目前廊坊開發(fā)區(qū)及永清、涿州、淶水均是現(xiàn)階段七環(huán)價(jià)值洼地和最佳選擇，其中首選廊坊和永清，廊坊當(dāng)下價(jià)格和未來(lái)發(fā)展均是最佳，永清當(dāng)下一般，未來(lái)不錯(cuò)。
【下面點(diǎn)評(píng)下環(huán)京各主流區(qū)域】
重點(diǎn)講下廊坊，我認(rèn)為未來(lái)會(huì)超越燕郊成為七環(huán)領(lǐng)頭羊。廊坊作為七環(huán)13個(gè)縣市中唯一的地級(jí)市，人口200多萬(wàn)，其市容市貌及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，華為、富士康等大型企業(yè)及一些央企單位均落戶廊坊，在5年前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到7000-8000元每平，依靠廊坊區(qū)域內(nèi)百姓購(gòu)買力已足以讓開發(fā)商活得很滋潤(rùn)，開發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力去北京設(shè)立售樓處宣傳花費(fèi)力氣主動(dòng)尋找客戶，因此北京的購(gòu)房客戶對(duì)廊坊區(qū)域比較陌生，可能第一反應(yīng)廊坊離天津更近一些，其實(shí)不是。廊坊同樣處于北京東部七環(huán)，并且在京津冀之間未來(lái)一體化核心位置，更是首都第二機(jī)場(chǎng)空港發(fā)展圈核心（固安自身城市基礎(chǔ)差，拆遷難度小成本低，09年固安縣城整體拆遷土地大量出讓開發(fā)，因本地購(gòu)買力差，開發(fā)商被迫面向北京宣傳尋找客群，并炒作第二機(jī)場(chǎng)概念，因此第二機(jī)場(chǎng)匹配固安的概念在北京人群中已根深蒂固，其實(shí)真正第二機(jī)場(chǎng)在北京榆垡、固安、廊坊、永清四個(gè)區(qū)域交界處，固安東北方向，廊坊正西方向，并且目前已規(guī)劃完的2條第二機(jī)場(chǎng)地鐵其中一條延伸到廊坊市區(qū)并設(shè)有兩站，足以看出廊坊在未來(lái)第二機(jī)場(chǎng)城市群中的地位），廊坊目前市區(qū)品牌開發(fā)商新房1.5-1.6萬(wàn)而且一房難求，幾年以內(nèi)的次新房二手房?jī)r(jià)已達(dá)到1.3-1.4萬(wàn)，從二手房可以看出這個(gè)市場(chǎng)的需求是健康的。目前廊坊未來(lái)發(fā)展方向是往北和往西，位于北部開發(fā)區(qū)的大學(xué)城區(qū)域品牌開發(fā)商云集，離高速口近，目前均價(jià)1.2萬(wàn)，并且門口的云鵬道兩側(cè)未來(lái)均是規(guī)劃住宅項(xiàng)目，是廊坊未來(lái)城市中心，該區(qū)域是目前環(huán)京最穩(wěn)妥翻倍區(qū)域，本人強(qiáng)烈推薦。
永清區(qū)域是未來(lái)北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主陣地，目前由浙商商會(huì)牽頭的大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)簽址永清并正在興建，京臺(tái)首選開發(fā)區(qū)域，協(xié)同開發(fā)聚集效應(yīng)未來(lái)升值潛力相較老城區(qū)更大。該區(qū)域目高速年底開通。永清同樣位于第二機(jī)場(chǎng)輻射圈，未來(lái)有高鐵經(jīng)二機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)。該區(qū)域北部高速口附近因距北京交通方便，為外地品牌開發(fā)商前因前期房?jī)r(jià)低、利好多，銷售速度太快，目前區(qū)域可售房源已較少，房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)，本人認(rèn)為針對(duì)永清目前落后的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)橫向?qū)Ρ韧顿Y性較廊坊開發(fā)區(qū)差一些。
