上一篇文章對《北京及環(huán)京的漲價邏輯及基本觀點》（可點擊左下角閱讀原文按鈕，或關(guān)注公眾號查看歷史文章，或在公眾號回復(fù)01。關(guān)注本公眾號，長期獲得地產(chǎn)深度文章）做了大量文字的普及，后臺很多朋友咨詢能不能給出目前具體的最佳投資置業(yè)項目，這篇文章根據(jù)投資和改善的不同置業(yè)目的分析一下：
純投資區(qū)域：
1、廊坊市
廊坊未來將是超越燕郊的七環(huán)最耀眼明星，領(lǐng)頭羊。
廊坊地處北京東南七環(huán)，京津冀三角核心位置，并且是整個七環(huán)13個縣市中唯一的地級市，人口200多萬，經(jīng)濟發(fā)達(dá)在河北省名列前茅，富士康、華為及一些中石油管道局等央企多年前就已進(jìn)駐廊坊。前文提到廊坊5年前房價已突破7000-8000，開發(fā)商沒有動力在北京設(shè)立售樓處做宣傳拉攏北京客戶，完全靠廊坊當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳壕涂梢再u的很好，因此北京群眾對廊坊有一種生疏和誤解，覺得離北京很遠(yuǎn)。固安反而因當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)差，危機感強，不停的在北京做營銷推廣而炒作起來，深刻的烙上了第二機場核心的標(biāo)簽。隨著七環(huán)的崛起和第二機場的興建，廊坊才被大家熟知。
廊坊是唯一進(jìn)駐萬達(dá)廣場和新世界百貨的七環(huán)城市，是和燕郊并列進(jìn)入家樂福和沃爾瑪?shù)某鞘?，是七環(huán)最早通高鐵的城市，目前京滬高速、京津高速均能直達(dá)，年底京臺高速開通在廊坊西也有高速口，將是環(huán)京交通最便捷的區(qū)域。
另外，廊坊規(guī)劃局的內(nèi)部人士已經(jīng)證實中央圍繞廊坊投入萬億打造新經(jīng)濟圈，當(dāng)然在我看來有可能指的廊坊泛指包括燕郊香河固安等，但無疑廊坊將是這次爆發(fā)的核心。
上一篇文章講到了核心邏輯是補漲，投資就要做確定性最大的選擇，廊坊我們目前短期1年能看到2-2.3萬的均價是大概率事件，如果投資廊坊市中心目前價格1.5-1.6萬，升值空間只有30-40%。廊坊開發(fā)區(qū)大學(xué)城處于廣陽區(qū)北部靠近高速口附近位置，是城市未來發(fā)展方向，緊鄰的云鵬道兩旁部分區(qū)域已經(jīng)開始陸續(xù)拆遷，未來更多開發(fā)商進(jìn)駐后該區(qū)域?qū)儆谛碌某鞘兄行姆秶瑓^(qū)域內(nèi)大型品牌開發(fā)商云集，目前均價1.2萬，短期內(nèi)到2萬是大概率事件，投入產(chǎn)出比基本實現(xiàn)翻倍，比投資廊坊市區(qū)更合適。（關(guān)于廊坊開發(fā)區(qū)大學(xué)城區(qū)域的未來走勢，可參照香河高速口北部新城，大品牌開發(fā)商云集，目前房價比香河縣城高很多，是北京購房者香河置業(yè)最認(rèn)可的區(qū)域。）
該區(qū)域內(nèi)目前幾大項目點評：
鴻坤鳳凰城：
該項目是鴻坤15年底收購的北京天地控股的項目，估計16年最悲催的開發(fā)商就是天地了，項目轉(zhuǎn)讓在了最低點，開發(fā)了4年基本沒賺到錢，因此后期對項目的投入也不夠，品質(zhì)細(xì)節(jié)還是有些欠缺，之前發(fā)生過業(yè)主交房鬧事事件。目前被同為北京的開發(fā)商鴻坤收購并重新運作，不排除后期會做的比較好，但我本人肯定不建議大家選擇這類項目。
孔雀城大學(xué)里：