香河區(qū)域首選北部新城區(qū)域，離高速口近，大型品牌開發(fā)商云集，目前已雛見規(guī)模，房?jī)r(jià)升值速度遠(yuǎn)超香河內(nèi)城，該區(qū)域北京人群集中，避免香河內(nèi)城與本地居民混居的雜亂。香河目前市場(chǎng)可售房源也較少，房?jī)r(jià)已突破1.5萬(wàn)，年底前突破2萬(wàn)是板上釘釘?shù)氖?，這就是補(bǔ)漲的邏輯。
燕郊從投資性方面多次重申已不推薦，從居住角度，燕郊當(dāng)初只是一個(gè)鎮(zhèn)，目前涌入的大量北漂人群已讓這個(gè)小鎮(zhèn)的交通道路及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不堪重負(fù)。燕郊早晚高峰的交通擁堵，夏天下雨后的排水設(shè)施不暢，冬天市政供暖不暖和居民拒繳暖氣費(fèi)已經(jīng)讓這個(gè)區(qū)域喪失宜居性，未來(lái)發(fā)展和升值將進(jìn)入瓶頸期，本人極力不推薦。
大廠跟燕郊距北京相同距離，大廠潮白新城區(qū)域吸取燕郊教訓(xùn)，先做城市規(guī)劃，后做商品房開發(fā)，未來(lái)地鐵6號(hào)線東延及廠通橋的修建，大廠房?jī)r(jià)必定超越燕郊。但是大廠目前房?jī)r(jià)也補(bǔ)漲完成趨于穩(wěn)定，若因生活工作原因必須選擇燕郊大廠，建議大家選擇大廠潮白新城區(qū)域，而不是大廠縣城區(qū)域（大廠縣城距潮白新城區(qū)域還得繼續(xù)往東20公里，而且屬于回民區(qū)）
固安經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已比較成熟宜居，北京南城區(qū)域人士自住可以考慮，未來(lái)發(fā)展后勁不如東部區(qū)域，不在京津冀及通州副中心發(fā)展主軸，投資不建議。本人去年底至今沒(méi)有推薦一個(gè)朋友買固安。固安房?jī)r(jià)去年底已突破1萬(wàn)，目前1.4萬(wàn)，而香河區(qū)域去年底7000，目前已經(jīng)超越固安達(dá)到1.5萬(wàn)。因此，投資不僅要看當(dāng)下，還要看未來(lái)。
涿州大型央企單位及企業(yè)落戶較多，北京知名三甲醫(yī)院定點(diǎn)外遷區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)市容市貌較好，但是不在京津冀及通州副中心發(fā)展主軸，并且根據(jù)房?jī)r(jià)六環(huán)七環(huán)2：1關(guān)系，豐臺(tái)和房山發(fā)展落后房?jī)r(jià)低，因此涿州房?jī)r(jià)處于相對(duì)較溫和水平。涿州開發(fā)區(qū)高鐵區(qū)域北京大型開發(fā)商云集房?jī)r(jià)已達(dá)1.2萬(wàn)，老城區(qū)均為本地小開發(fā)商房?jī)r(jià)約8000，如果作為北京西南區(qū)域工作生活的人群考慮宜居，涿州會(huì)是很合適的選擇。涿州目前接壤北京的碼頭新城地理位置優(yōu)越，比涿州市區(qū)離北京近20%距離，北京大型三甲醫(yī)院入駐，品牌開發(fā)商云集進(jìn)駐，目前均價(jià)9000，未來(lái)投資升值潛力獎(jiǎng)超越涿州城區(qū)（另房山區(qū)眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地，包括房山政府引進(jìn)知名產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商華夏幸福和鴻坤地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)打造，未來(lái)會(huì)帶來(lái)大量高收入人群，個(gè)人認(rèn)為涿州目前價(jià)值洼地，未來(lái)發(fā)展會(huì)不錯(cuò)）。
淶水作為涿州的小弟，核心邏輯是新通車的京石第二高速和目前價(jià)格絕對(duì)便宜，尚未有大型開發(fā)商集中進(jìn)入，屬于七環(huán)處女地。如果資金有限，可以考慮選擇，3年后總會(huì)翻倍的。