孔雀城開發(fā)商成立很早，但是隨著環(huán)京崛起是近幾年的事，目前知名度很高。作為一家企業(yè)目的都是為了盈利，做為大品牌開發(fā)商，有些項目是為了打造口碑，有些項目是為了利潤現(xiàn)金流。那么作為購房者擦亮眼睛就很重要了，如果選一個現(xiàn)金流的項目那就給開發(fā)商做嫁衣了。比如同在廊坊，孔雀城公園海項目就是一個打造口碑的項目，開發(fā)之初定位高遠(yuǎn)，規(guī)模大配套全，這種項目自住升值都是有保障的，當(dāng)然現(xiàn)在價格已漲上來不適合介入了。而孔雀城大學(xué)里當(dāng)初只是一個定位成純現(xiàn)金流的項目，項目不大，目前售的三期四期都是后期市場好陸續(xù)新買的地塊，位置不在一起，社區(qū)沒有學(xué)校配套。就是說開發(fā)商對該項目沒有統(tǒng)一規(guī)劃，沒有做好做大做成標(biāo)桿的決心和定位，市場好就在周邊陸續(xù)收零散的地用同一個售樓處包裝繼續(xù)賣。這樣后期的物業(yè)管理、生活配套和升值都會打一個問號，對于購房者顯然不是最佳選擇。從目前的銷售數(shù)據(jù)也能看出，雖然知名度更大，但是銷量遠(yuǎn)不如旁邊緊鄰的榮盛花語城。
榮盛花語城：
廊坊本土上市公司，近幾年發(fā)展很快，這個項目被集團寄予了厚望。該項目地理位置是在周邊幾個項目中最好的，且體量很大，10個地塊合成一個完整的地塊，配套有大型商業(yè)和學(xué)校。戶型設(shè)計很好，主打戶型是南北通透88平三居和107平三居，這種戶型短進(jìn)深，寬面寬，陽光充足，非北京為了提升容積率硬擠出來那種長進(jìn)深窄面寬產(chǎn)品。在二手房的買賣中，戶型是一個很大的因素，好的項目和戶型將來的升值空間會更大。該項目無論從區(qū)域位置、規(guī)模、產(chǎn)品自身、價格來講都不錯，作為性價比神盤基本開盤即日光千套，作為投資和自住可重點關(guān)注。目前已排號1000多即將月底開盤，投資的朋友需要盡快排號，也可找我協(xié)助溝通。
該區(qū)域目前均價1.2萬，橫向?qū)Ρ壤确患罢麄€環(huán)京東部區(qū)域，并且參照香河高速口北部新城的發(fā)展走勢和價格，都是超值的。本人5月份在這波環(huán)京漲幅已高，可選區(qū)域越來越少的背景下，推薦很多朋友8000元選擇該區(qū)域，目前短短2個月漲幅已經(jīng)超過50%，遠(yuǎn)超其它區(qū)域，并且按目前價格橫向?qū)Ρ冗€是絕對洼地后期升值空間很大。投資在不同階段都有不同的被低估區(qū)域和項目，不會一成不變，現(xiàn)在看好的區(qū)域那么后期漲幅會很快，等漲高以后就不再適合切入，到時會給大家分享針對當(dāng)時更好的區(qū)域項目。房產(chǎn)跟股票一樣看懂本質(zhì)和趨勢才能賺最大最安全的錢，6月份推薦朋友不到1萬2買的香河北部新城現(xiàn)在也漲到1.5以上了（已不建議介入），都在不同時期吃到了漲幅最大的肥肉。
2、涿州市
涿州位于北京西南房山交界處，做為一個市級城市，市容市貌發(fā)達(dá)，在10年前就有自己的產(chǎn)業(yè)和開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟在環(huán)京除廊坊外一直處于領(lǐng)先。因毗鄰的豐臺和房山區(qū)經(jīng)濟落后不發(fā)達(dá)，流動人口相較東部區(qū)域少，因此房價一直沒被帶起來。從歷史走勢看，涿州房價11年之前一度領(lǐng)先香河和固安，后因通州的崛起和大興地鐵4號線的開通，涿州房價漲幅逐漸落后其它區(qū)域，因此涿州也是目前環(huán)京最沒有泡沫的區(qū)域。涿州城市面貌發(fā)達(dá)配套齊全，當(dāng)?shù)亟虒W(xué)質(zhì)量一直名列前茅，并且醫(yī)療發(fā)達(dá)，建有三甲醫(yī)院和北京引進(jìn)的大型醫(yī)院，并且2年前已通高鐵19分鐘到北京，如果是在北京西部區(qū)域上班生活的人群是非常適合考慮涿州的。涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，位于開發(fā)區(qū)的高鐵新城板塊是北京品牌開發(fā)商云集的區(qū)域，品質(zhì)較好，價格涿州區(qū)域最貴，目前該板塊房價1.2-1.3萬元左右。
如果是這種現(xiàn)狀，沒有明顯的機會點，就不會寫文推薦大家了。要推薦的是位于涿州北邊10公里，與房山無縫銜接的碼頭新城（距北京交界2公里），京港澳高速路有一個專門的出口，叫碼頭國際健康城。該名字大有來頭，是301醫(yī)院在全國唯一的分院療養(yǎng)基地，當(dāng)初有人提議建在三亞或北戴河供國家領(lǐng)導(dǎo)人或高官療養(yǎng)，最后建址在此，足以看出這個區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Α?01分院占地規(guī)模很大，為標(biāo)準(zhǔn)三甲醫(yī)院，目前主體均已封頂。另外因地理位置優(yōu)越，離北京更近（30分鐘到西三環(huán)非常輕松），也是涿州市未來對接北京的重點發(fā)展方向，15年已拆遷整理出讓了不少地塊，今年下半年將陸續(xù)啟動。只要有產(chǎn)業(yè)，有大型開發(fā)商集體進(jìn)駐，地理位置優(yōu)越的版塊，未來發(fā)展升值是確定性很大的事。
為了推進(jìn)京津冀一體化進(jìn)程快速落地，減小北京天津河北平級之間協(xié)調(diào)的低效率，國務(wù)院層面2015年5月8日出臺北京三條地鐵通七環(huán)的文件，其中一條就是涿州。在今年初涿州市政府的吹風(fēng)會上對媒體明確提到地鐵站點將規(guī)劃有兩站，其中一站就在碼頭國際健康城區(qū)域。
因該區(qū)域出讓的土地還未進(jìn)入主流銷售宣傳階段，還處于不被大家所知的價值洼地。
再提下房山，房山自身發(fā)展落后，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，在地鐵開通后房價都沒大的起色。房山區(qū)政府意識到自己的短板，近兩年陸續(xù)引入產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域中國標(biāo)桿華夏幸福和鴻坤地產(chǎn)幫其整合打造產(chǎn)業(yè)新城，并積極引進(jìn)各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園，包括高端裝備制造業(yè)、智能機器人、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)園區(qū)、吸引年輕人的創(chuàng)客空間，還有列入十三五規(guī)劃的北京基金小鎮(zhèn)將引進(jìn)機構(gòu)500家（目前已進(jìn)駐92家）管理眾多龐大的資產(chǎn)，目前正在大力興建中，到時將吸引大量的北京人群工作就業(yè)安家，在可預(yù)見的未來，房山將崛起發(fā)展成一個產(chǎn)城融合的新型城市樣本。所謂的投資，就是要在價值洼地時介入確定性很大的高成長區(qū)域，否則跟風(fēng)永遠(yuǎn)吃不到大肉。
鴻坤理想爾灣：
目前該區(qū)域唯一率先啟動的項目叫鴻坤理想爾灣，品質(zhì)不錯，有高層和疊拼產(chǎn)品，高層以90平米的南北通透三居為主，單價9000左右，性價比非常高，比涿州市區(qū)明顯低估，未來超越涿州城區(qū)是遲早的事。另外該項目還有疊拼產(chǎn)品，150平米主流戶型贈送小院和露臺，總價180萬，對于想改善型的人群也是非常合適的。項目在排號月底即將開盤。
純改善順帶升值區(qū)域：
隨著城市的發(fā)展和生活的提高，以前只有富人住別墅的想法目前正被越來越多的普通老百姓所接受，很多三代同堂北京房價太貴容納不下，或者北京小區(qū)擁擠沒有園林綠化，想要孩子從小接近大自然環(huán)境，也或者即將退休頤養(yǎng)身心，是目前環(huán)京別墅市場的主流人群，我稱之為剛性改善別墅。因此別墅的位置、面積、總價控制都非常重要。下面重點推薦兩個環(huán)境和性價比、升值空間均非常好的區(qū)域。
1、京西北的八達(dá)嶺懷來區(qū)域