懷來(lái)，七環(huán)西北方向一顆明珠，圍繞八達(dá)嶺長(zhǎng)城、延慶自然風(fēng)景區(qū)、官?gòu)d水庫(kù)分布的眾多度假型經(jīng)濟(jì)別墅，孔雀城、碧桂園、恒大、榮盛等擅長(zhǎng)操盤大型旅游度假項(xiàng)目開發(fā)商均已進(jìn)駐廝殺的不可開交，聽說(shuō)豪宅專家融創(chuàng)也在積極收購(gòu)項(xiàng)目和土地。這種大型開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)駐開發(fā)的區(qū)域，未來(lái)發(fā)展會(huì)不錯(cuò)，注重養(yǎng)生度假環(huán)境但是經(jīng)濟(jì)不富裕的朋友，選這就沒(méi)錯(cuò)了，主流產(chǎn)品130-150的經(jīng)濟(jì)型別墅，總價(jià)150-200萬(wàn)是這個(gè)區(qū)域最暢銷的產(chǎn)品，可以看出北京普通人群生活方式的改變。懷來(lái)區(qū)域適合居住養(yǎng)生，投資順帶，純投資不如北京東部區(qū)域。
七環(huán)走勢(shì)，今年5月份因前期漲幅過(guò)快，加上市場(chǎng)房源少，熱銷場(chǎng)面不在，很多不專業(yè)的客戶開始觀望喊著要降價(jià)了，不專業(yè)的開發(fā)商也開始觀望。當(dāng)時(shí)就告訴身邊朋友還會(huì)繼續(xù)猛漲，是最佳入手時(shí)機(jī)，本質(zhì)邏輯除了補(bǔ)漲外，供給側(cè)改革七環(huán)也開始限地，這個(gè)東西最狠，也是目前北京地王頻現(xiàn)的根源，政府每年開始限制土地出讓指標(biāo)，導(dǎo)致土地越來(lái)越稀缺，等到不專業(yè)的開發(fā)商醒悟過(guò)來(lái)，會(huì)繼續(xù)報(bào)復(fù)性漲價(jià)。目前香河已經(jīng)從6月份1.2萬(wàn)漲到了7月初1.5萬(wàn)，廊坊市區(qū)從6月份1萬(wàn)2漲到目前1.5萬(wàn)，永清也從6月份9500直接突破到1.2萬(wàn)現(xiàn)在。這就是專業(yè)趨勢(shì)的魅力，真正的專家都是看清事物的本質(zhì)，在模棱兩可的轉(zhuǎn)折點(diǎn)告訴大家清晰的結(jié)論，就是目前還是買房最佳窗口期，重點(diǎn)區(qū)域廊坊和永清、涿州、淶水區(qū)域目前還都是最佳選擇，排名有先后，最晚年底或明年就能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)翻倍。
經(jīng)常有人問(wèn)我，七環(huán)二手房是不是有價(jià)無(wú)市，只有一手房火爆。答案是二手房是隨著城市發(fā)展進(jìn)程演變的，目前燕郊發(fā)展成熟二手房有價(jià)也有市，很搶手好賣，物業(yè)品質(zhì)好的二手房?jī)r(jià)格甚至已超新房。固安香河發(fā)展2年后也將是目前的燕郊，二手房也會(huì)很好賣，這只是城市化發(fā)展到不同階段的必然規(guī)律，不必?fù)?dān)心。10年前北京的二手房也不是很吃香，都一個(gè)道理。
包括前段出臺(tái)廊9條，很多人問(wèn)是否開始降溫。明確告訴大家，廊9條是漲幅過(guò)猛緩解輿論壓力，除了每人只可限購(gòu)一套外，其它8條解釋均是對(duì)之前本已有的政策的重新復(fù)述解讀一遍，湊條數(shù)，是告訴你每人最多只能買一套，根本不是要從社保納稅方面真正限購(gòu)。其實(shí)反過(guò)來(lái)是明確的繼續(xù)上漲信號(hào)。
目前環(huán)京已經(jīng)開始限地，意味著不僅北京，選擇環(huán)京區(qū)域的土地拍賣也會(huì)越來(lái)越少，可售項(xiàng)目不會(huì)再像以前那么多。所有的北京剛需買不起北京，而且未來(lái)地鐵開通醫(yī)院學(xué)校電影院超市都有在環(huán)京區(qū)域，環(huán)京將是剛需買房和分流主戰(zhàn)場(chǎng)，地塊限地后，補(bǔ)漲加供給側(cè)限地兩大邏輯實(shí)現(xiàn)戴維斯雙擊效應(yīng)，快速升值是確定性非常大的一件事。
房地產(chǎn)有自己運(yùn)行的規(guī)律，不隨個(gè)人情感意志轉(zhuǎn)移。就像3年前不敢想象五環(huán)賣5萬(wàn)一樣，1年后也不敢想象環(huán)北京區(qū)域賣2萬(wàn)一平。水平高的人投資能賺大錢，更多的人跟隨，發(fā)展起來(lái)了再用高價(jià)買，只能賺點(diǎn)小錢。很多錯(cuò)過(guò)當(dāng)初，又幻想現(xiàn)在要降價(jià)的朋友，將錯(cuò)過(guò)最后一塊肥肉。性格決定命運(yùn)，拭目以待！
聯(lián)系客服