西北區(qū)域?qū)儆诒本﹤鹘y(tǒng)上風(fēng)上水龍脈位置，度假養(yǎng)生人群對此很在乎。該區(qū)域山水自然資源豐富，緊鄰八達(dá)嶺長城和北京母親水庫官廳水庫（水庫有天鵝、野鴨等珍禽，可以免費釣野生魚，夏天非常適合舉家游玩，溫度很涼爽，把帳篷找塊湖邊空地一扎，帶著孩子領(lǐng)略大自然，釣魚燒烤就地吃），周邊有85處風(fēng)景區(qū)，還有漂亮的野鴨湖濕地公園，估計幾年都逛不完。并且?guī)缀跞隂]有霧霾，在去年北京霧霾嚴(yán)重單雙號限行的時候，只要延京藏高速過了居庸關(guān)，霧霾就神奇的消失了，因此在現(xiàn)今百姓越來越重視健康和環(huán)境的趨勢下，該區(qū)域?qū)艿礁嗟娜岁P(guān)注和認(rèn)可，目前該區(qū)域大型開發(fā)商不斷進(jìn)駐，恒大地產(chǎn)也已拿地，內(nèi)部消息中國豪宅頂級開發(fā)商融創(chuàng)前段去該區(qū)域收購項目也將進(jìn)駐。
八達(dá)嶺懷來版塊細(xì)分為兩個區(qū)域，一個是從京藏康莊出口的八達(dá)嶺版塊，以山地資源為主，另一個是官廳水庫區(qū)域版塊，以水資源為主，但是對于度假型產(chǎn)品，因為湖邊地質(zhì)松軟，不可能建在湖邊，或者社區(qū)里的房子是看不到湖的，這就失去了臨湖的意義，而且天然水庫沒有經(jīng)過整治，夏天蚊子太多，根本沒有辦法在院子和露臺呆。
八達(dá)嶺孔雀城：
個人建議首選位于康莊的八達(dá)嶺版塊（距北京交界處1公里），交通非常便捷，京藏高速出高速口左轉(zhuǎn)3公里即到，八達(dá)嶺孔雀城作為該區(qū)域一級土地整理及二級開發(fā)商，從2010年起深耕6年，項目規(guī)模非常大共13期，現(xiàn)在開發(fā)到第九期，以小鎮(zhèn)理念，建有市政道路，公園、大型商業(yè)、超五星度假酒店、山谷坡地游樂園、引進(jìn)北京知名學(xué)校，這些配套對于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)度假養(yǎng)生盤非常重要。項目依山地而建，135-155的剛需小別墅為主，總價160萬至200萬，折合單價13500元左右，價格還是挺合適的。另外有高層產(chǎn)品，本人建議能買別墅還是買別墅，稀缺升值性和居住舒適性更高，更重要的是買別墅其實買的是社區(qū)圈層，我所知道該項目別墅基本以海淀區(qū)政府公務(wù)員、企事業(yè)職、大學(xué)老師居多，人文素質(zhì)很高，買一套別墅，買的不僅是周邊的自然環(huán)境，同時也是小區(qū)的社群圈子。高層產(chǎn)品延慶當(dāng)?shù)厝撕筒降鼐壭再徺I較多，將來居住舒適性和升值性會差一些。如果純投資不建議購買該區(qū)域，不如北京東部升值快。
該區(qū)域還有一個新項目叫榮盛八達(dá)嶺阿爾卡迪亞，號稱2000畝，其實根本沒有。因為孔雀城在該區(qū)域深耕多年，做的土地一級整理，榮盛是偷襲得手搶了塊地，估計以后很難再拿到新地塊，據(jù)說因為此事孔雀城負(fù)責(zé)一級土地的負(fù)責(zé)人也換了。該項目規(guī)模跟孔雀城的一個組團差不多大，未來的生活配套必定都是借用孔雀城。產(chǎn)品分為高層和小別墅，榮盛的高層產(chǎn)品戶型還是不錯的有84平二居、106平三居均是通透戶型，同時有疊拼產(chǎn)品（孔雀城沒有），別墅為了控制總價一味縮減面積，在110-120平米，功能并不是很實用。目前排卡蓄客中近期開盤。
碧桂園官廳湖：
官廳水庫區(qū)域有一些小開發(fā)商老盤，從品質(zhì)到升值均不做建議，唯一能講的就是碧桂園官廳湖。該區(qū)域交通不便，下了高速要繼續(xù)走10幾公里的村鎮(zhèn)小路，體驗度較差，配套極為缺乏。宣傳號稱也是大盤，但后期土地根本拿不下來，只是噱頭罷了，規(guī)模不大，對于講求環(huán)境的偏遠(yuǎn)度假盤來講，周邊配套匱乏，項目規(guī)模小又支撐不起自身配套，將來居住起來根本沒有保障和舒適度，有老人小孩的更不方便。該項目從市場受歡迎程度PK不過八達(dá)嶺孔雀城，去年10月底第三次開盤加推已沒有客戶，干脆封盤號稱產(chǎn)品已售罄，到今年5月份才重新亮相，估計銷售代理公司養(yǎng)那么多銷售沒房可賣都賠慘了。要知道去年底八達(dá)嶺孔雀城也能保持一個月100多套的別墅銷售量，足見老百姓對版塊的喜好程度。希望這篇文章也能對糾結(jié)選擇康莊版塊或官廳水庫版塊的朋友做個參考。
2、京西南的淶水十渡區(qū)域
十渡周邊山水資源豐富，旅游開發(fā)較早，一般北京百姓都去玩過。區(qū)域附近有中國國家地質(zhì)公園，景區(qū)內(nèi)有云居寺、十渡等旅游景點。拒馬河穿境而過，水質(zhì)良好，氣候宜人，空氣質(zhì)量屬一級標(biāo)準(zhǔn)。隨著京石第二高速在兩年前的開通，交通得到了極大改善，基本實現(xiàn)了50分鐘到北京。區(qū)域內(nèi)也吸引了開發(fā)商的進(jìn)駐，目前知名的有碧桂園九龍灣、華銀天鵝湖、世茂一渡新新小鎮(zhèn)。
一渡新新小鎮(zhèn)就不說了，老盤，被世茂收購了，項目規(guī)模不大，無自身配套，別墅面積偏大。華銀天鵝湖是石家莊的開發(fā)商，項目規(guī)劃很大，開發(fā)了好幾年，當(dāng)初險些因資金鏈斷裂死掉，工期延誤無數(shù)，交房標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)無法入住，后來把房子引入了金融理財?shù)母拍畋P活了，真是不擇手段，現(xiàn)在做的風(fēng)生水起，又開始開發(fā)其它的項目（某陳姓磚家正在強烈推薦，不點名了）。這個項目沒有品牌開發(fā)商底蘊，產(chǎn)品設(shè)計還是略粗糙，另外雖然有一片湖作為賣點，但是項目圍合在山谷底開發(fā)的，白天的陽光日照是個問題。下面重點介紹下碧桂園項目
碧桂園九龍灣：
區(qū)域內(nèi)最大牌和最大規(guī)模項目，首期開發(fā)約326畝，臨拒馬河而建，群山環(huán)抱，并將碧桂園賴以成名的郊區(qū)大盤打造標(biāo)準(zhǔn)：國際標(biāo)準(zhǔn)的碧桂園鳳凰酒店、國際學(xué)校、大型商超、社區(qū)醫(yī)院等生活配套設(shè)施照搬過來，讓客戶享受優(yōu)美環(huán)境的同時，能享受到便利的生活配套。項目產(chǎn)品有經(jīng)濟型聯(lián)排別墅、洋房、高層。對西南區(qū)域有特殊偏好或者地緣性客戶，可以選擇這個項目。
項目分享完了，大家可看到同樣一個品牌開發(fā)商的項目，有的項目推薦，有的不做推薦，孔雀城如此，碧桂園也如此。品牌開發(fā)商的好處是買期房時不會像華銀天鵝湖那樣沒有誠信出現(xiàn)幺蛾子，但是我們要通過深入研究，買到其標(biāo)桿項目，這樣后期自住和升值才更有保障。
七環(huán)這輪翻倍的邏輯是補漲（公眾號翻閱我第一篇文章有詳細(xì)解釋），目前的切入點已不是買哪都能吃到肥肉，需要精挑細(xì)選了。
回應(yīng)下很多網(wǎng)友，不推薦固安，改善沒有自然資源，投資不如北京東部區(qū)域。去年底到現(xiàn)在從來沒推薦朋友買，固安這輪漲幅最小，也印證我的觀點。香河補漲上來了，現(xiàn)在介入點不合適，補漲空間??；永清目前價格與當(dāng)?shù)匕l(fā)展現(xiàn)狀不匹配，虛高。都不建議，以后細(xì)講。
燕郊更不推薦了，發(fā)張照片證明這個已不適合人類居住的區(qū)域，后期走勢拭目以待！
這篇文章涵蓋了環(huán)京市場最佳投資區(qū)域和項目，最佳改善區(qū)域和項目。把飯喂到嘴邊，大家按需選擇就是了。如果覺得有同類型更好的項目，可以在后臺推薦給老兵，如有咨詢交流也可加老兵個人微信：dichan567。目前推薦的這些項目都是受市場歡迎的緊缺項目，客戶多不一定能搶到房子，如需幫忙協(xié)調(diào)或咨詢細(xì)節(jié)也可聯(lián)系老兵，大多數(shù)開發(fā)商基本都認(rèn)識，人多了我們也可以組織個團購。
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